Beim Kauf einer Immobilie in der EU ist der Begriff 'Notarkosten' oft irreführend. Viele denken, es geht nur um die Gebühren des Notars - doch in Wirklichkeit umfasst das alles: Steuern, Maklerprovisionen, Grundbuchkosten und mehr. Je nach Land schwanken die Gesamtkosten zwischen 5 und 20 Prozent des Kaufpreises. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie heißt das: Sie müssen mit bis zu 80.000 Euro zusätzlichen Kosten rechnen. Doch warum sind die Unterschiede so groß? Und wie können Sie überraschende Kosten vermeiden?
Die wichtigsten Kostenkomponenten beim Immobilienkauf in der EU
Die Gesamtkosten beim Immobilienkauf in der EU bestehen aus mehreren Teilen. Zuerst die Grunderwerbsteuereine Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien fällig wird. Sie variiert je nach Bundesland in Deutschland und ist in anderen EU-Ländern unterschiedlich geregelt.. In Deutschland liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, in Österreich bei 3,5 Prozent, in Spanien zwischen 6 und 10 Prozent - je nach Region. Frankreich hat eine einheitliche Steuer von etwa 5,09 Prozent für bestehende Immobilien. Italien berechnet sie je nach Nutzung (Haupt- oder Zweitwohnsitz) zwischen 3 und 10 Prozent.
Dann kommen die Notargebührendie Gebühren für den Notar bei der Beurkundung des Kaufvertrags. Sie sind in vielen Ländern staatlich geregelt, aber die Berechnungsmethoden unterscheiden sich stark.. In Deutschland liegen sie bei 1,5 bis 2 Prozent, in Frankreich ist das System gestaffelt: Für eine 500.000-Euro-Immobilie betragen sie etwa 1,07 Prozent. Italien verlangt für eine 250.000-Euro-Immobilie rund 2,5 Prozent Notarkosten. Österreich und die Niederlande haben einfache, transparente Sätze von 1 bis 2 Prozent.
Die Maklerprovisionendie Vergütung für den Immobilienmakler. In einigen Ländern zahlt der Verkäufer, in anderen der Käufer - das entscheidet über die Gesamtkosten.. In Deutschland tragen Käufer oft die volle Provision von 3,57 bis 7,14 Prozent plus 19 Prozent Mehrwertsteuer. In Frankreich sind Maklergebühren bei 4 bis 5 Prozent plus 20 Prozent TVA. Spanien verlangt 4 Prozent Maklerprovision plus 21 Prozent Mehrwertsteuer, was praktisch 4,84 Prozent ausmacht. Österreich und die Niederlande haben mit 3 Prozent bzw. 1,5 bis 2 Prozent deutlich niedrigere Werte.
Zusätzlich gibt es Grundbuchgebührenfür die Eintragung der Immobilie in das Grundbuch. Sie sind meist gering, aber in manchen Ländern können sie sich summieren.. In Deutschland liegen sie bei etwa 0,5 Prozent, in Frankreich bei 0,3 Prozent. Spanien und Italien verlangen oft zusätzliche Gebühren für Übersetzungen oder Gutachten, die bis zu 1 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Ländervergleich: Wie hoch sind die Kosten wirklich?
| Land | Grunderwerbsteuer | Notargebühren | Maklerprovisionen | Grundbuchgebühren | Sonstiges | Gesamtkosten (in %) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Deutschland | 3,5-6,5% | 1,5-2% | 3,57-7,14% | ca. 0,5% | - | 10-15% |
| Frankreich | 5,09% | 1,07% | 4,8% | ca. 0,3% | - | 11,26% |
| Spanien (Andalusien) | 8,5% | 1,5% | 4,84% | ca. 0,5% | 1% | 16,84% |
| Italien | 3,15% (Hauptwohnsitz) | 2,5% | 9,15% | - | 2% | 8,4% |
| Österreich | 3,5% | 1-2% | 3% | ca. 0,2% | - | 6-7% |
| Niederlande (Eigenbedarf) | 0,7-1,5% | 1% | 1,5-2% | ca. 0,3% | - | 2-4% |
Diese Zahlen zeigen: Eine Immobilie in den Niederlanden für 400.000 Euro kostet insgesamt nur 8.000 bis 16.000 Euro an Nebenkosten. In Spanien (Andalusien) sind es dagegen rund 67.000 Euro - fast das Vierfache. Auch innerhalb Deutschlands gibt es enorme Unterschiede: In Bayern (3,5 Prozent Grunderwerbsteuer) zahlen Sie für eine 400.000-Euro-Immobilie 14.000 Euro Steuern, in Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent) dagegen 26.000 Euro. Das sind 12.000 Euro Unterschied allein durch die Bundeslandgrenze.
Praktische Tipps für Käufer
Vermeiden Sie überraschende Kosten, indem Sie folgende Schritte befolgen:
- Recherchieren Sie regionale Steuersätze: In Deutschland variieren die Grunderwerbsteuersätze je nach Bundesland. In Sachsen liegt die Steuer bei 3,5 Prozent, in Brandenburg bei 6,5 Prozent. Vergleichen Sie immer vor dem Kauf.
- Nutzen Sie kostenlose Online-Rechner: Die Deutsche Bank hat 2024 einen interaktiven Kalkulator veröffentlicht, der alle 27 EU-Länder abdeckt. Er berücksichtigt regionale Sonderregelungen - anders als viele Standard-Rechner.
