Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland ist die Maklerprovision oft die größte Nebenkostenposition - und sie kann je nach Vertragstyp zwischen 5.000 und über 20.000 Euro ausmachen. Seit 2020 gilt ein neues Gesetz, das den Käufer vor übermäßigen Kosten schützt. Doch viele Verkäufer und Makler nutzen noch immer unklare Vertragsformulierungen, um die Last auf den Käufer abzuwälzen. Das ist nicht nur unfair - es ist rechtswidrig. In 2025 ist die Maklerprovision kein ungeschriebenes Gesetz mehr, sondern ein präzise geregelter Vertragsbestandteil. Wer den Vertrag richtig gestaltet, spart Tausende Euro - und vermeidet teure Rechtsstreitigkeiten.
Wie hoch ist die Maklerprovision 2025 wirklich?
Die durchschnittliche Maklerprovision in Deutschland liegt 2025 bei 7,14 % des Kaufpreises, inklusive 19 % Mehrwertsteuer. Das bedeutet: Bei einem Haus für 300.000 Euro zahlt der Makler insgesamt 21.420 Euro. Aber wer zahlt was? Hier liegt der entscheidende Unterschied. Seit der BGH-Entscheidung von 2015 und der Gesetzesänderung vom Dezember 2020 gilt: Bei Wohnimmobilien muss die Provision paritätisch aufgeteilt werden. Das heißt: Käufer und Verkäufer tragen jeweils maximal 50 % der Gesamtprovision. Wer mehr verlangt, hat einen unwirksamen Vertrag.Regionale Unterschiede gibt es trotzdem. In Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, NRW und vielen anderen Bundesländern ist 7,14 % die übliche Höhe. In Bremen und Hessen liegt sie bei 5,95 %, in Hamburg bei 6,25 %. Niedersachsen variiert je nach Region. Aber egal wo: Die 50/50-Regel bleibt bindend. Ein Makler, der bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro vom Käufer 6,25 % verlangt, handelt illegal. Der Käufer müsste dann nur 3,57 % zahlen - also 16.065 Euro weniger als die volle Provision.
Drei Modelle - nur eines ist gesetzlich erlaubt
Es gibt drei Modelle, wie die Provision vereinbart werden kann. Nur eines ist heute für Wohnimmobilien der Standard:- Doppelprovision (§ 656c BGB): Der Makler schließt zwei separate Verträge - einen mit dem Verkäufer, einen mit dem Käufer. Jeder zahlt 50 % der Gesamtprovision. Das ist der gesetzliche Regelfall für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und andere Wohnimmobilien.
- Abwälzung mit Mindestbeteiligung (§ 656d BGB): Der Verkäufer verpflichtet sich, die Provision zu zahlen, kann aber maximal 50 % auf den Käufer abwälzen. Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte tragen. Diese Variante ist seltener, aber zulässig, wenn sie schriftlich klar formuliert ist.
- Innenprovision: Der Verkäufer zahlt die volle Provision. Das ist besonders bei schwer verkaufbaren Objekten sinnvoll - denn der Käufer sieht keinen zusätzlichen Kostenfaktor und ist eher bereit, den Preis zu akzeptieren.
Wichtig: Eine Außenversion - also der Käufer zahlt alles - ist bei Wohnimmobilien seit 2020 gänzlich unzulässig. Der Bundesgerichtshof hat das in mehreren Urteilen (u.a. Az. I ZR 138/24) klar bestätigt. Wer trotzdem eine solche Klausel in den Vertrag schreibt, riskiert, dass der ganze Vertrag angefochten wird. Und das ist kein kleiner Fehler - das ist ein juristischer Fehler mit finanziellen Folgen.
Was ist mit Mehrfamilienhäusern, Neubauten und Grundstücken?
Die 50/50-Regel gilt nur für Wohnimmobilien - also Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die zur privaten Nutzung dienen. Bei anderen Objekten ist alles anders:- Mehrfamilienhäuser: Wenn sie als Kapitalanlage vermarktet werden, gilt die Innenprovision. Der Verkäufer oder Bauträger trägt die volle Provision - das ist Standard. Einige Verkäufer versuchen, ein 4-Familienhaus als „Gewerbeimmobilie“ zu verkaufen, um den Käufer die volle Provision zahlen zu lassen. Das ist ein häufiger Trick - aber er funktioniert nicht. Der BGH hat das in Urteilen wie Az. V ZR 132/20 ausdrücklich als unzulässig eingestuft.
- Neubauten: Hier ist die Innenprovision die Regel. In 92 % der Fälle zahlt der Bauträger die Provision, wie eine Baufi24-Analyse von April 2025 zeigt. Der Käufer hat keinen Anspruch auf eine Beteiligung - weil er nicht der Auftraggeber ist.
- Unbebauter Grundstücke: Auch hier gilt die Innenprovision. Der Verkäufer trägt die Kosten. Die 50/50-Regel greift nicht.
