Altbausanierung Kosten 2025: Preise pro m², Beispiele, Förderungen

Die ehrliche Antwort, die du suchst: Eine Altbausanierung hat keinen Fixpreis. Aber du kannst sie sehr gut planbar machen - mit realistischen Korridoren, klaren Stellschrauben und einem Puffer, der dich vor bösen Überraschungen schützt. Hier bekommst du Zahlen, eine einfache Budgetformel und Beispiele aus der Praxis. Ich habe das selbst durch, mit Kind im Haus (Mila schlief öfter bei Oma), und weiß: Jede gute Zahl nimmt Stress aus dem Projekt.

• TL;DR: Für typische Wohnhäuser/Baujahre 1900-1975 liegen die Altbausanierung Kosten grob bei 600-1.200 €/m² (Teilsanierung), 1.200-2.400 €/m² (umfangreich), 2.400-3.500 €/m² (Kernsanierung).
• Rechne zusätzlich 10-20 % Baunebenkosten (Planung, Gutachten, Genehmigungen) plus 10-20 % Sicherheitsreserve.
• Größte Kostentreiber: Heizung/Haustechnik, Dach/Fassade, Fenster, Bäder, Statik und Schadstoffe.
• Förderungen 2025: BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA/KfW), ggf. Steuerbonus §35c EStG, Denkmalschutz-AfA. Energieberatung ist Pflicht für hohe Zuschüsse.
• Schnellformel: Wohnfläche × Zielstandard × Region + Nebenkosten + Puffer. Beispiel unten.

Was kostet eine Altbausanierung 2025 wirklich?

Es gibt drei typische Sanierungsniveaus. Die Spannweite erklärt sich durch Zustand, Ziel (optisch vs. energetisch), Region und ob du drin wohnen bleibst.

• Teilsanierung (kosmetisch + einige Technikbausteine): 600-1.200 €/m²
• Umfassende Sanierung (Energie + Technik + Bäder/Elektro): 1.200-2.400 €/m²
• Kernsanierung (entkernen, neu aufbauen): 2.400-3.500 €/m²

Diese Korridore decken die Bauleistungen ab. Baunebenkosten (Planer, Statik, Energieberatung, Gutachten, Baustelleneinrichtung, Genehmigungen) kommen on top: meist 10-20 %. Ein Sicherheitszuschlag von 10-20 % fängt Unvorhergesehenes ab. Denkmal, Stadtlage, enge Zugänge oder Schadstoffe verschieben die Zahlen spürbar (+10-40 %).

Warum das auch 2025 relevant bleibt: Laut dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts (Destatis) liegen die Preise für Wohngebäude seit 2021 deutlich höher; die Dynamik hat sich zwar beruhigt, aber das erhöhte Niveau bleibt. Kosten benchmarkt man am besten mit BKI-Kennwerten (Baukosteninformationszentrum der Architektenkammern) und aktuellen Handwerkerangeboten aus deiner Region. Beides spiegelt den Markt besser wider als alte Faustregeln.

So setzen sich die Kosten grob zusammen (Richtwerte, Stand 2025, übliche Qualität):

Ein Beispiel macht es greifbar:

• Haus 140 m², Baujahr 1965, Ziel: neue Heizung (Wärmepumpe + Heizkörper teils), Dämmung Dach, neue Fenster, Elektro neu, 2 Bäder, Maler/Boden: 140 m² × 1.350 €/m² = 189.000 € Bauleistungen
• Baunebenkosten (15 %): ~28.000 €
• Risiko/Reserve (15 %): ~28.000 €
• Brutto-Budget: ~245.000 €

Förderung reduziert das. Bei Einzelmaßnahmen kannst du 20-45 % Zuschuss je nach Maßnahme erreichen, begrenzt durch förderfähige Kosten. Realistische Entlastung im Beispiel: 25.000-55.000 €, wenn die Reihenfolge und Beratung passen.

