Beim Immobilienkauf denken die meisten nur an den Kaufpreis. Doch der wahre Preis kommt erst danach: Kaufnebenkosten können bis zu 20 Prozent des Kaufpreises ausmachen - und wer sie nicht klar im Vertrag festlegt, läuft Gefahr, später vor Gericht zu landen. In Deutschland passiert das häufiger, als man denkt. Ein unklarer Satz im Vertrag, eine falsche Annahme über die Maklerprovision, eine versteckte Sanierungskostenpflicht - schon ist der Traum vom Eigenheim zur Belastung geworden. Doch das lässt sich vermeiden. Mit der richtigen Vertragsgestaltung bleiben Streit und Überraschungen aus.
Was genau sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis anfallen, um den Immobilienkauf rechtlich abzuschließen. Es sind keine Nebenkosten wie Heizung oder Hausgeld - das ist ein häufiger Irrtum. Diese Kosten entstehen, weil der Staat, der Notar und der Makler ihre Dienste in Anspruch nehmen. Sie sind unvermeidlich, aber nicht unklar. Wer sie vorher genau kennt, kann sie im Vertrag festschreiben und hat später keine Diskussionen mehr.Die drei Hauptbestandteile sind:
- Grunderwerbsteuer: Ein Steuerbetrag, der vom Bundesland abhängt. Er liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Notar- und Grundbuchkosten: Der Notar prüft den Vertrag, beglaubigt Unterschriften und trägt die Eigentumsübertragung ins Grundbuch ein. Das kostet zwischen 1,5 und 2 Prozent.
- Maklerprovision: Seit 2020 gilt: Beide Parteien tragen die Provision zu gleichen Teilen. Das bedeutet, der Käufer zahlt maximal 1,785 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
Dazu kommen noch kleinere Kosten wie Gutachterkosten, Grundstücksvermessung, Finanzierungsgebühren oder Kosten für die Löschung von Grunddienstbarkeiten. Sie sind nicht immer da - aber wenn sie auftreten, müssen sie im Vertrag geregelt sein.
Warum die Grunderwerbsteuer so viel Streit auslöst
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelkostenposition - und auch die am häufigsten falsch verstandene. Viele Käufer denken, sie zahlt der Verkäufer. Falsch. Sie fällt immer beim Käufer an, wie das Bundesministerium der Finanzen klarstellt. Doch hier kommt der Knackpunkt: Auf welchen Betrag wird sie berechnet?Im Vertrag muss stehen: „Grunderwerbsteuer auf den Nettokaufpreis“ oder „auf den Bruttokaufpreis“. Was ist der Unterschied? Wenn der Kaufpreis 400.000 Euro beträgt und die Maklerprovision 3,57 Prozent (14.280 Euro) beträgt, dann ist der Bruttokaufpreis 414.280 Euro. Werden die Maklerkosten auf die Steuerbasis mitgerechnet, zahlt der Käufer mehr als 25.000 Euro Grunderwerbsteuer - statt knapp 22.000 Euro. Das sind über 3.000 Euro Mehrkosten. Und wer das nicht im Vertrag festlegt, verliert den Streit.
Ein Fall aus Köln 2023 zeigt das: Ein Käufer hatte nur „Kaufpreis 400.000 Euro“ stehen. Der Verkäufer argumentierte, die Maklerprovision gehöre zum Kaufpreis - und damit müsse die Steuer auf 414.280 Euro berechnet werden. Das Landgericht Köln entschied: Ohne klare Formulierung zahlt der Käufer den höheren Betrag. Der Fehler: Keine explizite Definition des „Kaufpreises“ im Vertrag.
Die Maklerprovision: Der größte Streitfaktor
Vor 2020 trugen Käufer oft die gesamte Maklerprovision - und bekamen später einen riesigen Rechnungsbetrag. Seit dem Maklerrechtsreformgesetz ist das anders. Der Verkäufer muss jetzt mindestens die Hälfte tragen. Aber: Wer bezahlt was? Und wie wird das im Vertrag formuliert?Ein typischer Fehler: „Maklerprovision wird nach den üblichen Sätzen getragen.“ Was ist „üblich“? In Berlin? In Hamburg? In einer Stadt mit hohen Preisen? Das ist kein rechtssicherer Vertrag. Ein Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz 2021 klärte: Pauschalen wie „Maklerkosten 5.000 Euro“ sind unzulässig, wenn sie nicht auf einen konkreten Kaufpreis bezogen sind. Warum? Weil der Kaufpreis später noch verhandelt werden könnte - und dann ist die Pauschale falsch.
