Im Jahr 2025 ist das Portugal Golden Visa Programm nicht mehr das, was es vor fünf Jahren war. Wer noch vor 2023 dachte, er könne einfach eine Wohnung in Lissabon oder Porto kaufen und damit einen europäischen Aufenthaltstitel erhalten, liegt falsch. Seit dem 7. Oktober 2023 ist der Kauf von Immobilien als Investitionsform für das Golden Visa offiziell gestrichen. Das ist kein kleiner Schnitt - das war bis dahin die Hauptquelle für 85 % aller Anträge. Für Immobilieninvestoren bedeutet das: Der direkte Weg ist zu. Aber das Programm ist nicht tot. Es hat sich verändert. Und wer jetzt noch durchstarten will, muss anders denken.
Was bleibt vom Golden Visa in 2025?
Das Programm existiert weiter - aber nur mit neuen Regeln. Wer nicht aus der EU, EWR oder der Schweiz kommt, kann jetzt nur noch über fünf Wege eine Aufenthaltserlaubnis bekommen. Keine Immobilien mehr. Keine Bankkonten. Keine Spenden an Privatpersonen. Alles muss über Unternehmen, Fonds oder Kultur laufen.
- Investition in Fonds: Mindestens 500.000 € in portugiesische Venture-Capital- oder Private-Equity-Fonds. Wichtig: Mindestens 60 % dieses Geldes muss in portugiesische Unternehmen fließen - nicht in Immobilien oder Auslandsgeschäfte. Das ist die beliebteste Option heute. Über 95 % der neuen Anträge 2025 nutzen diese Route.
- Kulturelle Projekte: 250.000 € Spende für Kunst, Denkmalschutz oder Kulturerbe. In Regionen mit weniger als 100 Einwohnern pro km² oder mit einem BIP unter 75 % des nationalen Durchschnitts sinkt die Summe auf 200.000 €. Das ist ideal für Menschen, die nicht nur Geld, sondern auch Kultur unterstützen wollen.
- Unternehmensgründung: 500.000 € Kapital in ein portugiesisches Unternehmen investieren und mindestens fünf neue Arbeitsplätze für drei Jahre schaffen. Oder: Ohne Mindestinvestition, aber mit zehn neuen Arbeitsplätzen - vorausgesetzt, diese sind nachweisbar nachhaltig.
- Forschung und Innovation: 350.000 € in staatlich anerkannte Forschungsprojekte investieren. Diese Option ist selten genutzt, weil sie komplex ist und nur wenige Projekte die Kriterien erfüllen.
- Unterstützung der Schaffung von Arbeitsplätzen: Keine Mindestsumme, aber der Nachweis von zehn neuen, dauerhaften Arbeitsplätzen. Hier ist die Bürokratie hoch, und die Nachweise müssen über Jahre hinweg erbracht werden.
Die meisten Antragsteller wählen heute den Investmentfonds. Warum? Weil er am wenigsten Aufwand braucht. Du musst kein Unternehmen gründen, keine Mitarbeiter einstellen, keine Immobilie verwalten. Du gibst das Geld in einen Fonds, der es für dich verwaltet. Die Rendite liegt zwischen 4,2 % und 6,8 % jährlich, basierend auf 28 analysierten Fonds. Das ist mehr als die meisten deutschen Sparkonten, und du bekommst gleichzeitig einen EU-Aufenthaltstitel.
Die neuen Hürden: Zeit, Sprache und Bürokratie
Die Regeln sind nicht nur anders - sie sind langsamer. Die Bearbeitungszeit für einen Golden Visa Antrag ist von 8 Monaten im Jahr 2022 auf durchschnittlich 18 Monate im Jahr 2025 gestiegen. Die portugiesische Einwanderungsbehörde SEF hat 2024 nur 1.200 Anträge genehmigt - im Vorjahr waren es noch 6.800. Das ist kein Zufall. Die Regierung bremst bewusst.