Wohnung 80 m², Baujahr 1910, Teilsanierung (Elektro, Bad, Maler, Böden, 6 Fenster): 80 m² × 900 €/m² = 72.000 € + 10 % Nebenkosten + 10 % Reserve = ~87.000 €. In Bestlagen, mit denkmalgerechten Fenstern oder aufwendigen Brandschutzdetails kann das auch 110.000 € werden.

Besondere Zuschläge, die oft vergessen werden:

• Denkmalschutz: +10-40 % (Details, Auflagen, Handwerk)
• Enger Zugang/keine Zufahrt/Kran: +5-15 % (Logistik)
• Bewohntes Sanieren: +10-25 % (Schutz, Etappen, Koordination)
• Statische Eingriffe (Tragwände, Decken): +5-15 % auf Gesamtsumme

Warum ich bei Altbau immer einen Puffer von 15 % empfehle: Du siehst erst nach dem Öffnen, was Sache ist. Bei uns war’s eine alte Teerfuge (PAK) unter dem Parkett. Zwei Tage Verzug, 4.000 € extra - zum Glück eingeplant.

Schritt für Schritt zur belastbaren Zahl (mit Budgetformel, Checklisten und Beispielen)

Die meisten sanieren nur einmal. Mach es wie ein Projekt: erst klären, dann rechnen, dann beauftragen.

1. Bestand prüfen lassen

   • Pflichttermine: Energieberatung (iSFP möglich), Elektrobefund, statische Einschätzung bei Umbauten, Schadstoffscreening bei Verdacht (Asbest, KMF, PAK, PCP).
   • Warum jetzt? Ein Vormess-Termin spart später Tausende, weil Angebote dann sauber vergleichbar sind.

2. Zielstandard definieren

   • Nur Optik? Energetisch auf EnEV-Niveau? Ambitioniert (Effizienzhaus)?
   • Wichtig: Ein Ziel pro Bauteil. Beispiel: Dach U ≤ 0,14 W/m²K, Fenster Ug 0,6, Fassade 16-20 cm WLG 032.

3. Mengen ermitteln

   • Wohnfläche, Dachfläche, Fassadenfläche, Fensterfläche, Leitungswege, Bäderanzahl. Ohne Mengen keine belastbare Zahl.

4. Budgetformel anwenden

   • Startwert = Wohnfläche × Zielstandard-Faktor (Teilsanierung 800-1.200; umfassend 1.200-2.000; Kern 2.000-3.000).
   • + Zuschläge (Denkmal 10-40 %, bewohnt 10-25 %, Statik 5-15 %).
   • + Baunebenkosten 10-20 %.
   • + Reserve 10-20 %.

   Beispiel: 120 m² × 1.500 = 180.000 € + Denkmal 20 % (36.000) + Nebenkosten 15 % (27.000) + Reserve 15 % (27.000) = ~270.000 € vor Förderung.

5. Angebote einholen - richtig

   • Mindestens drei Angebote pro Gewerk, gleiche Leistungsbeschreibung, Option Alternativpositionen (z. B. Dämmstoff WLG 032 vs. 035).
   • Prüfe Bauzeit, Qualifikation, Referenzen, Zahlungsplan (Abschläge nur nach Leistung, 5-10 % Sicherheitseinbehalt).

6. Förderlogik einbauen

   • Energieberater mit auf die Ausschreibung, damit U-Werte, Effizienznachweise und hydraulischer Abgleich förderkonform sind.
   • Reihenfolge planen: Erst Antrag, dann Auftrag. Sonst gibt’s keinen Zuschuss.

Checkliste „nichts vergessen“:

• Baustrom/Heizung im Bau, Schutzmaßnahmen (Staubwände, Abdeckungen)
• Gerüstzeiten und Witterungspuffer
• Brandschutz (Decken, Leitungsdurchführungen, Haustüren), Schallschutz in Mehrfamilienhäusern
• Abbruch/Entsorgung (Container, Deponieklasse!)
• Dokumentation: Fotos, Typenschilder, Revisionspläne, Wartungsunterlagen

Typische Kostenfallen - und wie du sie abräumst:

• „Kleinvieh“ in Bädern: Nischen, Sonderfliesen, Duschablauf - kläre Details vor Angebotsabgabe.
• Fensteranschlüsse: Zusätzliche Laibungsdämmung, Rollladenkästen - als Position aufnehmen.
• Elektrik: Mehr Steckdosen/Leuchten in der Planung statt Nachträge.
• Wärmepumpe ohne Flächenheizung: Prüfe Heizlast und Vorlauftemperaturen, ggf. größere Heizkörper/Einzelmaßnahmen zur Hüllverbesserung.
• Schadstoffe: Screening früh, Sanierung mit Fachfirma einkalkulieren.

