Immobilien kaufen 2025: Die neuen Regeln, die jeder kennen muss
Im Jahr 2025 ist es nicht mehr möglich, einfach eine Immobilie zu kaufen und sich auf einen günstigen Kredit zu verlassen. Die Zeiten, in denen 10 Prozent Eigenkapital reichten, sind vorbei. Heute zählt jeder Euro, jede Dokumentation, jeder Monat Beschäftigungssicherheit. Die Banken prüfen strenger, die Zinsen sind höher, und die Förderprogramme laufen aus - oder vielleicht gar nicht erst los. Wer jetzt baut oder kauft, braucht mehr als nur einen guten Plan. Er braucht eine klare Strategie.
Im ersten Halbjahr 2025 stiegen die Kredite für Wohnimmobilien um 22 Prozent auf 46 Milliarden Euro, laut Verband deutscher Pfandbriefbanken. Klingt nach Aufschwung? Nicht ganz. Das liegt nicht daran, dass es leichter geworden ist. Es liegt daran, dass die Menschen, die es sich leisten können, jetzt handeln - und alle anderen warten. Die Banken haben die Hürden hochgezogen. Wer keine stabile, langfristige Einkommensquelle hat, wird abgelehnt. Wer kein Eigenkapital mitbringt, bekommt keinen Kredit. Und wer auf Fördergelder hofft, muss sich beeilen - denn die KfW-Programme sind nicht garantiert.
Wie hoch sind die Zinsen wirklich im Oktober 2025?
Die Zinsen sind nicht mehr die gleichen wie 2020. Sie sind höher, aber nicht überall gleich. Die sogenannten Bestzinsen liegen aktuell zwischen 3,4 und 4,1 Prozent pro Jahr, je nach Laufzeit und Beleihungsquote. Das klingt nach einem kleinen Unterschied - aber er macht bei 300.000 Euro Kreditsumme über 25 Jahre mehr als 30.000 Euro aus.
Bei einer Beleihungsquote von 60 Prozent - also 40 Prozent Eigenkapital - bekommst du für 25 Jahre 4,1 Prozent. Bei 80 Prozent Beleihungsquote - also nur 20 Prozent Eigenkapital - steigt der Zins auf 4,2 Prozent. Das ist kein Zufall. Je weniger Eigenkapital du einbringst, desto teurer wird der Kredit. Und das ist nicht nur bei großen Banken so. Auch FinTechs wie Dr. Klein oder Fiala.de bieten zwar günstigere Konditionen an, aber nur, wenn deine Bonität perfekt ist: stabiles Einkommen, keine Nebenkosten, keine Befristung im Arbeitsvertrag.
Die Realität: Wer heute 3,2 Prozent Zinsen bekommt, hat nicht nur ein hohes Einkommen, sondern auch ein hohes Vermögen. Und oft ist das Haus, das er kauft, kleiner oder in einer weniger begehrten Gegend. Die Zinsen sind nicht überall gleich - aber sie sind überall strenger.
Warum Eigenkapital heute mehr als je zuvor zählt
Früher reichten 10 bis 15 Prozent Eigenkapital. Heute verlangen die meisten Banken mindestens 20 bis 30 Prozent. Einige verlangen sogar 40 Prozent - besonders wenn du über 60 bist. Warum? Weil die Banken Angst haben. Angst vor Zinsänderungen, Angst vor Arbeitslosigkeit, Angst vor Immobilienpreisrückgängen. Und sie wollen sich absichern.
Christiane Bartz, Immobilienexpertin, sagt es klar: Kredite ohne Eigenkapital sind heute so gut wie ausgeschlossen. Wer kein Geld hat, muss seine alte Immobilie verkaufen, um die neue zu finanzieren. Das ist kein Ausweg - das ist die neue Regel. Und es funktioniert nur, wenn du deine alte Wohnung oder dein Haus schon vorher verkaufst. Denn wer erst nach dem Kauf der neuen Immobilie den Verkauf der alten plant, riskiert, dass er keinen Kredit bekommt.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Paar mit zwei Kindern und einem Einkommen von 5.500 Euro netto wollte eine 450.000-Euro-Wohnung kaufen. Sie hatten 80.000 Euro Eigenkapital - also 18 Prozent. Die Bank lehnte ab. Erst als sie zusätzlich 20.000 Euro aus dem Erbe der Großeltern einbrachten, bekamen sie den Kredit. Der Unterschied: 20.000 Euro mehr Eigenkapital - und plötzlich war alles möglich.