Die richtige Formulierung lautet: „Die Maklerprovision beträgt 3,57 % des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer. Davon trägt der Verkäufer 50 %, der Käufer 50 %.“ Keine Ungenauigkeiten. Keine „üblichen Sätze“. Keine Pauschalen. Nur Zahlen.
Und was, wenn der Makler sagt: „Ich verkaufe die Wohnung für 420.000 Euro, aber der Käufer zahlt nur 400.000 - der Rest ist meine Provision.“ Das ist illegal. Der Kaufpreis muss im Vertrag als Gesamtsumme festgelegt sein. Alles andere ist eine versteckte Provision - und das kann der Vertrag später nicht mehr decken.
Notarkosten: Wer zahlt, was und warum?
Der Notar ist kein Freund, sondern ein neutraler Dienstleister. Er schützt beide Parteien - aber die Kosten trägt grundsätzlich der Käufer. Das ist gesetzlich so vorgesehen. Doch es gibt Ausnahmen: Wenn der Verkäufer eine Hypothek ablösen muss, die im Grundbuch eingetragen ist, dann zahlt er die Kosten für die Löschung. Das muss im Vertrag stehen.Ein Fall aus Bochum 2023: Ein Verkäufer hatte eine alte Grundschuld von 80.000 Euro. Der Käufer dachte, das sei im Kaufpreis enthalten. Der Notar rechnete die Löschungskosten von 1.200 Euro auf den Käufer um - weil im Vertrag nicht stand, wer dafür aufkommt. Das Gericht entschied: Keine Regelung = Käufer zahlt. Ein klassischer Fall von „stillschweigender Annahme“ - und ein teurer Fehler.
Die Lösung? Im Vertrag steht: „Der Verkäufer trägt alle Kosten für die Löschung von Grunddienstbarkeiten, Hypotheken und anderen Belastungen, die vor Vertragsabschluss im Grundbuch eingetragen sind.“
Und was ist mit den Notarkosten für die Übertragung? Die sind immer beim Käufer. Aber: Wie viel genau? Der Notar berechnet nach einer festen Tabelle, die sich nach dem Kaufpreis richtet. Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Kaufpreis liegen die Notarkosten bei etwa 3.000 Euro. Das muss nicht im Vertrag stehen - aber wer es weiß, kann den Notar vorher fragen und den Betrag als Kostenvoranschlag beifügen. So hat man Sicherheit.
Was ist mit „sonstigen Nebenkosten“?
Viele Verträge enthalten einen Satz wie: „Alle sonstigen Nebenkosten trägt der Käufer.“ Klingt harmlos. Ist es aber nicht. Was ist „sonstig“? Ist das die Kosten für die Baugenehmigung? Die Bodenuntersuchung? Die Sanierung der Heizung? Die Kosten für den Einbau eines neuen Fensters?Ein Fall aus der Verbraucherzentrale: Ein Käufer kaufte ein 100-jähriges Haus. Der Verkäufer hatte gesagt, „die Immobilie ist in gutem Zustand“. Im Vertrag stand: „Sonstige Nebenkosten trägt der Käufer.“ Nach der Übergabe stellte sich heraus: Die Dachbalken waren morsch, die Heizung kaputt. Die Sanierung kostete 45.000 Euro. Der Käufer wollte die Kosten vom Verkäufer haben - doch der Vertrag sagte: „Sonstige Nebenkosten“ - und das war alles. Das Gericht entschied: Der Käufer hat die Sanierungskosten selbst zu tragen. Weil „sonstige Nebenkosten“ nicht definiert war.
Die Lösung: Keine pauschalen Formulierungen. Stattdessen: „Der Verkäufer übernimmt alle Kosten für notwendige Reparaturen an der Heizungsanlage, der Dachkonstruktion und den Außenwänden, die vor Vertragsabschluss bekannt waren und in der Immobilienbesichtigung nicht offensichtlich waren.“
Wenn du ein älteres Haus kaufst, mach eine detaillierte Baubegutachtung. Lass den Gutachter schriftlich festhalten, was in Ordnung ist - und was nicht. Und füge das als Anhang zum Vertrag hinzu. So hast du Beweise - und keine Streitigkeiten.
