Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Renovierung, Sanierung und Modernisierung? Viele Menschen denken, sie sind dasselbe - nur ein anderes Wort für „aufhübschen“. Doch das ist ein großer Irrtum. Diese drei Begriffe bestimmen, wer was zahlt, ob die Miete steigen darf und ob du einen Handwerker brauchst oder selbst loslegen kannst. Wer das nicht kennt, läuft Gefahr, Geld zu verschwenden, Rechte zu verlieren oder sogar gegen das Mietrecht zu verstoßen.
Renovierung: Nur die Oberfläche wird frisch
Renovieren heißt: alles wieder schön machen - ohne etwas zu verändern. Es geht nur ums Aussehen. Keine defekten Leitungen, keine feuchten Wände, keine alten Fenster. Nur das, was man sieht.Typische Renovierungsarbeiten:
- Wände und Decken streichen oder tapezieren
- Bodenbelag wechseln - zum Beispiel von Laminat auf Parkett
- Heizkörper neu lackieren
- Bad- oder Küchenschränke neu anstreichen
- Kleine Reparaturen an Armaturen oder Türklinken
Diese Arbeiten machen Mieter:innen oft selbst. Der Vermieter verlangt das im Mietvertrag - meist alle drei bis zehn Jahre. Du musst das nicht mit einem Handwerker machen. Ein Pinsel, ein Eimer und ein bisschen Zeit reichen. Die Kosten trägst du als Mieter:in. Der Vermieter zahlt nicht für neue Tapeten oder frische Farbe. Das ist Schönheitsreparatur. Kein Recht, kein Anspruch. Nur Pflicht.
Wichtig: Wenn du die Wände mit dunkler Farbe streichst und später wieder hell brauchst, musst du das selbst rückgängig machen. Der Vermieter kann verlangen, dass du den ursprünglichen Zustand wiederherstellst. Also: Dokumentiere, was du tust. Fotos helfen später.
Sanierung: Der Baustein wird wieder intakt
Sanieren heißt: etwas kaputtes reparieren. Es geht nicht ums Aussehen, sondern ums Überleben. Wenn das Gebäude nicht mehr sicher oder bewohnbar ist, muss sanieren werden. Hier geht es um die Bausubstanz - nicht um die Farbe.Typische Sanierungsmaßnahmen:
- Feuchtigkeit und Schimmel beseitigen - inklusive Wand- und Bodenentfernung
- Marode Elektroinstallationen erneuern
- Asbest entfernen
- Defekte Dachbalken oder tragende Wände reparieren
- Leckende Dachrinnen oder undichte Fensterläden austauschen
Das ist kein Schönheitsfehler. Das ist ein Sicherheitsrisiko. Deshalb zahlt der Vermieter. Der Mieter zahlt nicht. Das ist Gesetz. Wenn du als Mieter:in merkst, dass die Wand feucht ist und Schimmel wächst, musst du den Vermieter schriftlich informieren. Er ist verpflichtet, das zu beheben - und zwar mit Fachleuten. Du kannst nicht einfach selbst loslegen. Und du darfst die Kosten nicht auf die Miete umlegen.
Ein Beispiel: Du hast eine alte Heizung, die quietscht und oft ausfällt. Das ist keine Sanierung. Aber wenn die Leitungen verrostet sind und Wasser in den Boden läuft - dann ist das Sanierung. Der Unterschied ist der Grund: Ist es nur lästig? Oder ist es gefährlich?
Modernisierung: Die Immobilie wird modern
Modernisieren ist die einzige der drei Maßnahmen, die wertsteigernd ist. Du machst etwas nicht, weil es kaputt ist. Du machst es, weil es alt ist. Du willst mehr Komfort, weniger Energiekosten, mehr Wert.Typische Modernisierungsmaßnahmen:
- Wände, Dach oder Keller mit Wärmedämmung isolieren
- Einzel- oder Doppelverglasung durch Wärmeschutzfenster ersetzen
- Alte Heizkessel durch moderne Wärmepumpen oder Gas-Brennwertgeräte ersetzen
- Barrierefreie Badezimmer oder Aufzüge einbauen
- Smart-Home-Systeme installieren - wie automatische Heizungssteuerung oder Lichtsteuerung per App
- Verbesserter Schallschutz zwischen Wohnungen
Das ist kein Pflichtprogramm. Das ist eine Investition. Und weil sie den Wert der Immobilie steigert, darf der Vermieter die Kosten auf die Miete umlegen. Bis zu 11 % der Investitionskosten pro Jahr können als Mieterhöhung angerechnet werden. Das ist gesetzlich erlaubt - aber nur, wenn es wirklich eine Modernisierung ist.