Die KfW-Förderung: Dein größter Vorteil - wenn du rechtzeitig handelst
Die KfW ist der einzige echte Hoffnungsträger in diesem Markt. Sie bietet Kredite mit niedrigen Zinsen und Zuschüssen - aber nur für bestimmte Gruppen und nur, wenn du rechtzeitig anträgst.
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 ist der einfachste Weg: Bis zu 100.000 Euro zinsgünstig für Neubau oder Kauf - ohne Energieeffizienz-Anforderung. Ideal für Singles oder Paare ohne Kinder, die eine Wohnung kaufen wollen.
Das KfW-Programm 300 „Wohneigentum für Familien“ ist der Königsweg für Eltern: Bis zu 270.000 Euro Kredit, abhängig von der Kinderzahl und dem Energiestandard. Ein Einfamilienhaus mit drei Kindern und Passivhaus-Standard kann bis zu 270.000 Euro an zinsgünstigem Kredit bekommen - plus Zuschuss. Das ist kein Traum. Das ist Realität - für die, die es rechtzeitig beantragen.
Und dann gibt es noch KfW 308 „Jung kauft Alt“: Für Familien mit begrenztem Einkommen, die eine alte Immobilie kaufen und sanieren wollen. Seit September 2024 läuft das Programm - und seit November 2025 wurde es angepasst, um mehr Sanierungen zu fördern. Aber: Die Mittel sind begrenzt. Die Bearbeitungszeit dauert bis zu acht Wochen. Wer erst nach dem Kaufvertrag antritt, verliert.
Wichtig: Du musst den Antrag vor dem Kaufvertrag stellen. Keine Ausnahme. Kein „wir machen das später“. Die Banken prüfen den KfW-Antrag als Teil deiner Gesamtfinanzierung. Ohne ihn - kein Kredit.
Warum deine Bewerbung abgelehnt wird - auch wenn du alles richtig machst
Es gibt eine Menge Menschen, die alles richtig machen: stabiles Einkommen, 30 Prozent Eigenkapital, keine Schulden, gute Bonität. Und trotzdem bekommen sie keinen Kredit. Warum?
Die Banken prüfen heute nicht nur dein Einkommen - sie prüfen deine Stabilität. Ein befristeter Arbeitsvertrag? Abgelehnt. Selbstständig seit zwei Jahren? Abgelehnt. Kein unbefristeter Vertrag? Dann brauchst du mindestens drei Jahre Nachweise - und selbst dann ist es unsicher.
Ein Nutzer auf Reddit berichtete im Oktober 2025: „Ich habe 40 Prozent Eigenkapital, ein unbefristetes Verhältnis, 7.000 Euro Netto - und trotzdem abgelehnt. Die Bank sagte: ‚Ihr Einkommen ist zu hoch, das Risiko ist zu groß.‘“ Das klingt absurd. Ist es aber nicht. Banken fürchten, dass Menschen mit hohem Einkommen zu viel investieren - und dann bei einer Zinssteigerung scheitern. Sie bevorzugen stabile, aber nicht üppige Einkommen.
Und dann gibt es noch die Dokumentation: Gehaltsnachweise der letzten 12 Monate - nicht 6. Kontoauszüge für alle Konten - nicht nur das Gehaltskonto. Nachweise über Vermögen - auch über Aktien oder Sparpläne. Die Banken wollen alles sehen. Und sie haben jetzt 4 bis 6 Wochen Zeit, alles zu prüfen. Im Jahr 2021 waren es 14 Tage. Heute ist es doppelt so lange. Wer nicht früh anfängt, verpasst den Markt.
Was du jetzt tun musst - Schritt für Schritt
Wenn du 2025 eine Immobilie kaufen willst, ist Zeit dein größter Verbündeter. Hier ist, was du tun musst:
- Prüfe dein Eigenkapital. Hast du mindestens 20 Prozent? Wenn nicht: Wie kannst du es aufbauen? Verkauf eine Immobilie? Spar über ein Jahr? Ziehe um in eine kleinere Wohnung?
- Prüfe deine Einkommenssituation. Hast du einen unbefristeten Vertrag? Wenn nicht: Wie lange bist du schon im Job? Kannst du 12 Monate Nachweise vorlegen?
