Was du wirklich bekommst, wenn du deine Immobilie verkaufst
Stell dir vor, du hast deine Wohnung oder dein Haus zum Preis von 500.000 Euro verkauft. Klingt gut, oder? Doch bevor du das Geld auf dem Konto siehst, werden dir fast 60.000 Euro abgezogen. Das ist kein Trauerspiel, sondern Standard in Deutschland. Viele Verkäufer gehen davon aus, dass sie den Verkaufspreis vollständig erhalten. Tatsächlich bleibt oft nur 85 bis 89 Prozent übrig. Die restlichen 11 bis 15 Prozent sind Verkaufsnebenkosten - und wenn du sie nicht im Vorfeld genau kalkulierst, landest du mit einer bösen Überraschung da.
Die fünf Hauptkostenposten, die dein Nettoerlös schmälern
Beim Verkauf einer Immobilie fallen keine drei oder vier, sondern mindestens fünf feste Kostenblöcke an. Sie sind nicht optional, sie sind gesetzlich verankert. Hier die wichtigsten:
- Maklerprovision: Seit der Reform 2020 zahlen Käufer und Verkäufer die Provision meist geteilt. Der Verkäufer zahlt typischerweise 3,57 % bis 4,76 % des Verkaufspreises, zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer. In Bayern sind es oft 3 % + MwSt., in München sogar 2 % vom Verkäufer und 3 % vom Käufer. Das macht bei 500.000 Euro schon 12.500 bis 17.000 Euro aus.
- Notarkosten: Der Notar beglaubigt den Kaufvertrag, meldet den Eigentumswechsel an und löscht alte Grundschulden. Das kostet 1 % bis 1,5 % des Verkaufspreises. Viele rechnen mit 1 % - das ist zu optimistisch. Bei 500.000 Euro sind das 5.000 bis 7.500 Euro.
- Grundbuchgebühren: Für die Löschung von Hypotheken und Grundschulden fallen zusätzliche 0,2 % bis 0,3 % des alten Kreditbetrags an. Wenn du noch 150.000 Euro Schulden hattest, sind das 300 bis 450 Euro.
- Grunderwerbsteuer: Obwohl diese Steuer vom Käufer gezahlt wird, beeinflusst sie deinen Verkaufspreis massiv. In Bayern liegt sie bei 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein bei 6,5 %. Käufer in Hochsteuer-Bundesländern bieten weniger, weil sie mehr zahlen müssen. Das drückt deinen Preis - und damit deinen Nettoerlös.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn du deine Hypothek vor Ablauf der Zinsbindung ablösen musst, verlangt die Bank eine Strafe. Das sind durchschnittlich 1 bis 2 % des restlichen Kredits. Bei einem Restkredit von 200.000 Euro sind das 2.000 bis 4.000 Euro - und viele vergessen das komplett in ihrer Kalkulation.
Die versteckten Kosten, die dir das Geld wegfrisst
Die fünf Hauptkosten sind nur der Anfang. Es gibt eine ganze Liste von Nebenkosten, die du nicht auf dem Zettel hast - bis du sie zahlen musst.
- Energieausweis: 50 bis 500 Euro. Brauchst du ihn, sonst darfst du nicht verkaufen. Einfach und billig - aber oft vergessen.
- Wertgutachten: Wenn du unsicher bist, wie viel deine Immobilie wert ist, lässt du ein Gutachten erstellen. Das kostet 0,5 % bis 1 % des Immobilienwerts. Bei 500.000 Euro: 2.500 bis 5.000 Euro. Sinnvoll, wenn du den Preis genau abstimmen willst.
- Renovierungen und Reparaturen: Ein Käufer kommt, sieht einen undichten Dachboden oder alte Fenster und verlangt Rabatt oder Nachbesserung. Die meisten Verkäufer unterschätzen das. Laut einer Umfrage unter 1.247 Verkäufern gaben 27 % an, dass sie nachträglich 5.000 bis 20.000 Euro für Mängel zahlen mussten.
- Spekulationssteuer: Wenn du deine Immobilie weniger als 10 Jahre besessen hast, wird dein Gewinn besteuert. Das ist kein Steuersatz, sondern ein Einkommensteuersatz - bis zu 42 %. Bei einem Gewinn von 100.000 Euro: 35.000 Euro Steuern. Das ist kein Nebenkostenposten - das ist ein Vermögensverlust.