Du brauchst auch Dokumente, die du nicht erwartest. Dein polizeiliches Führungszeugnis muss übersetzt sein. Deine Steuerbescheinigung aus deinem Heimatland muss beglaubigt werden. Die medizinische Versicherung muss mindestens 100.000 € Deckung bieten. Und alle Unterlagen müssen auf Portugiesisch vorliegen. Keine Ausnahme. Selbst wenn du alles auf Englisch hast - du brauchst eine offizielle Übersetzung. Das kostet zwischen 150 und 300 € pro Dokument. Ein einfacher Antrag kann so leicht 2.000 € an Übersetzungskosten verursachen.
Und dann ist da noch die Sprache. Für die spätere Staatsbürgerschaft brauchst du A2-Niveau Portugiesisch. Das ist nicht viel - du musst dich im Supermarkt verständigen können, Fragen zu deinem Alltag beantworten. Aber die Durchfallquote liegt bei 38 %. Viele denken, sie könnten das mit einem Online-Kurs schaffen. Aber der Test ist nicht einfach. Er wird von Instituto Camões abgenommen, und die Prüfer erwarten echte Gespräche, nicht auswendig gelernte Sätze.
Wie viel kostet das wirklich?
Die Mindestinvestition ist 500.000 € - das ist klar. Aber das ist nur der Anfang. Hier ist die reale Kostenstruktur:
- Mindestinvestition: 500.000 €
- Antragsgebühr: 618,60 €
- Aufenthaltserlaubnis (erstes Jahr): 6.179,40 €
- Verlängerungsgebühr nach drei Jahren: 3.090,40 €
- Übersetzungen (durchschnittlich 10 Dokumente): 2.500 €
- Rechtsberatung (empfohlen): 5.000 - 10.000 €
- Medizinische Versicherung (jährlich): 500 - 800 €
Insgesamt liegt die durchschnittliche Gesamtinvestition bei 535.389 €. Das ist kein günstiger Weg. Aber im Vergleich zu anderen Ländern ist es noch immer attraktiv. In Griechenland bekommst du eine Aufenthaltserlaubnis ab 250.000 € Immobilienkauf - aber keinen Pass. In Malta musst du 600.000 € spenden und warten, bis du den Pass bekommst. Portugal bietet dir nach fünf Jahren die Möglichkeit, den portugiesischen Pass zu bekommen - und damit die EU-Staatsbürgerschaft.
Die Zukunft: Wird das Programm abgeschafft?
Ein Gesetzentwurf vom Juni 2025 will die Wartezeit für die Staatsbürgerschaft von fünf auf zehn Jahre erhöhen. Das ist ein schwerer Schlag. Denn der Hauptanreiz des Golden Visa war immer: fünf Jahre, dann Pass. Jetzt könnte es sieben oder zehn Jahre dauern. Und das, obwohl du bereits fünf Jahre in Portugal lebst.
Experten wie Rui Pinto von Nomad Gate warnen: „Das Programm verliert bis 2026 70 % seiner Attraktivität.“ Andere, wie Dr. Sofia Rodrigues vom ISTE, sehen eine andere Perspektive: „Die Fokussierung auf Arbeitsplätze wird neue Wirtschaftsstrukturen schaffen - aber weniger Geld einbringen.“
Und dann ist da noch die Prognose von Henley & Partners: „Portugal wird das Programm bis 2027 beenden.“ Das ist nicht offiziell bestätigt - aber es ist die häufigste Annahme unter Beratern. Warum? Weil die EU seit 2022 Druck macht. Die Immobilienpreise in Lissabon stiegen zwischen 2015 und 2023 um 142 %. Die Mieten um 89 %. Die Löhne nur um 28 %. Tausende Portugiesen gingen auf die Straße. Die Regierung musste reagieren. Die Abschaffung der Immobilienoption war der erste Schritt. Die Abschaffung des gesamten Programms könnte der nächste sein.