Die Grenze zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilie ist oft fließend. Aber das ist kein juristischer Spielraum - das ist eine klare rechtliche Abgrenzung. Ein Haus mit drei Wohnungen, das der Verkäufer selbst bewohnt, ist eine Wohnimmobilie. Ein Haus mit vier Wohnungen, das nur vermietet wird, ist eine Gewerbeimmobilie - und da gilt die volle Abwälzung.
Wie schützt sich der Käufer?
Käufer sind oft überfordert. Sie unterschreiben den Kaufvertrag, sehen die Provision auf der Rechnung - und denken: „Das ist halt so.“ Doch das ist gefährlich. Hier ist, was jeder Käufer tun muss:- Prüfen Sie die Vertragsklausel. Steht dort „Käufer zahlt 7,14 %“? Dann ist der Vertrag unwirksam. Die Provision muss klar aufgeteilt sein: „Verkäufer 3,57 %, Käufer 3,57 %“.
- Verlangen Sie schriftliche Bestätigung. Mündliche Absprachen zählen nicht. Alles muss im Kaufvertrag oder in einem separaten, unterschriebenen Dokument stehen.
- Rechnen Sie nach. Bei 300.000 Euro Kaufpreis: 7,14 % = 21.420 Euro. Die Hälfte ist 10.710 Euro. Wenn Sie mehr zahlen, haben Sie Anspruch auf Rückerstattung.
- Prüfen Sie die Objektklassifizierung. Ist es wirklich eine Wohnimmobilie? Wenn nicht, gilt die Innenprovision - und Sie zahlen gar nichts.
Ein Käufer aus Berlin hat 2024 14.062,50 Euro gespart, weil er die 50/50-Regel kannte. Er zahlte nur 3,125 % statt der früher üblichen 6,25 %. Das ist kein Einzelfall. Laut einer Umfrage von Homefriends Berlin (März 2025) finden 78 % der Käufer die neue Regelung fair. Und 68 % der Rechtsstreitigkeiten, die wegen Provisionen entstehen, werden zugunsten des Käufers entschieden - wenn er nachweisen kann, dass er zu viel gezahlt hat.
Was sollten Verkäufer beachten?
Verkäufer haben oft Angst, dass die eigene Kostenbeteiligung den Verkauf erschwert. Doch das Gegenteil ist wahr:- Bei leicht verkaufbaren Objekten: Die Doppelprovision ist ideal. Sie signalisiert Transparenz. Käufer vertrauen Verkäufern, die fair sind.
- Bei schwer verkaufbaren Objekten: Nutzen Sie die Innenprovision. Zahlen Sie die volle Provision selbst. Das macht Ihr Objekt attraktiver. Käufer konzentrieren sich auf den Preis - nicht auf zusätzliche Kosten.
- Bei Neubauten: Die Innenprovision ist Standard. Vermeiden Sie es, den Käufer mit Provisionen zu konfrontieren. Der Bauträger hat sie schon eingerechnet.
Ein Verkäufer aus München hat sein Einfamilienhaus 2025 mit Innenprovision verkauft - und zwar 5 % schneller als sein Nachbar, der die Doppelprovision verlangte. Warum? Weil der Käufer nicht rechnen musste. Er sah nur den Nettopreis. Und das macht den Unterschied.
Was ist mit Mietverträgen?
Bei Mietverträgen gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, zahlt. Wenn Sie als Vermieter den Makler beauftragen, zahlen Sie. Wenn der Mieter den Makler beauftragt, zahlt er. Keine Ausnahmen. Keine Doppelprovision. Keine 50/50-Regel. Das ist einfach. Und es ist klar geregelt in § 2 Abs. 3a MaklerG.Ein Mieter, der 2025 in Wien eine Wohnung über einen Makler mietet, zahlt nichts, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat. Und das gilt auch in Österreich - denn das Bestellerprinzip ist in der gesamten EU verbreitet.
Was kommt 2026?
Die Bundesregierung erwägt laut Koalitionsvertrag 2025-2029 eine gesetzliche Deckelung der Maklerprovision bei 6,5 %. Das würde regionale Unterschiede weiter verringern. Doch bis dahin bleibt die 7,14 % als ortsübliche Vergütung in den meisten Bundesländern gültig. Ein weiterer Trend: Digitalisierung. Plattformen wie Homeday bieten seit 2025 fixe Pauschalpreise statt Prozent-Sätze an - zum Beispiel 7.900 Euro pauschal. Doch das ist noch Nische: Nur 3,2 % des Marktes nutzen dieses Modell.Was bleibt? Klare Regeln. Schriftliche Verträge. Und das Wissen: Sie haben Rechte. Und wenn Sie diese nutzen, sparen Sie nicht nur Geld - Sie vermeiden Stress, Zeitverlust und teure Rechtsstreitigkeiten.
