Eigenkapital-Rechner für Sanierung
Ihr Personalisierter Eigenkapitalbedarf
Ermitteln Sie genau, wie viel Eigenkapital Sie für Ihre Sanierung benötigen.
Empfehlung: Errechnen Sie Ihren Eigenkapitalbedarf mit einem Puffer von 20-30% der Gesamtkosten, wie im Artikel beschrieben.
Eine Sanierung ist oft der erste Schritt, um einem alten Haus neues Leben einzuhauchen. Doch bevor die ersten Werkzeuge ans Werk gehen, stellen sich Hausbesitzer die Frage: Eigenkapital Sanierung - wie viel Eigenkapital braucht man wirklich? Dieser Leitfaden zerlegt die Rechnung, zeigt, welche Kostenpunkte dazugehören und gibt praktische Tipps, wie man das nötige Geld zusammenbekommt.
Wichtige Punkte auf einen Blick
- Eigenkapital deckt typischerweise 20‑30% der Gesamtkosten einer Sanierung.
- Die genaue Quote hängt vom Beleihungswert des Hauses und der gewünschten Finanzierungsform ab.
- Eine realistische Kostenaufstellung inkl. Puffer verhindert Budget‑Überraschungen.
- Förderungen (z.B. KfW) und Verkauf von Wertgegenständen können das Eigenkapital erhöhen.
- Ein klarer Finanzplan erleichtert die Kreditverhandlung mit der Bank.
Was alles in die Sanierungskosten reinfließt
Bevor wir das benötigte Eigenkapital berechnen, müssen wir wissen, welche Ausgaben auf Sie zukommen. Die Renovierungskosten sind die Summe aller Kosten, die beim Wiederaufbau, Modernisieren oder Umbau eines Gebäudes entstehen setzen sich aus folgenden Bereichen zusammen:
- Materialien: Dämmung, Fenster, Boden, Sanitär, Elektro.
- Handwerkerhonorare: Maurer, Installateur, Elektriker, Maler.
- Planungs‑ und Genehmigungsgebühren: Architekt, Statiker, behördliche Auflagen.
- Unvorhergesehene Schäden: Schimmel, feuchte Wände, fehlerhafte Leitungen.
- Finanzierungsnebenkosten: Notar, Grundbucheintrag, Kontokorrentzinsen.
Ein gängiger Richtwert für die Unvorhergesehen‑Puffer‑Rate liegt bei 10‑15% der reinen Baukosten. So vermeiden Sie böse Überraschungen, wenn beim Abriss beschädigtes Mauerwerk entdeckt wird.
Wie wird das nötige Eigenkapital ermittelt?
Das zentrale Werkzeug ist die Baufinanzierung die Aufnahme von Fremdmitteln, um Bau- oder Sanierungsvorhaben zu finanzieren. Banken prüfen dabei den Beleihungswert den Wert, den ein Kreditinstitut als Sicherheit für ein Darlehen ansetzt des zu renovierenden Objekts. Der Beleihungswert liegt meist bei 60‑80% des Verkehrswertes, je nach Zustand und Lage.
Der sogenannte Loan-to-Value (LTV) das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert bestimmt, wie viel Fremdkapital Sie erhalten können. Beispiel:
- Verkehrswert Haus: 400.000€
- Beleihungswert (70%): 280.000€
- Maximale Kreditaufnahme bei LTV 80%: 224.000€
- Geplante Sanierungskosten: 150.000€
In diesem Szenario könnten Sie die gesamten Sanierungskosten über die Bank finanzieren, sodass Sie nur ein minimales Eigenkapital benötigen - etwa die Differenz zwischen Kreditrahmen und Gesamtkosten plus Sicherheitsreserve. Realistisch rechnen die meisten Experten jedoch mit einem Eigenkapitalanteil von 20‑30% der Gesamtkosten, weil Banken bei Sanierungen häufig konservativer bewerten.
Schritt‑für‑Schritt‑Rechner: Ihr persönlicher Eigenkapitalbedarf
- Ermitteln Sie den aktuellen Hauswert den Marktwert Ihrer Immobilie, z.B. über Gutachter oder Online‑Immobilienportale (z.B. 350.000€).