- Recherchiere die KfW-Programme. Passt du in eines? Familien mit Kindern? Sanierungswille? Dann fülle den Antrag aus - jetzt, nicht später.
- Beauftrage einen unabhängigen Finanzberater. Nicht den von der Bank. Einen, der dich mit mehreren Instituten vergleicht. Die Gebühren lohnen sich - ein besseres Zinsniveau spart dir 10.000 Euro oder mehr.
- Stelle den Kreditantrag vor dem Kaufvertrag. Keine Ausnahme. Kein Risiko. Du musst wissen, ob du finanzierbar bist - bevor du unterschreibst.
- Rechne mit 6 Wochen Bearbeitungszeit. Plane deine Kauf- oder Bauzeit so, dass du mindestens 8 Wochen vor deinem geplanten Einzug alles fertig hast.
Die gute Nachricht: Der Markt ist nicht tot. Er ist nur anders. Wer sich vorbereitet, wer früh handelt, wer seine Zahlen kennt - der bekommt den Kredit. Und der findet die Immobilie, die er will.
Was kommt nach 2025? Die Zukunft der Immobilienfinanzierung
Experten wie Dirk Eilinghoff von Finanztip erwarten ab 2026 eine langsame Zinssenkung - wenn die Europäische Zentralbank ihren geldpolitischen Kurs ändert. Das bedeutet: Die hohen Zinsen sind nicht für immer. Aber bis dahin musst du durch.
Die Förderprogramme der KfW sind unsicher. Sie laufen nicht automatisch weiter. Keine Garantie. Keine Zusagen. Wer jetzt nicht antritt, verliert die Chance. Und die Banken werden weiterhin restriktiv bleiben - bis die Wirtschaft stabiler wird.
Der Markt 2025 ist kein Markt für Spontankäufe. Er ist ein Markt für Vorbereitung. Für Geduld. Für klare Zahlen. Wer das versteht, der findet eine Immobilie - und bekommt den Kredit. Wer nicht, der bleibt warten. Und verpasst.
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?
Nein, nicht mehr. Seit 2025 ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital praktisch ausgeschlossen. Die meisten Banken verlangen mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Wer weniger hat, muss seine bisherige Immobilie verkaufen, um die Mittel für den neuen Kauf zu generieren. Kredite ohne Eigenkapital werden fast nie mehr gewährt - selbst bei hohem Einkommen.
Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen für 25 Jahre?
Im Oktober 2025 liegen die Zinsen für eine 25-jährige Laufzeit bei 4,1 Prozent bei einer Beleihungsquote von 60 Prozent. Bei 80 Prozent Beleihungsquote steigt der Zins auf 4,2 Prozent. Diese Zinsen sind abhängig von deiner Bonität, dem Immobilientyp und dem Kreditinstitut. Die besten Konditionen bekommst du nur mit hohem Eigenkapital und stabilem Einkommen.
Welche KfW-Förderung ist am besten für Familien?
Das KfW-Programm 300 „Wohneigentum für Familien“ ist die beste Option. Es bietet Kredite zwischen 170.000 und 270.000 Euro, abhängig von der Kinderzahl und dem Energieeffizienzstandard des Hauses. Es gilt für Neubau und Erwerb bestehender Immobilien - aber nur, wenn du einen Antrag stellst, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst. Die Förderung ist besonders attraktiv für Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind.
Warum dauert die Kreditgenehmigung heute so lange?
Weil die Banken strenger prüfen. Sie verlangen Gehaltsnachweise der letzten 12 Monate, nicht mehr nur 6. Sie prüfen alle Konten, alle Vermögenswerte, alle Verträge. Außerdem ist die Anzahl der Anträge gestiegen, während die Personalressourcen begrenzt sind. Die Bearbeitungszeit liegt aktuell bei 4 bis 6 Wochen - doppelt so lange wie 2021. Planung ist entscheidend.
Sollte ich auf eine Zinssenkung warten?
Nein. Experten gehen von einer möglichen Zinssenkung ab 2026 aus - aber das ist unsicher. Die KfW-Förderprogramme laufen aus. Die Banken prüfen heute strenger. Wer wartet, verpasst nicht nur günstige Konditionen - sondern auch die Chance, überhaupt einen Kredit zu bekommen. Die besten Chancen hast du jetzt, wenn du dich vorbereitest.