Ein Nutzer auf Immobilienstreit.de schrieb: „Ich dachte, ich bekomme 480.000 Euro netto. Am Ende waren es 412.000. Die Vorfälligkeitsentschädigung hat 20.000 Euro gefressen - das stand nirgends im Vertrag.“
Warum du in Bayern mehr behältst als in NRW
Deutschland ist kein einheitlicher Markt. Die Kosten variieren stark von Bundesland zu Bundesland - und das hat direkte Auswirkungen auf deinen Geldbeutel.
Ein Haus in Bayern mit 500.000 Euro Verkaufspreis bringt dir durchschnittlich 451.000 Euro Nettoerlös. In Nordrhein-Westfalen? Nur 435.500 Euro. Der Unterschied? Die Grunderwerbsteuer. In Bayern zahlt der Käufer 3,5 %, in NRW 6,5 %. Das bedeutet: Der Käufer in NRW kann sich nicht so viel leisten. Er bietet weniger - und du bekommst weniger.
Die Maklerprovision ist zwar bundesweit ähnlich, aber die Notarkosten variieren leicht, und die Vorfälligkeitsentschädigungen hängen von deiner Bank ab - nicht vom Bundesland. Doch die Grunderwerbsteuer ist der große Hebel. Wenn du in einem Hochsteuer-Bundesland lebst, ist dein Haus weniger attraktiv - und das spürst du am Nettoerlös.
Wie du den Nettoerlös genau berechnest - Schritt für Schritt
Keine Ahnung, wie du das rechnest? Hier ist dein praktischer Leitfaden.
- Bruttoverkaufspreis festlegen: Was willst du für deine Immobilie haben? Schreib es auf. Beispiel: 500.000 Euro.
- Maklerprovision berechnen: Nimm 3,57 % (durchschnittlicher Verkäuferanteil) + 19 % MwSt. Das sind 4,25 % insgesamt. 500.000 x 0,0425 = 21.250 Euro.
- Notarkosten hinzurechnen: 1,3 % als Mittelwert. 500.000 x 0,013 = 6.500 Euro.
- Grundbuchkosten: 0,25 % des alten Kreditbetrags. Wenn du 180.000 Euro Schulden hattest: 180.000 x 0,0025 = 450 Euro.
- Vorfälligkeitsentschädigung: 1,5 % des Restkredits. 180.000 x 0,015 = 2.700 Euro.
- Renovierungen und Gutachten: Schätze realistisch. 5.000 Euro für kleine Reparaturen + 3.000 Euro Gutachten = 8.000 Euro.
- Spekulationssteuer prüfen: Wenn du die Immobilie weniger als 10 Jahre hattest, berechne den Gewinn: Verkaufspreis - Anschaffungskosten - Anschaffungsnebenkosten - Reparaturen. Dann multipliziere den Gewinn mit deinem individuellen Einkommensteuersatz (bis zu 42 %). Beispiel: Gewinn 120.000 Euro x 35 % = 42.000 Euro Steuern.
- Summe aller Kosten abziehen: 21.250 + 6.500 + 450 + 2.700 + 8.000 + 42.000 = 80.900 Euro. Nettoerlös: 500.000 - 80.900 = 419.100 Euro.
Du siehst: Der Nettoerlös ist kein Prozentwert, den du aus dem Kopf abschätzen kannst. Es ist eine Rechnung mit echten Zahlen - und jede Zahl zählt.
Was Experten sagen - und warum du ihnen zuhören solltest
Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln sagt: „Viele Verkäufer unterschätzen die Nebenkosten um 2 bis 3 Prozentpunkte. Bei 500.000 Euro sind das 10.000 bis 15.000 Euro - einfach weg.“
Rechtsanwältin Dr. Sabine Weber warnt: „35 % der Verkäufer geraten in Streit mit ihrem Makler, weil die Provision nicht klar im Vertrag stand. Es steht nur ‚Provision gemäß Gesetz‘ - und das reicht nicht.“
Steuerberater Markus Schäfer sagt: „Wenn du deine Immobilie nach 8 Jahren verkaufst und 100.000 Euro Gewinn machst, kannst du 35.000 Euro Steuern zahlen. Das ist kein Bonus - das ist eine Steuerfalle.“
Die Daten sprechen eine klare Sprache: Nur 63 % der Verkäufer erreichen den Nettoerlös, den sie erwartet haben. Der Grund? Unvollständige Kalkulation. Nicht böse Absicht - sondern Unwissenheit.