Beispiel: Du hast eine 30 Jahre alte Heizung. Sie funktioniert, aber sie verbraucht viel Öl. Der Vermieter tauscht sie gegen eine Luft-Wasser-Wärmepumpe. Das ist Modernisierung. Du zahlst mehr Miete - aber du hast warme Wohnung, weniger Geräusche und niedrigere Nebenkosten. Der Vermieter hat auch Fördergelder von der KfW oder BAFA beantragen können. Du profitierst doppelt.
Wichtig: Der Vermieter muss dich vorher schriftlich informieren. Du hast ein Recht auf Einsicht in die Rechnungen. Und du kannst die Mieterhöhung anfechten, wenn die Maßnahme nicht nachweislich den Komfort oder die Energieeffizienz verbessert hat.
Die Kernsanierung: Der große Wurf
Es gibt noch eine vierte Kategorie - die Kernsanierung. Das ist kein Bonus, sondern die ultimative Maßnahme. Hier wird das ganze Haus von Grund auf erneuert. Wände, Dach, Fundamente, Rohre, Elektrik - alles neu. Das passiert, wenn das Gebäude so schlecht ist, dass normale Sanierung oder Modernisierung nicht mehr reicht.Beispiele:
- Gebäude aus den 1950ern mit undichten Außenwänden, Holzbalken, Asbest und veralteter Elektrik
- Altbau mit feuchten Kellern, bröckelnden Fassaden und maroden Treppenhäusern
Bei einer Kernsanierung wird oft auch modernisiert - also Dämmung, Fenster, Heizung. Aber der Anlass ist der Zustand. Nicht der Wunsch nach mehr Komfort. Die Kosten sind hoch - oft mehrere hunderttausend Euro. Aber die Wertsteigerung ist enorm. Und oft gibt es staatliche Förderungen für solche Projekte, besonders wenn sie energieeffizient umgesetzt werden.
Rechtliche Konsequenzen: Wer zahlt was?
Das ist der entscheidende Punkt. Hier liegt der Unterschied zwischen einem handwerklichen Job und einem rechtlichen Vertrag.- Renovierung: Mieter:in zahlt. Vermieter hat keine Pflicht.
- Sanierung: Vermieter zahlt. Mieter:in hat Anspruch auf behobenen Zustand.
- Modernisierung: Vermieter zahlt - aber darf Miete erhöhen. Mieter:in hat Anspruch auf Information und Einsicht.
Ein Fall aus der Praxis: Ein Mieter meldet Schimmel an der Wand. Der Vermieter kommt, sieht den Schaden und sagt: „Das ist nur eine Renovierung, du musst das selbst machen.“ Falsch. Schimmel ist ein Baustoffschaden. Das ist Sanierung. Der Vermieter muss handeln. Wenn er es nicht tut, kann der Mieter die Miete mindern - bis zur Behebung.
Ein anderes Beispiel: Der Vermieter tauscht die Fenster aus - ohne Schäden, nur weil sie alt sind. Das ist Modernisierung. Er kann die Miete erhöhen. Aber er muss dir vorher schriftlich mitteilen: „Ich ersetze die Fenster durch Wärmeschutzfenster. Die Kosten betragen 15.000 €. Das ist eine Modernisierung. Die Miete steigt um 1.375 € pro Jahr.“ Wenn er das nicht schreibt, ist die Mieterhöhung unwirksam.
Wie erkenne ich, was ich brauche?
Stell dir diese drei Fragen:- Geht es ums Aussehen? Dann ist es Renovierung.
- Geht es ums Überleben? Dann ist es Sanierung.
- Geht es ums Aufwerten? Dann ist es Modernisierung.
Wenn du unsicher bist, frage einen Sachverständigen oder eine Immobilienberatung. Manche Städte bieten kostenlose Beratungsgespräche für Eigentümer:innen an. Die KfW hat auch Online-Tools, mit denen du berechnen kannst, welche Maßnahme sich lohnt - und wie viel Fördergeld du bekommst.
Und vergiss nicht: Modernisierung ist heute oft mit Energieeffizienz verbunden. Wer jetzt investiert, spart später - nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Nerven. Eine gut gedämmte Wohnung braucht weniger Heizung. Ein neues Fenster hält den Lärm raus. Ein barrierefreies Bad macht das Leben leichter - für alle.
Was kommt als Nächstes?
