Die Teilungserklärung ist das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie bestimmt, wer was besitzt: Welche Wohnung, welcher Keller, welcher Parkplatz zum Sondereigentum gehört und welche Flächen - Treppenhaus, Dach, Außenwände - gemeinsam genutzt werden. Auch die Kostenverteilung, also die Miteigentumsanteile, ist darin festgeschrieben. Wer hier etwas ändern will, stößt auf eine harte Regel: Teilungserklärung ändern geht nur mit Zustimmung aller Eigentümer. Kein Ausweg, keine Mehrheit, kein Kompromiss - alle müssen ja sagen.
Warum braucht man eine Änderung der Teilungserklärung?
Nicht jede Umbaumaßnahme erfordert eine neue Teilungserklärung. Wenn du nur deine Küche modernisierst oder die Wand zwischen Wohn- und Schlafzimmer wegmachst, bleibt die rechtliche Grundlage unberührt. Aber sobald du die Grenzen zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verschiebst, wird es juristisch kompliziert.
Typische Gründe für eine Änderung sind:
- Ein Kellerabteil wird von einem anderen Eigentümer übernommen - und damit von Gemeinschafts- in Sondereigentum umgewandelt.
- Ein Dachgeschoss wird ausgebaut und als zusätzliche Wohnung eingetragen.
- Ein Parkplatz wird von einer anderen Wohnung zugeschlagen, weil sich die Nutzung verändert hat.
- Ein gemeinsamer Flur wird zu einer privaten Loggia umgebaut.
- Die Miteigentumsanteile werden neu berechnet, weil bauliche Veränderungen die Nutzfläche vergrößert oder verkleinert haben.
Dabei ist wichtig: Der Verkauf einer Wohnung ändert nichts an der Teilungserklärung. Die Rechte und Pflichten bleiben für den neuen Eigentümer bestehen. Nur wenn du die Grundstruktur des Gebäudes neu definierst, brauchst du eine neue Version der Erklärung.
Warum braucht man die Zustimmung aller Eigentümer?
Die Teilungserklärung ist kein gewöhnlicher Vertrag. Sie ist ein öffentlich-rechtlich beurkundetes Dokument, das ins Grundbuch eingetragen wird. Jeder Eigentümer hat damit ein rechtliches Interesse an der genauen Aufteilung. Wenn du einen Parkplatz von Wohnung A auf Wohnung B umlegst, verlierst du als Eigentümer von A einen Wert - und gewinnst du als Eigentümer von B einen. Das ist kein kleiner Tausch, das ist eine Vermögensverschiebung.
Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach bestätigt: Jede Änderung, die die Miteigentumsanteile, die Nutzung von Flächen oder die Zuordnung von Räumen beeinflusst, bedarf der Einwilligung aller. Selbst wenn nur ein Eigentümer dagegen ist, scheitert die Änderung. Das ist kein Missstand, das ist der Schutz des Eigentumsrechts.
Es gibt nur zwei Ausnahmen:
- Die Gemeinschaftsordnung erlaubt explizit, dass kleinere Änderungen mit Mehrheitsbeschluss beschlossen werden können - aber das ist selten und muss ausdrücklich im Text stehen.
- Es handelt sich um eine reine Verwaltungsänderung, wie die Umbenennung eines Raumes, ohne rechtliche Folgen. Das ändert nichts am Grundbuch.
Alles andere? Kein Weg ohne alle Ja-Stimmen.
Wie läuft der Prozess ab? Ein Schritt-für-Schritt-Plan
Ein erfolgreicher Änderungsprozess braucht Planung - nicht nur Recht, sondern auch Kommunikation. Hier ist der Weg, den du gehen musst:
- Prüfe, ob eine Änderung nötig ist - Frag dich: Verändert sich die Zuordnung von Räumen? Wird ein Raum von Gemeinschafts- in Sondereigentum umgewandelt? Oder umgekehrt? Wenn ja, dann brauchst du eine neue Teilungserklärung.
- Hole die Unterlagen - Die aktuelle Teilungserklärung liegt bei der Hausverwaltung. Lese sie genau. Suche nach den Abschnitten über Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Miteigentumsanteile. Vergleiche sie mit deinem geplanten Vorhaben.
