Einfluss von Energieeffizienz auf den Immobilienwert: Daten und Studien

Im Jahr 2026 ist es kein Geheimnis mehr: Eine Immobilie mit gutem Energieausweis ist nicht nur umweltfreundlicher, sie ist auch deutlich wertvoller. Wer vor zehn Jahren noch hauptsächlich auf Lage, Grundstücksgröße oder Balkonorientierung geachtet hat, der denkt heute anders. Die Energieeffizienzklasse hat sich vom optionalen Bonus zum entscheidenden Kaufkriterium entwickelt. Und das nicht nur, weil es gesetzlich vorgeschrieben ist - sondern weil der Markt es so will.

Wie stark steigt der Wert durch bessere Energieeffizienz?

Eine Studie von ImmobilienScout24 aus dem Jahr 2024 hat 155.000 Immobilien in Deutschland analysiert - und das Ergebnis ist klar: Gebäude mit hoher Energieeffizienz erzielen durchschnittlich 23 Prozent höhere Verkaufspreise als unsanierte Altbauten. Das ist kein Zufall. Es ist eine Marktreaktion. Besonders stark ist der Effekt bei älteren Häusern, die vor 1949 gebaut wurden. Wer diese sanieren lässt, kann mit einem Preisaufschlag von bis zu 44 Prozent rechnen. Das ist mehr als eine Renovierung - das ist eine Wertsteigerung.

Die Unterschiede zwischen den Energieeffizienzklassen sind messbar und brutal. Ein Haus der Klasse A+ kostet im Durchschnitt 16 Prozent mehr als ein Gebäude der Klasse D. Eine Immobilie in Klasse H hingegen verliert fast 14 Prozent ihres Wertes gegenüber dem Mittelwert. Pandion Service hat das noch genauer ausgerechnet: Wohnungen in den Klassen A+ und A bringen etwa 650 Euro mehr pro Quadratmeter als solche in D oder E. Das ist kein kleiner Betrag - das ist ein ganzer Monatsmietpreis mehr pro Quadratmeter, den Sie im Verkauf einfach dazuverdienen.

CO2-Emissionen bestimmen den Preis - und zwar direkt

Was früher nur ein Umweltargument war, ist heute ein finanzieller Faktor. Die Studie von Wüest Partner, die 766 Mehrfamilienhäuser in Berlin zwischen 2022 und 2025 untersucht hat, zeigt: Je mehr CO2 ein Gebäude pro Quadratmeter und Jahr ausstößt, desto weniger ist es wert. Genau: Pro Kilogramm CO2-Emission sinkt der Kaufpreis um etwa zwei Euro pro Quadratmeter. Klingt nach wenig? Aber rechnen Sie nach: Ein durchschnittliches Altbauhaus in Berlin stößt etwa 30 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter aus. Wenn Sie das auf 10 Kilogramm senken, steigt der Wert Ihres Hauses um 40 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung sind das 4.000 Euro mehr im Verkauf - und das ohne neue Fenster oder einen neuen Boden.

Der Trend ist deutlich: 2022 war dieser Zusammenhang noch kaum messbar. Der Korrelationskoeffizient lag bei minus 0,08 - also praktisch null. 2024 lag er bei minus 0,36. Das bedeutet: Der Markt hat sich verändert. Käufer zahlen heute aktiv weniger für klimaschädliche Gebäude. Es ist kein Trend mehr - es ist eine Realität.

Wo lohnt sich die Sanierung am meisten?

Nicht überall ist die Rendite gleich groß. In ländlichen Regionen steigt der Wert energieeffizienter Häuser um 31 Prozent - das ist mehr als in den Städten. Aber die größten Preisaufschläge gibt es in den Großstädten bei Altbauten. In München können energetisch sanierte Immobilien insgesamt 3,3 Milliarden Euro an Wert gewinnen. In Hamburg sind es sogar 3,7 Milliarden. Klingt nach viel? Ja. Aber hier kommt der Haken: Die Sanierungskosten sind nicht überall gleich.

In München bleibt nach Abzug aller Kosten ein Nettogewinn von 2 Milliarden Euro übrig - das entspricht einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 6,9 Prozent. In Hamburg hingegen sinkt der Nettogewinn auf nur 0,3 Milliarden Euro. Warum? Weil die Sanierungskosten dort höher sind. Die Bauweise, die Materialien, die Arbeiterlöhne - alles ist teurer. Das heißt: Sanieren lohnt sich, aber nur, wenn Sie die Kosten genau berechnen.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Die meisten Immobilien in Deutschland sind noch nicht fit. Nur 13 Prozent aller Energieausweise zeigen die Klassen A, A+ oder B. Das heißt: 87 Prozent der Gebäude haben eine schlechtere Bilanz. Und das ist ein riesiges Potenzial. Besonders in Altbauten, die oft noch mit Einzellastkesseln, alten Fenstern und schlecht gedämmten Wänden ausgestattet sind.

