Wer eine vermietete Immobilie besitzt, kann jedes Jahr Geld sparen - aber nur, wenn er weiß, wie. Die Abschreibung für vermietete Immobilien ist kein Luxus, sondern ein zentrales Werkzeug, um die Steuerlast zu senken und die Rendite zu steigern. Viele Vermieter wissen nicht, dass sie durch gezielte Modernisierungen ihre jährliche Abschreibung deutlich erhöhen können. Und das nicht nur durch den einfachen Bau eines neuen Daches, sondern durch kluge Planung, die das Finanzamt akzeptiert.
Wie funktioniert die Abschreibung eigentlich?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Eigentümern, den Wertverlust einer Immobilie über die Zeit steuerlich abzuschreiben. Das ist kein Verlust, sondern eine steuerliche Abschreibung. Je höher die jährliche Abschreibung, desto geringer ist das zu versteuernde Einkommen aus Mieteinnahmen. Und das bedeutet weniger Steuern.
Seit 2023 gilt für Neubauten ein Abschreibungssatz von 3 % pro Jahr. Das entspricht einer Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren. Für ältere Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, sind es 2,5 %, für die meisten Wohngebäude zwischen 1925 und 2022 noch 2 %. Das klingt wenig - aber bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro sind das schon 9.000 Euro jährlich, die vom Einkommen abgezogen werden.
Das ist der Standard. Aber es gibt Wege, diesen Betrag zu erhöhen - und zwar legal, durch gezielte Modernisierungen und nachweisbare Restnutzungsdauer.
Modernisierung = höhere Abschreibung? So geht’s
Nicht jede Sanierung zählt als Herstellungsaufwand. Nur bestimmte Maßnahmen können als Neubau oder wesentliche Verbesserung gewertet werden. Das Finanzamt unterscheidet scharf zwischen:
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen, die den Zustand erhalten - wie ein neues Dach, wenn das alte undicht war. Diese Kosten können sofort abgezogen werden, aber sie erhöhen nicht die Abschreibungsgrundlage.
- Herstellungsaufwand: Verbesserungen, die den Wert der Immobilie nachhaltig steigern - wie der Einbau einer neuen Heizung, die Sanierung der Fassade mit Wärmedämmung oder der Umbau einer Einzimmerwohnung in zwei Wohnungen. Diese Kosten erhöhen die Anschaffungskosten und damit die Basis für die Abschreibung.
Wenn du beispielsweise eine 1970er-Wohnung komplett modernisierst - neue Fenster, Dämmung, Heizung, Bäder, Elektrik - und das Finanzamt akzeptiert, dass das Gebäude danach so gut wie neu ist, kannst du die Nutzungsdauer neu berechnen. Statt 50 Jahre bleibt vielleicht nur noch 30 Jahre übrig. Das verdoppelt deine jährliche Abschreibung.
Ein Beispiel: Ein Gebäude mit Anschaffungskosten von 240.000 Euro und 50-jähriger Nutzungsdauer ergibt 4.800 Euro Abschreibung pro Jahr. Wenn du nach einer umfassenden Sanierung die Nutzungsdauer auf 30 Jahre reduzierst, steigt die Abschreibung auf 8.000 Euro - plus 3.200 Euro mehr pro Jahr, die du von deinen Mieteinnahmen abziehen kannst.
Die Sonderabschreibung: 5 % im Jahr - aber nur für bestimmte Fälle
Ab dem 22. März 2024 gibt es eine zusätzliche Regelung: Wenn du eine Immobilie zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erwirbst oder baust, kannst du eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr degressiv absetzen. Das bedeutet: Im ersten Jahr 5 %, im zweiten Jahr 5 % vom Restwert, im dritten Jahr wieder 5 % vom neuen Restwert - und so weiter.
Diese Regelung ist besonders attraktiv, weil sie parallel zur normalen 3 %-Abschreibung genutzt werden kann. Das heißt: Du kannst für ein Neubauwohnhaus insgesamt bis zu 8 % pro Jahr abschreiben - und das über vier Jahre. Bei einem Gebäude mit 400.000 Euro Anschaffungskosten wären das in den ersten vier Jahren insgesamt über 120.000 Euro an Abschreibungen - also fast ein Drittel des Kaufpreises.