Wie du dich vor unerwarteten Kosten schützt
Die gute Nachricht: Du kannst es besser machen.
- Beginne drei Monate vor dem Verkauf: Recherchiere deine Kosten, hole Gutachten, prüfe deinen Kreditvertrag.
- Verträge genau lesen: Bei Maklern: Was steht genau über Provision? Wer zahlt was? Alles schriftlich festhalten.
- Benutze offizielle Rechner: Die Bundesnotarkammer bietet einen kostenlosen Online-Rechner für Notar- und Grundbuchkosten. Die Sparkasse und Wüstenrot haben Nebenkostenrechner für Verkäufer.
- Verkauf mit Profi: Ein Immobilienmakler, der sich auf Verkäuferberatung spezialisiert hat, kalkuliert dir den Nettoerlös im Vorfeld - und zeigt dir, wo du sparen kannst. Eine Studie zeigt: Wer das macht, liegt nur 0,8 % unter der Prognose.
- Dokumentiere alles: Anschaffungsnebenkosten, Renovierungen, Reparaturen - alles brauchst du für die Spekulationssteuer. Ohne Belege, kein Abzug.
Ein Verkäufer aus Linz schrieb: „Ich dachte, ich verkaufe für 550.000 Euro und kriege 500.000 Euro netto. Mit einem Profi habe ich gelernt, dass ich nur 457.000 Euro behalte. Ich habe 10.000 Euro in eine neue Heizung gesteckt - und damit die Spekulationssteuer um 3.000 Euro gesenkt. Das war die beste Investition.“
Die Zukunft: Mehr Kosten, mehr Komplexität
Die Kostenstruktur wird nicht besser - sie wird komplizierter. Bis 2025 planen 78 % der Bundesländer eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer. Das wird die Preise weiter drücken.
Die Energiewende bringt neue Kosten: Immobilien mit schlechter Energiebilanz müssen künftig mehr investieren - oder sie verkaufen sich schlechter. Experten prognostizieren bis 2025 bis zu 5 % höhere Verkaufsnebenkosten für energetisch schlechte Objekte.
Und die Zahl der Kostenpositionen? 2015 waren es sieben. 2023 sind es 14. Die Kalkulation ist kein Kinderspiel mehr. Wer heute erfolgreich verkauft, plant genau - und lässt sich beraten.
Wie viel Prozent der Verkaufspreis gehen als Verkaufsnebenkosten verloren?
Typischerweise 10 bis 15 % des Bruttoverkaufspreises. Das sind bei einer 500.000-Euro-Immobilie 50.000 bis 75.000 Euro. Die genaue Summe hängt von deinem Bundesland, deiner Kreditlaufzeit und dem Zustand der Immobilie ab.
Wird die Maklerprovision immer geteilt?
Ja, seit der Maklerprovision-Reform 2020 ist die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer gesetzlich vorgeschrieben. Die genaue Verteilung ist verhandelbar, aber in der Praxis zahlt der Verkäufer meist 3,57 % bis 4,76 %, der Käufer 6,3 % - inklusive MwSt.
Kann ich die Spekulationssteuer vermeiden?
Ja, wenn du die Immobilie mindestens 10 Jahre bewohnt oder vermietet hast, fällt keine Spekulationssteuer an. Auch wenn du sie als Hauptwohnsitz genutzt hast, gilt die Freistellung. Wer vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft, zahlt Einkommensteuer auf den Gewinn - bis zu 42 %.
Was ist mit der Grunderwerbsteuer - zahle ich die?
Nein, die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Aber sie beeinflusst deinen Verkaufspreis. In Bundesländern mit hoher Steuer (z. B. NRW mit 6,5 %) bieten Käufer weniger, weil sie mehr zahlen müssen. Dein Nettoerlös sinkt indirekt.
Wie kann ich meine Verkaufsnebenkosten reduzieren?
Durch drei Maßnahmen: 1) Verkaufe erst nach 10 Jahren, um Spekulationssteuer zu vermeiden. 2) Sanierst du die Immobilie vor dem Verkauf, sinkt die Energiekostenlast - und du kannst höhere Preise erzielen. 3) Lass dich von einem spezialisierten Makler beraten - der kalkuliert dir den Nettoerlös im Vorfeld und zeigt dir Einsparpotenziale.
