Liquiditätsplanung für Renovierungsprojekte: So planen Sie Abschläge, Abschätzungen und Reserven richtig

Ein Renovierungsprojekt klingt oft einfacher als es ist. Sie denken, Sie wissen, was auf Sie zukommt - bis der Boden unter den Füßen weicht, eine Wand nicht tragfähig ist oder die alte Heizungsleitung plötzlich 50.000 Euro mehr kostet, als geplant. Das passiert häufiger, als viele glauben. Und wer nicht gut vorbereitet ist, landet schnell in der Liquiditätsfalle: kein Geld mehr auf dem Konto, aber Rechnungen, die fällig sind. Die Lösung? Eine klare, konkrete und realistische Liquiditätsplanung.

Warum Liquiditätsplanung bei Renovierungen anders ist als bei Neubauten

Bei einem Neubau wissen Sie meist genau, was kommt: Baupläne, Materialien, Termine. Die Kosten lassen sich gut kalkulieren. Bei einer Renovierung ist das anders. Sie sehen das Haus von außen, aber nicht, was dahinter steckt. Die alten Ziegel, die versteckten Holzträger, die Asbestplatten - all das wird erst sichtbar, wenn die erste Wand abgetragen ist. Deshalb ist die Liquiditätsplanung bei Renovierungen kein einmaliger Plan, sondern ein lebendiges Steuerungsinstrument. Sie muss sich ändern, wenn sich die Realität ändert.

Die meisten Bauherren machen denselben Fehler: Sie nehmen die Kosten aus dem Angebot des Architekten als festes Budget. Aber das ist nur die Grundlage. Die echten Kosten entstehen oft erst im Baufeld. Deshalb brauchen Sie drei Säulen: Abschläge, Abschätzungen und Reserven. Ohne diese drei funktioniert es nicht.

Abschläge: Wie und wann Sie Geld abrufen

Abschläge sind die Zahlungen, die Sie an Handwerker, Architekten und Ingenieure leisten - aber nicht einfach so. Sie sind an Leistungsphasen gekoppelt. Das regelt die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Jede Phase - von der Grundstücksanalyse bis zur Fertigstellung - hat einen festgelegten Anteil am Gesamthonorar. Und nur wenn eine Phase abgeschlossen ist, können Sie den Abschlag verlangen.

Das klingt einfach, aber in der Praxis ist es tricky. Viele Bauherren zahlen zu früh, weil sie Angst haben, den Handwerker zu verärgern. Andere warten zu lange und riskieren, dass die Arbeiten stocken. Die richtige Strategie: Zahlen Sie nur, wenn die Leistung nachgewiesen ist. Ein Foto vom fertigen Rohbau, eine Unterschrift des Bauleiters, eine Rechnung mit klarem Beleg - das ist Ihr Beweis. Und Sie zahlen nicht den vollen Betrag auf einmal. Die VOB/B schreibt vor: Mindestens drei Teilbeträge pro Phase. Das gibt Ihnen Kontrolle.

Beispiel: Sie haben eine Fassadensanierung geplant. Der Architekt berechnet 12.000 Euro. Sie zahlen nicht 12.000 Euro, wenn der Auftrag losgeht. Sondern: 3.000 Euro nach Abbruch, 5.000 Euro nach Montage der Dämmung, 4.000 Euro nach Fertigstellung der Putzschicht. So haben Sie immer einen Hebel. Und wenn etwas schiefgeht, können Sie den nächsten Abschlag stoppen.

Abschätzungen: Die Kunst, die Zukunft zu prognostizieren

Abschätzungen sind die Herzschlagfrequenz Ihrer Liquiditätsplanung. Sie müssen wissen: Wie viel Geld fließt rein, wie viel geht raus - und wann. Das ist nicht nur eine Liste von Rechnungen. Das ist eine Zeitachse. Monat für Monat. Woche für Woche.