Was bleibt für Immobilieninvestoren?
Wenn du als Immobilieninvestor nach Portugal kommst, ist der direkte Weg zu. Aber es gibt eine indirekte Route: Du kaufst eine Immobilie - und gründest ein Unternehmen.
Beispiel: Du kaufst eine Wohnung in Porto für 300.000 €. Dann gründest du eine kleine Firma, die diese Wohnung vermietet. Du investierst 500.000 € in das Unternehmen (zum Beispiel durch Kapitalerhöhung) und stellst fünf Mitarbeiter ein - einen Verwalter, einen Buchhalter, zwei Reinigungskräfte, einen Kundenservice-Mitarbeiter. Das ist legal. Das ist erlaubt. Das ist aber extrem aufwendig. Du musst nicht nur Immobilien verwalten, sondern auch Personal, Buchhaltung, Steuern, Sozialversicherung. Du wirst kein passiver Investor mehr sein. Du wirst ein Unternehmer.
Die meisten, die das versuchen, scheitern. Sie unterschätzen die Bürokratie. Sie glauben, sie könnten das von zu Hause aus steuern. Aber Portugal verlangt Nachweise - monatlich. Du musst Lohnabrechnungen vorlegen, Versicherungsnachweise, Arbeitsverträge. Und du musst nachweisen, dass die Arbeitsplätze über drei Jahre bestehen bleiben. Kein Ausstieg. Kein Verkauf. Kein Abbruch.
Wer profitiert heute noch?
Diejenigen, die jetzt erfolgreich sind, sind nicht die Immobilienkäufer. Sie sind:
- Diejenigen, die in Fonds investieren - oft mit Hilfe von Anwälten oder Finanzberatern in Portugal.
- Diejenigen, die bereits ein Unternehmen in Portugal haben und jetzt das Kapital aufstocken.
- Diejenigen, die kulturelle Projekte unterstützen - Künstler, Architekten, Historiker, die ein Interesse an Erhaltung haben.
- Diejenigen, die bereit sind, fünf Jahre zu warten - und dabei 14 Tage pro zwei Jahre im Land zu verbringen.
Die 14-Tage-Regel ist flexibel. Du kannst sie aufteilen. Einmal zwei Tage im Januar, dann vier im Juli, dann acht im Dezember. Du kannst sie mit Geschäftsreisen verbinden. Du musst nicht in Portugal wohnen. Aber du musst da sein. Und du musst es nachweisen - mit Flugtickets, Hotelrechnungen, Einreisestempeln.
Die Alternativen: Was ist besser?
Wenn du kein Interesse an Fonds oder Unternehmen hast, gibt es andere Wege:
- Griechenland: Immobilien ab 250.000 € - keine Staatsbürgerschaft, aber einfacher und schneller.
- Malta: 600.000 € Spende - Pass nach 12-36 Monaten, aber sehr teuer.
- Spanien: Immobilien ab 500.000 € - Aufenthaltstitel, aber kein Pass.
- D6-Visum: Passives Einkommen (Renten, Dividenden, Mieten) - kein Investitionsschwellenwert, aber zwei Jahre Wartezeit für Familienzusammenführung.
Wenn du wirklich in Immobilien investieren willst, ist Griechenland heute die einfachste Option. Wenn du den EU-Pass willst, musst du in Portugal investieren - aber nicht in Stein und Beton. Du musst in Fonds, Unternehmen oder Kultur investieren.
Was tun, wenn du schon einen Antrag gestellt hast?
Wenn du vor dem 7. Oktober 2023 einen Antrag gestellt hast, bleibt dein Vertrag gültig. Die Regierung hat eine Übergangsfrist bis Ende 2026 angekündigt. Du kannst deine Immobilie kaufen, wie geplant. Du bekommst die Aufenthaltserlaubnis. Du kannst den Pass nach fünf Jahren beantragen. Aber: Du musst deine Investition fünf Jahre halten. Kein Verkauf vor Ablauf der Frist.