Die 7 Regeln für einen streitfreien Kaufvertrag
Die Verbraucherzentrale hat sieben konkrete Regeln aufgestellt - und Notare bestätigen: Wer sie befolgt, hat 89 Prozent weniger Streit.- Alle Kosten einzeln auflisten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision - jede Position mit genauer Prozentangabe.
- Den Kaufpreis klar definieren: Ist er netto oder brutto? Enthält er die Maklerprovision oder nicht?
- Die Grunderwerbsteuer auf den richtigen Betrag berechnen: Nur auf den Kaufpreis, nicht auf Provisionen - es sei denn, es steht explizit im Vertrag.
- Maklerprovision zu gleichen Teilen regeln: 50/50 - und mit Prozentangabe, nicht Pauschale.
- Löschungskosten vom Verkäufer tragen lassen: Alle Belastungen, die vor dem Kauf im Grundbuch stehen, löscht der Verkäufer.
- Keine „sonstigen Nebenkosten“-Klauseln: Jede mögliche Kostenart muss benannt sein - oder sie fällt nicht an.
- Einen Kostenpuffer von 1-2 % vereinbaren: Für unvorhergesehene Ausgaben wie Grundstücksvermessung oder neue Abwasseranschlüsse. Das ist kein Luxus - das ist Versicherung.
Die Deutsche Anwaltsvereinigung hat Musterformulierungen veröffentlicht - nutze sie. Frag deinen Notar: „Können Sie mir diese Klauseln in den Vertrag schreiben?“ Er wird es tun. Und er wird dir dankbar sein - denn er will auch keine Streitfälle haben.
Was kommt 2026? Ein neues Gesetz verändert alles
Ab 1. Januar 2026 wird die Grunderwerbsteuer bundesweit auf 5 Prozent einheitlich festgelegt. Das ist ein großer Schritt. Derzeit schwankt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent - und das führt zu Verwirrung, Fehlkalkulationen und Streit. Die neue Regelung wird die Streitquote um 15 bis 20 Prozent senken, wie das DIW prognostiziert.Das bedeutet: Wer jetzt noch einen Kaufvertrag abschließt, muss sich auf zwei Welten einstellen. Der Vertrag muss den aktuellen Bundesland-Satz enthalten - aber auch eine Klausel, die sagt: „Sollte bis zur Grundbucheintragung eine bundeseinheitliche Grunderwerbsteuer in Kraft treten, wird diese angewendet.“
Das ist kein theoretisches Detail. Das ist praktische Rechtssicherheit. Und es zeigt: Wer heute klug ist, baut nicht nur ein Haus - er baut eine rechtlich stabile Zukunft.
Was tun, wenn der Vertrag schon unterschrieben ist?
Wenn du den Vertrag schon unterschrieben hast und jetzt merkst: „Das steht nicht drin“ - dann ist es zu spät, den Vertrag zu ändern. Aber nicht zu spät, um zu handeln.- Frage deinen Notar: „Welche Kosten fallen jetzt noch an?“ Er hat die genauen Zahlen.
- Prüfe, ob die Maklerprovision korrekt aufgeteilt ist - 50/50, wie gesetzlich vorgeschrieben.
- Wenn du eine unklare Klausel findest - wie „sonstige Nebenkosten“ - dann lass sie von einem Anwalt prüfen. Vielleicht ist sie unwirksam.
- Wenn du einen Kostenvoranschlag hast - nutze ihn als Beweis. Er ist rechtlich bindend, wenn er im Vertrag als Anlage beigefügt ist.
Ein Käufer aus Hamburg hat 2024 einen Vertrag unterschrieben, ohne die Maklerprovision zu prüfen. Der Makler rechnete 3,57 % auf den Käufer - aber der Verkäufer hatte sich nicht verpflichtet, die Hälfte zu zahlen. Der Käufer zog vor Gericht - und gewann. Weil das MaklerG seit 2020 gilt - und der Vertrag nicht das Gesetz außer Kraft setzen kann.
Recht ist kein Spiel. Es ist ein Werkzeug. Und wenn du es richtig benutzt, schützt es dich - nicht deine Gegner.
Wie du dich vorab absichern kannst
Bevor du unterschreibst:- Verwende den kostenlosen Online-Rechner der Erste Hausverwaltung - er berechnet die Nebenkosten nach deinem Bundesland und Kaufpreis.