Aber Achtung: Diese Regelung gilt nur für Wohnungen, die du vermietest. Und sie gilt nicht für Eigentumswohnungen. Auch hier muss der Bauantrag vor dem 1. Januar 2023 gestellt worden sein, wenn du den alten Kostendeckel von 3.000 Euro pro Quadratmeter nutzen willst. Ab 2023 ist der Deckel auf 4.800 Euro je Quadratmeter angehoben - aber nur, wenn die Wohnung energieeffizient ist.
Die Restnutzungsdauer nachweisen: Der Schlüssel zur höheren Abschreibung
Der wichtigste Hebel, um deine Abschreibung zu erhöhen, ist der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer. Das Finanzamt akzeptiert das - aber nur, wenn du es richtig machst.
Du brauchst ein Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen - meist ein Ingenieur oder Architekt mit Spezialisierung auf Immobilienbewertung. Dieses Gutachten muss detailliert darlegen, warum das Gebäude nach der Sanierung nicht mehr 50, sondern nur noch 30 Jahre hält. Das bedeutet: Du musst zeigen, dass die Modernisierung den Zustand des Gebäudes so verbessert hat, dass es technisch und baulich wie ein Neubau funktioniert.
Ein Beispiel: Ein Haus aus den 1950er-Jahren mit Holzfenstern, ungedämmten Wänden und einer alten Ölheizung. Nach dem Einbau von Dreifachverglasung, Außenwanddämmung, einer Luft-Wasser-Wärmepumpe und einer vollständigen Sanierung der Elektrik - das ist kein Altbau mehr. Das Gutachten muss das dokumentieren: Fotos vorher/nachher, Baupläne, Rechnungen, Energieausweis, technische Unterlagen.
Die Kosten für so ein Gutachten liegen zwischen 800 und 1.500 Euro. Aber wenn du dadurch deine jährliche Abschreibung von 3.000 auf 5.000 Euro erhöhst, hast du die Kosten in weniger als einem Jahr wieder verdient.
Was passiert, wenn das Finanzamt ablehnt?
Es kommt vor. Und es kommt häufiger vor, als viele Vermieter denken. Laut einer Umfrage des Deutschen Mieterbundes lehnte das Finanzamt in 42 % der Fälle die beantragte kürzere Nutzungsdauer ab - oft wegen unvollständiger Unterlagen.
Ein Investor aus München berichtete, dass sein Gutachten abgelehnt wurde, weil die Fotos nicht datiert waren. Ein anderer aus Köln hatte Rechnungen von einem Handwerker, der nicht in der Handwerkerrolle eingetragen war. Solche Fehler sind vermeidbar.
Die wichtigsten Fehler, die du vermeiden musst:
- Keine detaillierte Dokumentation der Maßnahmen
- Keine vorher-nachher-Vergleiche mit Datum
- Keine offiziellen Energieausweise nach Sanierung
- Kein Gutachten von einem anerkannten Sachverständigen
- Rechnungen ohne Steuernummer des Handwerkers
Das Finanzgericht München hat in einem Urteil vom Februar 2024 klargestellt: Wer keine vollständige Dokumentation vorlegt, verliert die Abschreibung. Das ist kein Risiko, das du eingehen solltest.
Wann lohnt sich eine Modernisierung wirklich?
Nicht jede Sanierung ist steuerlich sinnvoll. Du musst die Kosten gegen die Vorteile abwägen.
Ein Beispiel: Du hast eine 200.000-Euro-Immobilie mit 2 % Abschreibung - also 4.000 Euro pro Jahr. Du investierst 50.000 Euro in eine Sanierung. Das erhöht deine Abschreibungsgrundlage auf 250.000 Euro. Wenn du die Nutzungsdauer auf 30 Jahre reduzieren kannst, steigt deine jährliche Abschreibung von 4.000 auf 8.333 Euro - also 4.333 Euro mehr.
Das bedeutet: In 11,5 Jahren hast du die 50.000 Euro Sanierungskosten durch die zusätzliche Abschreibung wieder hereingeholt. Danach ist es reiner Gewinn - und das über 20 Jahre oder länger.
Wenn du hingegen nur 10.000 Euro in eine neue Heizung investierst, die deine Abschreibung nur um 200 Euro pro Jahr erhöht, lohnt sich das nicht. Die Sanierung muss massiv sein, um einen echten Effekt zu haben.