Mini-Beispiele mit Zahlen, damit du ein Gefühl bekommst:

• Fenster 10 Stück, je 1,2 × 1,4 m, Holz/Alu, 3-fach: 10 × 1,68 m² × 900 €/m² ≈ 15.100 € inkl. Montage, Anschluss, Kleinmaterial.
• Dach 160 m², Aufsparrendämmung 16 cm WLG 032 + Ziegel + Spengler: 160 × 300 € = 48.000 €, plus Gerüst 3.500-5.000 €.
• Elektro 120 m², Standard: 120 × 95 € ≈ 11.400 €, Smart-Home-Basis + 3.000-5.000 €.
• Wärmepumpe 10 kW + neue Heizkörper (10 Stück à 250 €): 24.000-30.000 €, je nach Hydraulik und Platz.

Noch ein Praxis-Tipp von mir als Vater: Wenn ihr drin wohnen bleibt, plant staubarme Phasen (z. B. Außenhülle zuerst, Innen später) und „Inseln“, in denen ihr ruhen könnt. Jede Schmutzschleuse ist Gold wert - und rettet gute Laune beim Abendessen mit Kindern.

Förderungen, Finanzierung, Steuern - plus kompakte FAQ und nächste Schritte

Förderung ist kein Bonus am Ende, sondern ein Baustein in deiner Planung. Sie entscheidet über Reihenfolge, Details und Nachweise.

Was 2025 grundsätzlich gilt (Deutschland):

• BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA/KfW): Zuschüsse u. a. für Dämmung, Fenster, Heizung (besonders Wärmepumpe), Einzelraumlüftung. Übliche Fördersätze 15-20 %, mit iSFP-Bonus +5 %, Heizungstausch teils höher. Förderfähige Kosten sind gedeckelt.
• Günstige Kredite: KfW-Programme im Rahmen der BEG, teils mit Tilgungszuschuss; Konditionen variieren.
• Steuerbonus §35c EStG: 20 % der Kosten (maximal 40.000 € über 3 Jahre) für selbstgenutzte Objekte, wenn keine BEG-Zuschüsse genutzt wurden.
• Denkmalschutz-AfA (§7i EStG): Erhöhte Abschreibung für bestimmte Baumaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden (für Vermieter/Eigentümer, Details mit Finanzberatung klären).
• Energieberatung: Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) bringt 5 % Extra-Zuschuss auf förderfähige Einzelmaßnahmen. Energieeffizienz-Experten findest du über die offizielle Expertenliste (dena).

Orientierung, was typischerweise drin ist:

Wichtige Regeln, die Geld wert sind:

• Erst Antrag stellen, dann Auftrag unterschreiben. Sonst entfällt die Förderung.
• Alles durch zertifizierte Fachbetriebe. Eigenleistung wird selten gefördert.
• Die Kombination von BEG-Zuschuss und Steuerbonus ist meist ausgeschlossen. Lass rechnen, was für dich besser ist.

Wie sich Förderung im Beispiel rechnen kann:

• Dachdämmung 48.000 €: 20 % (mit iSFP) = 9.600 €
• Fenster 15.000 €: 20 % (mit iSFP) = 3.000 €
• Wärmepumpe 26.000 €: 30-40 % = 7.800-10.400 €
• Summe grob: 20.000-23.000 € Zuschuss. Mit weiteren Einzelmaßnahmen (Fassade, Lüftung) kann es deutlich mehr werden.