Wenn du nach dem 7. Oktober 2023 einen Antrag gestellt hast - und deine Investition war eine Immobilie - dann ist dein Antrag abgelehnt. Keine Ausnahme. Keine Begründung. Keine Berufung. Die Regierung hat das klar formuliert. Es gibt keine Hintertür.
Kann ich immer noch Immobilien in Portugal kaufen, wenn ich kein Golden Visa will?
Ja, absolut. Die Abschaffung betrifft nur das Golden Visa Programm. Du kannst jederzeit Immobilien in Portugal kaufen - ob als Ferienwohnung, Mietobjekt oder Hauptwohnsitz. Du brauchst dann nur ein D7- oder D6-Visum, wenn du länger als 90 Tage bleiben willst. Aber du bekommst keinen Pass durch den Immobilienkauf.
Wie lange dauert es, bis ich den portugiesischen Pass habe?
Aktuell fünf Jahre ab Einreichung des Golden Visa-Antrags. Aber ein Gesetzentwurf vom Juni 2025 will diese Frist auf zehn Jahre erhöhen. Falls das Gesetz verabschiedet wird, wirst du zehn Jahre warten müssen - auch wenn du bereits fünf Jahre in Portugal lebst. Die Verlängerung gilt rückwirkend für alle Anträge, die nach dem 1. Januar 2025 eingereicht wurden.
Muss ich in Portugal leben, um das Golden Visa zu behalten?
Nein. Du musst nur 14 Tage alle zwei Jahre im Land sein. Das kann aufgeteilt werden - zum Beispiel sieben Tage im Jahr. Du kannst deine Reise mit Geschäftsreisen, Urlaub oder Familienbesuchen verbinden. Du musst nicht umziehen, nicht arbeiten, nicht lernen. Du musst nur da sein - und das nachweisen.
Was passiert, wenn ich mein Investment verkaufe, bevor fünf Jahre um sind?
Deine Aufenthaltserlaubnis wird widerrufen. Du verlierst den Status. Du kannst nicht einfach deine Investition verkaufen und weiterhin in Portugal bleiben. Die Regierung prüft die Investition jährlich. Wenn du den Fonds verkaufst, den Arbeitsplatz abbaust oder die Immobilie (bei alten Anträgen) verkaufst, ist dein Titel ungültig. Es gibt keine Nachbesserung.
Ist das Golden Visa Programm noch wertvoll, wenn ich keine Immobilien kaufen kann?
Ja - aber nur für bestimmte Menschen. Wenn du in Fonds investieren willst, wenn du ein Unternehmen gründen willst, wenn du Kultur unterstützen willst - dann ja. Es ist immer noch der einzige Weg in Europa, mit einer Investition von 200.000-500.000 € die EU-Staatsbürgerschaft zu bekommen. Aber wenn du Immobilien als Hauptinvestition willst - dann nein. Es ist nicht mehr das richtige Programm für dich.
Was kommt als Nächstes?
Wenn du in Portugal investieren willst - und du willst den Pass - dann musst du jetzt handeln. Die Fonds sind begrenzt. Die Arbeitsplätze sind schwer zu schaffen. Die Bearbeitungszeiten werden länger. Die Regierung bremst. Und die EU drückt.
Die Zukunft des Golden Visa ist ungewiss. Es könnte bis 2027 enden. Es könnte sich verändern. Es könnte noch strenger werden. Aber eines ist sicher: Der alte Weg - Immobilien kaufen und Pass bekommen - ist vorbei. Wer jetzt noch in Portugal investieren will, muss anders denken. Nicht als Investor. Sondern als Teilnehmer an einem Wirtschafts- und Kulturprojekt. Und das ist nicht leicht. Aber es ist noch möglich.