Die Gesetze werden strenger. Ab 2030 müssen viele Altbauten einen bestimmten Energiestandard erreichen. Das bedeutet: Wer heute nicht modernisiert, wird später gezwungen - und dann teurer. Wer jetzt sanieren muss, sollte auch gleich modernisieren. Denn zwei Arbeiten in einem - das spart Kosten und Zeit.Ein Tipp: Dokumentiere alles. Fotos, Rechnungen, Briefe. Wenn es später Streit gibt, brauchst du Beweise. Und wenn du als Mieter:in etwas veränderst - frag vorher. Ein kleiner Brief mit Zustimmung schützt dich vor späteren Forderungen.
Es geht nicht darum, was du tun kannst. Es geht darum, was du musst - und was du darfst. Und das unterscheidet Renovierung von Sanierung von Modernisierung.
Darf der Vermieter mich zwingen, die Wände zu streichen?
Ja, aber nur, wenn es im Mietvertrag steht und es sich um eine Schönheitsreparatur handelt. Das heißt: Wände streichen, Tapeten wechseln, Boden erneuern. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass du Sanierungsarbeiten wie Schimmelbeseitigung oder Elektroinstallationen machst. Das ist seine Pflicht. Wenn du die Wände streichst, musst du sie am Ende nicht unbedingt wieder in den Originalzustand versetzen - es sei denn, der Vertrag verlangt es ausdrücklich.
Kann ich als Mieter:in eine Modernisierung verlangen?
Nein, du kannst eine Modernisierung nicht verlangen - aber du kannst sie beantragen. Wenn du als Mieter:in merkst, dass die Heizung alt ist und die Wohnung kalt, kannst du den Vermieter schriftlich bitten, die Heizung zu erneuern. Der Vermieter muss nicht zustimmen - aber wenn er es nicht tut und die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist (z. B. bei extrem hohen Heizkosten oder ständigen Ausfällen), kannst du die Miete mindern. Eine Modernisierung ist keine Pflicht des Vermieters - aber eine Sanierung schon.
Was ist mit der energetischen Sanierung? Ist das Sanierung oder Modernisierung?
Energetische Sanierung ist eine Sonderform. Wenn du alte Fenster ersetzt, weil sie undicht sind und Wärme verlieren - dann ist das Sanierung, weil ein Schaden vorliegt. Wenn du sie ersetzt, um den Energieverbrauch zu senken - obwohl sie noch funktionieren - dann ist das Modernisierung. In der Praxis werden beide oft zusammengeführt. Aber rechtlich zählt der Grund: Ist es Reparatur oder Verbesserung? Der Staat fördert beide - aber nur Modernisierungen können die Miete erhöhen.
Kann ich als Eigentümer:in Fördergelder für eine Renovierung bekommen?
Nein. Fördergelder von der KfW oder BAFA gibt es nur für Sanierungen und Modernisierungen, die den Energieverbrauch senken, die Bausubstanz verbessern oder die Barrierefreiheit erhöhen. Eine neue Farbe oder ein neuer Bodenbelag zählt nicht. Wenn du eine Dämmung einbaust, eine Wärmepumpe installierst oder Fenster tauschst - dann bekommst du Zuschüsse oder günstige Kredite. Renovierungen sind privat und ohne Förderung.
Wie viel kann die Miete nach einer Modernisierung steigen?
Maximal 11 % der gesamten Investitionskosten pro Jahr. Wenn du 20.000 € in neue Fenster und Dämmung investierst, darf die Miete um maximal 2.200 € pro Jahr steigen - also 183 € pro Monat. Das ist der Höchstsatz. Der Vermieter muss dir die Rechnung zeigen und nachweisen, dass die Maßnahme tatsächlich die Energieeffizienz oder den Komfort verbessert hat. Wenn er das nicht kann, ist die Mieterhöhung nicht rechtens.
Was ist, wenn der Vermieter Sanierungsarbeiten als Modernisierung ausgibt?
Das ist Betrug. Wenn der Vermieter eine kaputte Heizung ersetzt - weil sie nicht mehr funktioniert - und das als Modernisierung ausgibt, um die Miete zu erhöhen, kannst du das rechtlich anfechten. Du kannst die Mieterhöhung zurückfordern und sogar Schadensersatz verlangen. Beweise: Fotos, Gutachten, alte Rechnungen. Ein Sachverständiger kann beurteilen, ob es ein Schaden war oder eine Verbesserung. Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach klargestellt: Sanierung bleibt Sanierung - auch wenn der Vermieter sie anders nennt.