Als Quellen für harte Fakten ziehe ich heran: BAFA/KfW (aktuelle BEG-Fördersätze und -bedingungen), die Expertenliste der dena (für iSFP/Energieberatung), das Baukosteninformationszentrum BKI (Kostenkennwerte) und Destatis (Baupreisindex). Diese Stellen liefern belastbare Zahlen und Regeln - keine Forengerüchte.

FAQ - Fragen, die jetzt meist kommen

• Wie lange dauert das? Teilsanierung 4-12 Wochen, umfassend 3-8 Monate, Kernsanierung 8-14 Monate. Lieferzeiten (Fenster, Wärmepumpe) einplanen.
• Muss ich ausziehen? Bei Eingriffen in Bad/Heizung/Elektrik: meist ja, mindestens phasenweise. Bewohntes Sanieren wird merklich teurer.
• Was kostet Entkernung? 50-120 €/m², je nach Ausbau und Entsorgungsklasse. Schadstoffe treiben es hoch.
• Eigenleistung - sinnvoll? Ja, bei Rückbau, Maler, Boden. Nein, bei Statik, Elektro, Heizung, Dämmanschlüssen. Vorsicht: Eigenleistung ist kaum förderfähig.
• Rechnet sich die Energie-Sanierung? Bei aktuellem Energieniveau oft ja: 30-60 % weniger Verbrauch sind in typischen 60er-/70er-Häusern drin. Entscheidend sind Detailplanung und Ausführung.
• Stadt vs. Land? In A-Städten sind Lohn- und Nebenkosten höher, Logistik schwieriger. +10-20 % gegenüber ländlichen Regionen sind normal.
• Denkmalschutz? Früh Kontakt zur Denkmalschutzbehörde. Fensterprofile, Putz, Farben sind oft vorgegeben - teurer, aber absetzbar/abschreibbar.

Nächste Schritte - je nachdem, wo du stehst

• Du hast nur eine grobe Idee? Sichere dir eine Energieberatung (iSFP) und ein überschlägiges BKI-Kostenblatt. Damit bekommst du eine erste Zahl mit ±20 % Streuung.
• Du kennst die Gewerke? Lass Mengen ermitteln (Aufmaß), schreibe sauber aus, hole 3 Angebote je Gewerk, vergleiche auf Positionsebene. Räume Alternativpositionen und Ausführungsdetails vorher.
• Du hast Angebote, aber sie sind zu hoch? Prüfe Reihenfolge (was bringt viel Energie pro Euro?), Materialalternativen (z. B. WDVS-Marke), Bauabschnitte und Logistik (ein Gerüst für mehrere Gewerke nutzen).
• Du bist im Bau und es wird teurer? Stopp, Ursachenanalyse: Planfehler, Positionen vergessen, Preisänderung? Nachträge schriftlich, Nachkalkulation mit offener Mengenliste, Reserve neu bewerten.

Kleine Entscheidungshilfe „Was zuerst?“

• Akut: Dach und Abdichtung vor Innenausbau. Feuchte killt jedes Budget.
• Effizienz: Hülle (Dach/Fassade/Fenster) vor Heizung - oder Heizung mit Übergangslösung (z. B. größere Heizkörper) planen.
• Komfort: Elektro und Bäder, wenn die Hülle ok ist. Alles andere ist Kür.

Und zum Schluss der pragmatische Budget-Check, den ich mit meinem Planer immer mache:

• 1) Summe der Gewerke (Angebote),
• 2) + 15 % Baunebenkosten,
• 3) + 15 % Reserve,
• 4) - gesicherte Förderungen (Bescheide),
• 5) = Finanzierungsbedarf. Wenn 5) nicht passt: Reihenfolge ändern oder Standard anpassen - aber nie die Reserve streichen.

Wenn du bis hier gelesen hast: Du kannst jetzt eine Altbausanierung grob beziffern, die größten Risiken einkalkulieren und Förderungen realistisch ansetzen. Klingt trocken, ist aber genau das, was am Ende Nerven schont - bei uns zu Hause hat es genau so funktioniert. Mila fand’s übrigens am besten, als die neue Fensterbank zum Malen fertig war.