- Bestimmen Sie den Beleihungswert (z.B. 70% → 245.000€).
- Planen Sie die Gesamtsanierungskosten inklusive Puffer (z.B. 120.000€ + 15% Puffer = 138.000€).
- Rechnen Sie die maximale Kreditaufnahme aus (z.B. LTV 80% von 245.000€ = 196.000€).
- Ziehe die mögliche Kreditaufnahme von den Gesamtkosten ab: 138.000€ - 196.000€ → kein Defizit, also kein zwingendes Eigenkapital nötig.
- Setzen Sie jedoch ein Mindest‑Eigenkapital von 20% der Kosten an (138.000€ × 0,20 = 27.600€) als Risikopuffer und für mögliche Nachträge.
Damit beträgt Ihr praktischer Eigenkapitalbedarf etwa 27.600€, obwohl die Bank theoretisch die komplette Summe finanzieren könnte. So haben Sie immer einen finanziellen Spielraum.
Woher kommt das Eigenkapital?
Wenn das erforderliche Eigenkapital nicht sofort verfügbar ist, gibt es verschiedene Quellen, die Sie kombinieren können:
- Sparguthaben: Klassische Tages‑ oder Festgeldkonten.
- Rücklagen: Notfallfonds oder vorherige Budgetüberschüsse.
- Verkauf von Wertgegenständen: Oldtimer, Antiquitäten, Schmuck.
- KfW‑Förderung: Die KfW‑Förderung spezielle zinsgünstige Kredite und Zuschüsse des staatlichen Förderinstituts für energetische Sanierung kann bis zu 40% der förderfähigen Maßnahmen abdecken.
- Einbeziehen von Erbschaften oder Schenkungen: Familienunterstützung ist in vielen Fällen unentgeltlich möglich.
Durch die Kombination mehrerer Quellen lässt sich das Eigenkapital schnell erhöhen, ohne den Hausverkauf oder hohe Kreditzinsen in Kauf nehmen zu müssen.
Finanzierungsformen im Vergleich
| Form | Eigenkapitalanteil | Zinssatz (p.a.) | Förderung möglich | Typische Laufzeit |
|---|---|---|---|---|
| Bankdarlehen (klassisch) | 20‑30% | 3,0% - 4,5% | Nein | 5‑15Jahre |
| KfW‑Energieeffizienz‑Kredit | 10‑20% | 1,0% - 2,0% | Ja (bis 40% Förderung) | 10‑20Jahre |
| Bausparvertrag mit Darlehen | 15‑25% | 2,5% - 3,5% | Teilweise (je nach Tarif) | 7‑12Jahre |
| Eigenkapital allein | 100% | 0% | Nein | - |
Die Wahl der Finanzierungsform beeinflusst unmittelbar, wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich benötigen. Günstige Förderkredite reduzieren den Eigenkapitalanteil stark, jedoch sind Antragsverfahren und Nachweispflichten zu beachten.
Checkliste: Vorbereitung für Ihre Sanierung
- Erstellen Sie einen detaillierten Kostenplan inkl. 10‑15% Puffer.
- Lassen Sie den aktuellen Hauswert von einem Gutachter bestätigen.
- Berechnen Sie den Beleihungswert und prüfen Sie mögliche LTV‑Grenzen Ihrer Bank.
- Klären Sie, welche Förderprogramme (KfW, Landesförderungen) Sie nutzen können.
- Stellen Sie Ihr Eigenkapital zusammen - prüfen Sie Sparbücher, Rücklagen und mögliche Verkäufe.
- Führen Sie Vorabgespräche mit mehreren Banken, um die besten Konditionen zu erhalten.
- Erstellen Sie einen Zeitplan für die Sanierung und planen Sie Puffer für Verzögerungen.
Häufig gestellte Fragen
FAQ
Wie viel Eigenkapital sollte ich mindestens einplanen?
Als Faustregel gelten 20‑30% der gesamten Sanierungskosten plus einen zusätzlichen Puffer von etwa 5% für unvorhergesehene Ausgaben.