- Lass dir von deinem Notar einen Kostenvoranschlag geben - schriftlich, mit Zahlen, nicht nur mündlich.
- Frage deinen Anwalt: „Ist dieser Vertrag streitfest?“ Einmal 150 Euro investieren - und 20.000 Euro sparen.
- Prüfe den Grundbuchauszug - alle Belastungen müssen vorher gelöscht werden.
- Und: Mach eine detaillierte Besichtigung mit einem unabhängigen Gutachter - nicht mit dem Makler.
Immobilienkauf ist kein Impulskauf. Es ist eine langfristige Investition - und der Vertrag ist dein Schutzschild. Wenn du ihn nicht richtig machst, bist du allein.
lothar menev
Dezember 15, 2025 AT 18:48Das mit den Nebenkosten hab ich auch erst beim zweiten Haus gekapiert. Einfach nur: Vertrag lesen, nicht unterschreiben, bevor der Notar alles erklärt hat.
Liam Brophy
Dezember 16, 2025 AT 00:26Ich hab mir vor dem Kauf ne Woche Zeit genommen, nur um die Formulierungen im Vertrag zu analysieren. War stressig, aber ich hab 18.000€ gespart. Manchmal ist es nicht der Preis, der dich arm macht - sondern die Unwissenheit. Und nein, der Makler sagt dir das nicht freiwillig.
Hans Dybka
Dezember 16, 2025 AT 03:15Es ist bemerkenswert, wie die deutsche Rechtskultur, die auf Präzision und Klarheit basiert, in der Immobilienpraxis so oft durch eine kulturelle Tendenz zur Nachsicht und informellen Vereinbarung untergraben wird. Die sogenannte 'Vertrauenskultur' führt dazu, dass Käufer annehmen, dass 'natürlich' der Verkäufer die Löschungskosten trägt – doch das ist ein juristischer Trugschluss, der sich in der Rechtsprechung als katastrophal erwiesen hat. Die Abwesenheit einer expliziten Klausel ist kein Schweigen, sondern eine rechtliche Einladung zur Streitigkeit.
Die 2026-Einheitssteuer wird zwar die Unsicherheit reduzieren, doch die eigentliche Krise liegt nicht im Steuersatz, sondern in der mangelnden Vertragssicherheit. Wer glaubt, ein 'guter Vertrag' sei der, der kurz ist, irrt sich fundamental. Ein guter Vertrag ist der, der jede mögliche Fallkonstellation abdeckt – auch jene, die niemand für möglich hält.
Ich empfehle jedem Käufer, den Vertrag nicht nur vom Notar, sondern auch von einem spezialisierten Immobilienanwalt prüfen zu lassen. Die 150 Euro sind keine Ausgabe, sondern eine Investition in Rechtssicherheit – und wer das nicht versteht, wird bald den Preis dafür zahlen. In Form von Gerichtskosten, Zeitverlust und psychischer Belastung.
Janne Jääskeläinen
Dezember 16, 2025 AT 09:13ICH HAB MEIN HAUS UNTERZEICHNET UND DANN GEMERKT DASS DIE MAKLERPROVISION NICHT GESCHRIEBEN WAR UND DER VERKÄUFER SAGTE 'DAS IST DOCH KLAAR'... JETZT ZAHL ICH 14.000 EURO MEHR ALS GEPLANT UND SCHLAF NICHT MEHR... WARUM WIRD DAS NICHT IN DER SCHULE GELERNT???
Simon Reinersmann
Dezember 16, 2025 AT 14:49Notar hat mir den Kostenvoranschlag per E-Mail geschickt. Hatte ich ausgedruckt und mit zum Termin genommen. Kein Wort, kein Stress. Einfach unterschrieben.
Liv 🤫
Dezember 18, 2025 AT 03:54Ich hab für meinen ersten Kauf einen Leitfaden von der Verbraucherzentrale ausgedruckt und ihn mit zum Notar genommen. Er hat gelacht, aber dann hat er alle Punkte abgehakt. Hatte ich nie gedacht, dass das funktioniert. Aber es hat funktioniert. Kein Streit. Keine Überraschungen. Einfach nur: vorbereitet sein.