Was passiert mit Immobilien, die nicht saniert werden?

Es gibt eine dunkle Seite: Immobilien mit schlechter Energieeffizienz verlieren an Wert. Die Studie von FUB IGES und PriceHubble zeigt, dass in einigen Regionen bereits jetzt Abschläge von 20 bis 30 Prozent drohen, wenn die Energieklasse schlecht ist. Und das wird sich verschärfen. Warum? Weil das neue Energieeffizienzgesetz, das Ende 2023 in Kraft getreten ist, die Anforderungen schrittweise verschärft. Ab 2027 dürfen Wohnungen mit Klasse F nicht mehr vermietet werden. Ab 2031 ist Klasse E verboten. Und ab 2035 soll kein Gebäude mehr mit fossilen Heizungen betrieben werden dürfen - außer es ist saniert.

Das bedeutet: Wer heute noch ein Haus mit Klasse G oder H besitzt, der muss sich fragen, ob er es verkaufen will - oder ob er es sich leisten kann, es zu halten. Die Mietnachfrage wird sinken. Die Finanzierung wird schwieriger. Banken verlangen schon heute bei schlechten Energieausweisen höhere Zinsen oder lehnen Kredite ab. Es ist kein Mythos - es ist Realität.

Warum hat sich das so schnell geändert?

Es war nicht nur das Gesetz. Es war die Kombination aus drei Faktoren: Erstens, die Energiepreise sind seit 2021 dramatisch gestiegen. Wer monatlich 200 Euro mehr für Heizung zahlt, der denkt zweimal nach, bevor er ein Haus kauft, das das Problem verschärft. Zweitens, die Klimaziele der EU und der Bundesregierung haben die Vorgaben verschärft. Drittens, die Käufer haben sich verändert. Jüngere Käufer, die oft digital und datenorientiert sind, checken den Energieausweis genauso wie die Anzahl der Zimmer. Sie wollen nicht nur ein Zuhause - sie wollen ein nachhaltiges, kostensparendes Zuhause.

Die Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) aus dem Jahr 2024 zeigt, dass bis Mitte 2021 sogar schlecht sanierte Immobilien besser verkauft wurden. Das hat sich komplett gedreht. Der Markt hat sich umgeschaltet. Und es gibt kein Zurück mehr.

Was sollten Hausbesitzer jetzt tun?

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die schlecht saniert ist - und Sie planen, sie zu verkaufen - dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um zu sanieren. Besonders lohnenswert ist es, wenn Sie:

• ein Haus vor 1949 besitzen
• in einer Großstadt wie München, Berlin oder Hamburg wohnen
• eine Energieklasse unter D haben
• vorhaben, in den nächsten fünf Jahren zu verkaufen

Die Sanierung muss nicht umfassend sein. Ein neuer Kessel, eine bessere Dämmung der Außenwände, neue Fenster - das reicht oft, um von Klasse F auf Klasse D zu kommen. Und das bringt Ihnen schon einen spürbaren Wertzuwachs. Die FUB IGES-Studie zeigt: In München lohnt sich die Sanierung auf Klasse D noch mit einem Nettogewinn von 6,9 Prozent. In Hamburg ist es knapp, aber möglich.

Und wenn Sie nicht verkaufen wollen? Dann lohnt sich die Sanierung trotzdem. Die Heizkosten sinken. Die Wohnqualität steigt. Und die Immobilie bleibt zukunftsfähig. Wer heute nicht sanieren lässt, der riskiert, dass seine Immobilie in zehn Jahren kaum noch verkaufbar ist - oder nur noch zu einem Bruchteil des Wertes.

Was kommt als Nächstes?

Die Bundesregierung plant, das Heizungsgesetz flexibler zu gestalten. Aber das ändert nichts am Trend. Die Energieeffizienz wird weiter an Bedeutung gewinnen. Die EU hat klare Ziele: Bis 2040 soll der Gebäudebestand klimaneutral sein. Das bedeutet: Jedes Gebäude, das heute noch mit Öl oder Gas heizt, muss umgerüstet werden. Die Finanzierung wird einfacher werden - Förderprogramme werden ausgebaut. Aber die Zeit drängt.

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Energieeffizienz ist kein Zusatznutzen mehr. Sie ist ein zentraler Werttreiber. Wer das nicht versteht, der verliert Geld. Wer es versteht, der nutzt eine der größten Chancen am Immobilienmarkt der letzten Jahrzehnte.