Ein guter Liquiditätsplan für Renovierungen sieht so aus: Sie starten mit dem aktuellen Kontostand. Dann schreiben Sie alle geplanten Ausgaben auf: Material, Löhne, Genehmigungsgebühren, Versicherungen, Nebenkosten. Und dann: alle Einnahmen. Haben Sie eine Baufinanzierung? Wann fließt das Geld ein? Gibt es Fördermittel? Wann werden sie ausgezahlt?

Die größte Fehlerquelle? Zu optimistische Schätzungen. Ein Handwerker sagt: „Die Treppe ist in zwei Wochen fertig.“ Aber er hat noch drei andere Projekte. Oder die Lieferung der Fenster verzögert sich, weil der Hersteller in Italien einen Streik hat. Deshalb: Fügen Sie immer einen Puffer hinzu. Bei jeder Abschätzung: Addieren Sie 10-15 % auf die geschätzte Kostenposition. Nicht als „Sicherheitspuffer“, sondern als Realitätscheck.

Und machen Sie das wöchentlich. Nicht monatlich. In der ersten Phase einer Renovierung - besonders wenn Sie alte Bausubstanz haben - ändern sich die Kosten oft innerhalb von Tagen. Eine Woche ohne Aktualisierung, und Ihre Planung ist schon veraltet. Nutzen Sie dafür einfache Tools: Excel, KOBOLD CONTROL, Agicap. Die meisten kosten wenig, aber sie zeigen Ihnen in Echtzeit, ob Sie auf Kurs sind.

Reserven: Die Rettungsleine, die Sie nie sehen wollen - aber brauchen

Reserven sind kein Luxus. Sie sind die Versicherung gegen das Schlimmste. Und sie müssen von Anfang an da sein. 10 % des Gesamtbudgets sind der Mindestanspruch. Bei einem Projekt mit 200.000 Euro sind das 20.000 Euro. Aber bei Altbauten? Bei denkmalgeschützten Objekten? Da brauchen Sie 20-25 %. Warum? Weil es nicht nur um kaputte Rohre geht. Es geht um gesetzliche Vorgaben. Um unerwartete Statikprobleme. Um die Notwendigkeit, historische Materialien nachzukaufen - die nicht mehr im Handel sind.

Ein Architekt aus Berlin erzählte mir von einem Denkmalprojekt: 150.000 Euro Mehrkosten durch versteckte Holzschäden. Ohne die 20 % Reserve wäre das Projekt gescheitert. Die Bank hätte die Finanzierung gestoppt. Der Bauherr hätte die Hälfte der Arbeiten selbst bezahlen müssen - oder das Haus verkaufen.

Die Reserven müssen auf einem separaten Konto liegen. Nicht auf dem Baukonto. Nicht mit anderen Ausgaben vermischt. Nur so wissen Sie: Das ist Notgeld. Nicht Spielgeld. Und Sie greifen nur darauf, wenn es wirklich notwendig ist. Wenn Sie das nicht tun, ist die Reserve wertlos.

Die direkte Methode: Warum sie für Renovierungen die einzige richtige ist

Es gibt zwei Arten der Liquiditätsplanung: direkt und indirekt. Die indirekte Methode basiert auf Gewinn- und Verlustrechnungen. Sie sagt: „Wir haben diesen Monat 10.000 Euro Gewinn gemacht, also haben wir 10.000 Euro mehr Cash.“ Aber das ist falsch. Ein Unternehmen kann Gewinn machen und trotzdem pleite sein, weil es Rechnungen nicht bezahlt hat.

Die direkte Methode hingegen schaut nur auf das, was wirklich passiert: Wo geht Geld hin? Wo kommt Geld her? Wann? Das ist die einzige Methode, die bei Renovierungen funktioniert. Sie zeigt Ihnen, ob Sie nächste Woche noch Geld für den Elektriker haben. Ob Sie in drei Monaten die Fassadenarbeiten bezahlen können. Ob Sie in sechs Monaten noch eine Finanzierungsrückzahlung stemmen können.