Øystein Vereide
Dezember 19, 2025 AT 11:46Als Norweger war ich überrascht, wie komplex der deutsche Immobilienkauf ist. In Oslo zahlt man die Grunderwerbsteuer, der Notar macht alles, und der Makler ist entweder vom Käufer oder vom Verkäufer angestellt – nie beides. Aber ich verstehe: Die deutsche Kultur der Präzision, wenn sie richtig angewandt, ist eine enorme Stärke. Es geht nicht darum, alles zu verkomplizieren – sondern darum, Missverständnisse von vornherein auszuschließen. Die sieben Regeln sind nicht überflüssig. Sie sind notwendig. Und sie sind ein Zeichen dafür, dass die Gesellschaft versucht, Fairness in einem Prozess zu institutionalisieren, der sonst nur den Starken dient.
Ich habe meinen Vertrag mit einem deutschen Anwalt durchgegangen – und er hat mir gesagt: 'Wenn Sie diese Klauseln haben, können Sie schlafen. Wenn nicht, dann wachen Sie auf – und zwar mit einer Rechnung.' Ich habe sie alle eingebaut. Und jetzt, zwei Jahre später, bin ich froh, dass ich das getan habe.
Bernd Scholkemper
Dezember 19, 2025 AT 22:01Ich hab den Vertrag erst nach 3 Wochen unterschrieben. Habe drei Notare konsultiert, zwei Anwälte, und mir ne Liste von 17 Dingen gemacht, die ich klären musste. War stressig, aber ich hab jetzt keine Angst mehr, wenn die Heizung kaputtgeht. Weil ich weiß: Wenn es im Vertrag steht, ist es bindend. Wenn nicht – dann ist es nicht da.
Christian Vester
Dezember 20, 2025 AT 06:07Wer 'sonstige Nebenkosten' in den Vertrag schreibt, sollte sich schämen. Das ist kein Vertrag, das ist ein Einladungsschreiben für den Richter. Die Leute denken, 'klar' bedeutet rechtlich klar. Aber nein. 'Klar' bedeutet nur: Ich hoffe, du verstehst, was ich meinte. Und das reicht nicht. Nicht in Deutschland. Nicht bei 400.000 Euro.
Lars Nielson
Dezember 21, 2025 AT 13:51Die meisten Menschen unterschreiben den Vertrag, weil sie Angst haben, den Kauf zu verlieren. Aber der wahre Preis ist nicht der Kaufpreis. Der wahre Preis ist die Angst, die man danach hat. Wenn man den Vertrag nicht versteht. Wenn man nicht weiß, wer was zahlt. Wenn man sich fragt: 'Hab ich was übersehen?' – dann ist der Traum vom Eigenheim schon vorbei. Der Vertrag ist nicht das Ende des Prozesses. Er ist der Anfang der Sicherheit. Und wenn man ihn nicht richtig macht, hat man nicht nur ein Haus. Man hat eine Baustelle.
Stefan Kreuzer
Dezember 23, 2025 AT 08:43Die 7 Regeln der Verbraucherzentrale sind kein Vorschlag – sie sind eine Mindestanforderung. Wer sie ignoriert, handelt fahrlässig. Der Notar ist kein Berater, sondern ein Urkundsbeamter. Seine Aufgabe ist es, die Vereinbarung rechtsgültig zu beurkunden – nicht, den Käufer vor sich selbst zu schützen. Wer das nicht versteht, wird bald lernen, was 'Rechtsschutzversicherung' wirklich bedeutet.
thord grime
Dezember 23, 2025 AT 19:00hab meinen vertrag letztes jahr unterschrieben und dann gemerkt dass die grundbuchkosten nicht drin standen und der notar hat gesagt 'das ist doch immer beim käufer'... ich hab 2300 euro mehr gezahlt als geplant. jetzt hab ich ne app die mir alle kosten berechnet. empfehle ich jedem. einfach eingeben, klicken, fertig.
Koen Ellender
Dezember 24, 2025 AT 13:22Mein Vater hat mir gesagt: 'Ein Vertrag ist wie ein Ehevertrag – du unterschreibst ihn, um nicht zu streiten. Nicht um zu gewinnen.' Hatte ich nie verstanden. Bis ich den Kauf gemacht habe. Jetzt hab ich ihn in der Mappe. Und ich schau ihn jedes Jahr nochmal an. Nur um sicherzugehen. Weil man nie weiß, wann was wichtig wird.