Was du jetzt tun solltest
Wenn du eine vermietete Immobilie hast und über eine Sanierung nachdenkst, dann:
- Prüfe, ob du die 3 %-Abschreibung für Neubauten nutzen kannst - falls du ein Gebäude nach 2023 gekauft oder gebaut hast.
- Überlege, ob du die Sonderabschreibung von 5 % in Anspruch nehmen kannst - das gilt bis 2029.
- Erstelle eine Liste aller geplanten Modernisierungen und prüfe, welche davon als Herstellungsaufwand gelten.
- Hole dir ein Angebot für ein Gutachten zur Restnutzungsdauer - das ist der Schlüssel zur höheren Abschreibung.
- Sprich mit einem Steuerberater, der sich auf Immobilien spezialisiert hat. Regionale Unterschiede bei den Finanzämtern sind groß - ein erfahrener Berater weiß, was in Graz funktioniert und was in Wien nicht akzeptiert wird.
Die steuerlichen Vorteile sind real - aber sie verlangen Planung, Dokumentation und Fachwissen. Wer nur auf den ersten Blick denkt, dass „eine neue Heizung reicht“, verpasst die echte Chance. Wer strategisch plant, macht aus einer Sanierung nicht nur ein besseres Zuhause für Mieter - sondern auch eine lohnende Investition für sich selbst.
Was kommt als Nächstes?
Die Bundesregierung plant, die Sonderabschreibung für energieeffiziente Modernisierungen ab 2025 weiter auszubauen. Die Details sind noch nicht öffentlich, aber Experten erwarten, dass nur noch Gebäude mit Energieeffizienzklasse A oder B von den höheren Abschreibungen profitieren. Wer jetzt sanieren will, sollte also nicht nur auf die Kosten schauen - sondern auch auf die Zukunft. Die Steuervorteile werden immer stärker an Klimaziele gekoppelt. Wer heute nicht nachhaltig modernisiert, verliert morgen die Abschreibung.
Kann ich die Abschreibung auch für eine Eigentumswohnung nutzen?
Nein. Die Abschreibung für vermietete Immobilien gilt nur für selbst genutzte oder vermietete Wohnhäuser, nicht für Eigentumswohnungen. Wer eine Wohnung im Mehrfamilienhaus besitzt, kann nur die anteiligen Kosten der Gemeinschaftsflächen abschreiben - und auch nur, wenn er sie vermietet. Die meisten Eigentümer von Wohnungen profitieren nicht von den erhöhten Abschreibungsregeln.
Was passiert, wenn ich die Immobilie später selbst bewohne?
Wenn du eine vermietete Immobilie später selbst bewohnst, hörst du auf, Abschreibungen geltend zu machen. Du kannst die Abschreibung nicht mehr fortsetzen - auch nicht für den Zeitraum, in dem du sie selbst nutzt. Wenn du sie später wieder vermietest, kannst du nur noch für die verbleibende Nutzungsdauer abschreiben. Beispiel: Du hast 15 Jahre lang selbst gewohnt, dann vermietest du das Haus. Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren bleibt dir nur noch 35 Jahre Abschreibung - nicht mehr.
Kann ich die Sonderabschreibung auch für eine Bestandsimmobilie nutzen?
Ja - aber nur, wenn du die Immobilie zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erwirbst. Es spielt keine Rolle, ob das Gebäude neu oder alt ist. Auch ein 100-jähriges Haus, das du kaufst und modernisierst, kann von der 5 %-Sonderabschreibung profitieren - vorausgesetzt, du nutzt es als Mietwohnung und hast die Anschaffung in diesem Zeitraum getätigt.
Muss ich die Abschreibung jedes Jahr neu beantragen?
Nein. Sobald du die Abschreibung im ersten Jahr geltend gemacht hast, läuft sie automatisch weiter - solange du die Immobilie vermietest. Du musst sie nur einmal im Einkommensteuerantrag angeben. Wenn du aber die Nutzungsdauer neu berechnen willst, brauchst du ein neues Gutachten und musst es beim Finanzamt einreichen - das ist dann eine Änderung der Grundlage.
Wie lange gilt die 5 %-Sonderabschreibung?
Die Sonderabschreibung von 5 % gilt für Immobilien, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erworben oder errichtet wurden. Danach läuft sie aus, es sei denn, die Bundesregierung verlängert sie. Es ist unwahrscheinlich, dass sie nach 2029 weiterläuft - denn sie war als kurzfristiger Anreiz für den Wohnungsbau gedacht.