- Holen Sie unabhängige Beratung ein: Ein Steuerberater mit EU-Erfahrung kann Ihnen helfen, versteckte Kosten zu erkennen. Laut dem Leitfaden von Fachanwältin Dr. Lena Weber (5. Dezember 2024) sind 78 Prozent der deutschen Käufer in Spanien von unerwarteten Mehrkosten überrascht, weil sie regionale Steuerregeln übersehen haben.
- Prüfen Sie die Maklerkostenverteilung: In Deutschland, Berlin und Hamburg trägt der Käufer die volle Maklerprovision. In Österreich zahlt der Verkäufer oft die Hälfte. Fragen Sie frühzeitig nach der genauen Aufteilung.
Häufige Fehler beim Immobilienkauf in der EU
Viele Käufer unterschätzen die Kosten, weil sie folgende Fehler machen:
- Verwechslung von 'Notarkosten' mit Gesamtkosten: Der Begriff 'Notarkosten' wird oft fälschlich für alle Nebenkosten verwendet. Tatsächlich bezeichnet er nur die Gebühren des Notars. Die Gesamtkosten umfassen zusätzlich Steuern, Makler und Grundbuch.
- Ignorieren regionaler Unterschiede: In Spanien beträgt die Grunderwerbsteuer in Katalonien 10 Prozent, in Andalusien nur 8,5 Prozent. In Frankreich sind Neubauten unter fünf Jahren steuerfrei, bestehende Immobilien aber mit 5,09 Prozent belastet.
- Übersehen von Mehrwertsteuer auf Maklerprovisionen: In Spanien und Italien werden Maklergebühren mit 21 Prozent bzw. 19 Prozent Mehrwertsteuer berechnet. Das erhöht die Kosten erheblich - ohne dass es Käufer immer erwarten.
- Falsche Annahmen über die Notarwahl: In Italien können Käufer den Notar frei wählen und sparen so bis zu 500 Euro bei einer 250.000-Euro-Immobilie. In Deutschland bestimmt traditionell der Verkäufer den Notar, was den Käufer weniger Kontrolle gibt.
Frequently Asked Questions
Warum sind die Notarkosten in Italien so hoch?
Die Notarkosten in Italien sind nicht die eigentlichen Kosten. Die hohen Gesamtkosten (bis zu 10 Prozent) resultieren aus der Registrationssteuer (bis zu 10 Prozent), Maklerprovisionen (inklusive Mehrwertsteuer) und Gutachterkosten. Bei einer 500.000-Euro-Villa als Zweitwohnsitz steigen die Kosten auf über 10 Prozent, weil die Registrationssteuer auf 11 Prozent ansteigt. Zudem müssen Ausländer oft zusätzliche Übersetzungen bezahlen.
Wie kann ich in Spanien Steuern sparen?
In Spanien gibt es regionale Ausnahmen: Erstwohnsitze in Andalusien profitieren von einer Senkung der Grunderwerbsteuer auf 7 Prozent (ab 2025). In Katalonien erhalten Erstkaufende unter 35 Jahren eine Steuererlassung von 50 Prozent. Zudem sind Neubauten von der Mehrwertsteuer befreit - statt 21 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen Sie nur 10 Prozent Umsatzsteuer. Informieren Sie sich immer über lokale Förderprogramme.
Gibt es in der EU ein harmonisiertes System?
Nein. Die EU-Kommission plant zwar eine Harmonisierung der Transparenzanforderungen bis 2026 (COM(2024) 900 final), aber die konkreten Steuersätze bleiben national geregelt. Deutschland erwägt eine bundesweite Grunderwerbsteuer von 5 Prozent ab 2026, während Spanien regionale Senkungen plant. Frankreichs gestaffeltes System gilt als Vorbild, wird aber nicht europaweit übernommen. Experten wie Dr. Markus Heinz (Heinz Legal Services) warnen vor 'unlauterem Wettbewerb' durch die hohen Kostenunterschiede.
Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer in Frankreich genau?
In Frankreich gibt es zwei Systeme: Für bestehende Immobilien gilt eine einheitliche Steuer von 5,09 Prozent. Für Neubauten unter fünf Jahren ist die Grunderwerbsteuer komplett gestrichen. Stattdessen zahlen Sie 20 Prozent Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis. Die Notargebühren sind gestaffelt: Für 500.000 Euro betragen sie etwa 4.475 Euro plus 20 Prozent TVA. Das System entlastet kleine Transaktionen stärker, belastet jedoch Großinvestoren überproportional.
Warum sind die Maklerkosten in Deutschland so hoch?
In Deutschland tragen Käufer oft die volle Maklerprovision (3,57-7,14 Prozent) plus 19 Prozent Mehrwertsteuer. Das liegt an der marktlichen Ausrichtung: Makler verlangen höhere Provisionen, weil sie häufig für beide Parteien arbeiten. In Österreich und den Niederlanden ist die Provision deutlich niedriger (3 Prozent bzw. 1,5-2 Prozent), weil die Verkäufer einen Teil tragen. Seit 2025 gibt es in Berlin und Hamburg Initiativen, die Käuferlast zu reduzieren - aber bisher ohne Erfolg.