Kann ich das Eigenkapital nachträglich aufstocken?
Ja, viele Banken erlauben Nachfinanzierungen, solange sich die Gesamtkredit‑LTV‑Grenze nicht überschreitet. Hierfür benötigen Sie jedoch neue Nachweise über das zusätzliche Eigenkapital.
Welche Förderungen stehen mir für energetische Sanierung zur Verfügung?
Die KfW bietet mehrere Programme, etwa den KfW‑Effizienzhaus‑Kredit (bis zu 40% Zuschuss) und das KfW‑Sanierungs‑Kredit‑Programm. Zusätzlich gibt es regionale Förderungen, die je nach Bundesland variieren.
Wie wirkt sich ein höherer Beleihungswert auf den Eigenkapitalbedarf aus?
Ein höherer Beleihungswert ermöglicht eine größere Kreditaufnahme, wodurch der notwendige Eigenkapitalanteil sinkt. Allerdings prüfen Banken den Zustand der Immobilie - ein schlechter Zustand kann den Beleihungswert reduzieren.
Sollte ich die gesamte Sanierung in einem Kredit bündeln?
Ein einziger Kredit ist meist günstiger, weil nur ein Zinsatzatz gilt und weniger Verwaltungsaufwand entsteht. Wenn jedoch Teilbereiche separat gefördert werden (z.B. Fassade vs. Heizung), kann eine Aufsplittung sinnvoll sein.
Weiterführende Schritte & Troubleshooting
Falls Sie beim Ermitteln Ihres Eigenkapitals auf Hindernisse stoßen, gehen Sie wie folgt vor:
- Unklare Kosten: Holen Sie mindestens drei Angebote ein und erstellen Sie einen Mittelwert. Nutzen Sie Online‑Kostenrechner für grobe Schätzungen.
- Zu niedriger Beleihungswert: Lassen Sie das Gutachten von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen, ob ein höherer Wert realistisch ist.
- Bank lehnt Kredit ab: Prüfen Sie alternative Finanzierungsquellen wie Bausparkassen, Direktkredite oder regionale Förderbanken.
- Kein ausreichendes Eigenkapital: Erwägen Sie den Verkauf von nicht mehr genutzten Gegenständen oder das Aufnehmen eines kleinen Privatkredits, um die Lücke zu schließen.
Mit einem klaren Plan und den richtigen Zahlen sehen Sie nicht nur, wie viel Eigenkapital nötig ist, sondern erhalten auch das nötige Selbstvertrauen, um Ihr Sanierungsprojekt erfolgreich zu starten.
María José Gutiérrez Sánchez
Oktober 5, 2025 AT 17:02Beim Eigenkapital für Sanierungsprojekte ist es unabdingbar, sowohl den Beleihungswert als auch die LTV‑Grenze im Blick zu behalten. Die Berechnung sollte die bereits integrierten Puffer von 10‑15 % berücksichtigen, da unerwartete Kosten häufig auftreten. Ein genauer Blick auf die Gesamtkosten ermöglicht, den tatsächlichen Finanzierungsbedarf realistisch einzuschätzen. Zudem ist es empfehlenswert, einen zusätzlichen Sicherheitsspielraum von 5 % einzuplanen, um mögliche Preissteigerungen bei Materialien abzufedern. Abschließend gilt: Ein frühzeitiges Gespräch mit der Bank kann helfen, die optimalen Konditionen zu sichern.
Christof Dorner
Oktober 12, 2025 AT 02:38Die dargestellte Berechnung ignoriert eindeutig die aktuelle Zinssituation, die bei Sanierungskrediten derzeit stark variabel ist. Außerdem wird die mögliche Veränderung des Beleihungswerts nach Abschluss der Sanierung nicht berücksichtigt, was zu einer Fehlkalkulation führen kann. Der vorgeschlagene Puffer von 10‑15 % ist zudem oft zu niedrig, um die typischen Unwägbarkeiten abzudecken. Ein kritischer Prüfer wird diese Punkte unweigerlich beanstanden.