Die Genauigkeit? Bei kurzfristigen Prognosen (bis drei Monate) liegt sie bei 90-95 %. Bei längerfristigen Planungen (über sechs Monate) sinkt sie auf 60-70 %. Aber das ist okay. Denn Sie aktualisieren die Planung ja jede Woche. Sie korrigieren. Sie lernen. Sie passen an.

Was passiert, wenn Sie es nicht tun?

Ein Bauunternehmer aus München hat es auf Reddit so beschrieben: „Die größte Herausforderung bei Renovierungsprojekten ist die ungenaue Schätzung der Abschläge. Wir haben gelernt, für jede Phase 10-15 % mehr einzuplanen als ursprünglich berechnet. Das hat unsere Liquidität stabilisiert.“

Ein anderes Beispiel: Ein Planungsbüro in Hamburg hat bei einem Renovierungsprojekt die versteckten Leitungen unterschätzt. Die Kosten stiegen um 30 %. Die Bank hat die weitere Finanzierung gestoppt. Bis der Bauherr zusätzliche Sicherheiten stellen konnte - drei Monate später. Der Auftrag ging verloren. Die Handwerker wurden nicht bezahlt. Der Kunde zog aus. Das Büro musste ein Jahr später Insolvenz anmelden.

Das ist kein Einzelfall. Laut Destatis machen Renovierungsprojekte mittlerweile 42 % des gesamten Bauvolumens aus. Und mit der Energiewende werden es noch mehr. Bis 2030 sollen 4,5 Millionen Wohnungen saniert werden. Wer jetzt nicht lernt, wie man richtig plant, wird in fünf Jahren nicht mehr am Markt sein.

Praktische Schritte: So starten Sie Ihre Liquiditätsplanung

1. Starten Sie mit dem aktuellen Kontostand. Wie viel Geld haben Sie heute auf allen relevanten Konten? Nur das zählt.

2. Listen Sie alle geplanten Ausgaben auf. Von der Baugenehmigung bis zur letzten Schraube. Jede Position. Keine Ausnahme.

3. Ordnen Sie jede Ausgabe einem Monat zu. Wann wird was fällig? Machen Sie es wöchentlich, wenn es sich um die Anfangsphase handelt.

4. Fügen Sie 10-15 % Puffer zu jeder Position hinzu. Nicht als „Zusatz“, sondern als Standard. Das ist keine Überoptimierung. Das ist Realität.

5. Legen Sie eine Reserve von 15-25 % an. Auf einem separaten Konto. Nur für Notfälle.

6. Verwenden Sie eine Software, die Echtzeit-Daten zeigt. KOBOLD CONTROL, Agicap, Excel mit Vorlage - Hauptsache, es zeigt Ihnen, wo es knapp wird.

7. Prüfen Sie jeden Montag. Vergleichen Sie geplante und tatsächliche Ausgaben. Was ist anders? Warum? Was ändern Sie für die nächste Woche?

Das ist kein Zauberspruch. Das ist Arbeit. Aber es ist die Arbeit, die verhindert, dass Ihr Projekt scheitert.

Was kommt als Nächstes?

Die Zukunft der Liquiditätsplanung ist digital. KI-Systeme analysieren bereits historische Daten von Tausenden von Renovierungsprojekten. Sie sagen: „Bei einem Altbau aus den 1950ern mit Holzbalkendecke und Ziegelmauerwerk besteht eine 68 %ige Wahrscheinlichkeit, dass die Dachkonstruktion zusätzliche 12.000-18.000 Euro kostet.“ Das ist kein Traum. Das ist heute schon möglich.

Sie müssen nicht alles wissen. Aber Sie müssen wissen: Wenn Sie nicht planen, planen andere für Sie. Und die entscheiden dann, ob Ihr Projekt weitergeht - oder nicht.