- Beauftrage einen Fachanwalt - Ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht prüft, ob deine Idee rechtlich machbar ist. Er entwirft den neuen Text, der später notariell beurkundet wird. Das kostet zwischen 250 und 1.000 €, aber es spart dir später jahrelange Streitigkeiten.
- Spreche mit jedem Eigentümer - Lass die Versammlung nicht einfach einberufen. Gehe persönlich auf die Nachbarn zu. Erkläre, warum du die Änderung brauchst. Höre zu. Was sind ihre Bedenken? Vielleicht fürchten sie höhere Kosten, weniger Parkplätze oder eine schlechtere Verkaufswertentwicklung. Zeige ihnen die Vorteile: bessere Nutzung, höhere Wertstabilität, Energieeinsparungen. Ein Gutachten von einem unabhängigen Ingenieur, das die langfristigen Vorteile aufzeigt, kann Wunder bewirken.
- Einberufe die Eigentümerversammlung - Die Einladung muss schriftlich erfolgen, mit mindestens zwei Wochen Vorlauf (§ 23 WEG). Der Tagesordnungspunkt muss klar formuliert sein: „Änderung der Teilungserklärung gemäß Antrag XYZ“. Die Beschlussfassung muss protokolliert werden.
- Beurkunde die Änderung - Wenn alle zustimmen, geht es zum Notar. Der prüft die Unterlagen, beurkundet die Zustimmung und bereitet die neue Teilungserklärung vor. Die Kosten liegen zwischen 500 und 1.500 €.
- Eintragung ins Grundbuch - Der Notar leitet die Unterlagen an das Grundbuchamt weiter. Die Eintragung kostet 200-500 €. Erst mit dieser Eintragung ist die Änderung rechtswirksam.
Die gesamte Prozedur dauert durchschnittlich 7 bis 9 Monate - wenn alles glatt läuft. Ohne professionelle Begleitung und mit Widerständen kann sie leicht zwei Jahre dauern.
Was kostet eine Änderung der Teilungserklärung?
Es gibt keine Pauschale, aber du kannst mit diesen Kosten rechnen:
- Rechtsberatung: 250-1.000 €
- Notarielle Beurkundung: 500-1.500 €
- Grundbucheintragung: 200-500 €
- Abgeschlossenheitsbescheinigung (wenn baulich verändert wird): 100-300 €
- Technisches Gutachten (z. B. für Energieeffizienz oder Flächenmessung): 500-1.500 €
- Architekten- oder Ingenieurkosten (bei Umbau): ab 500 €
Die Gesamtkosten liegen oft zwischen 2.000 und 4.000 €. Das klingt viel - aber denk daran: Eine falsch geänderte Teilungserklärung kann später zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen, die viel teurer werden. Ein fehlerhafter Eintrag im Grundbuch kann den Verkauf deiner Wohnung blockieren oder den Wert mindern.
Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zustimmt?
Dann bleibt nur ein Weg: die gerichtliche Änderung. Aber das ist kein einfacher Prozess.
Der BGH hat klargestellt: Du musst nachweisen, dass die bestehende Regelung für dich eine „grobe Unbilligkeit“ darstellt. Das bedeutet: Es geht nicht um Komfort, nicht um Geldersparnis, nicht um eine bessere Nutzung. Es muss eine echte, konkrete Härte geben - etwa, dass du deine Wohnung nicht mehr bewohnen kannst, weil ein notwendiger Zugang blockiert ist, oder dass du durch die jetzige Regelung einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden erleidest.
Beispiel: Ein Eigentümer will aus einer Gewerbeetage Wohnraum machen. Die Teilungserklärung verbietet das. Der Eigentümer klagt. Der BGH sagt: „Keine grobe Unbilligkeit. Die Regelung war von Anfang an so, der Eigentümer wusste das beim Kauf.“
Ein weiteres Beispiel: Ein Eigentümer hat 40 % der Kosten zu tragen, obwohl er nur 15 % der Fläche besitzt - weil die Teilungserklärung aus den 1970er Jahren stammt und nie angepasst wurde. Hier könnte ein Gericht eingreifen. Aber: Du musst alle widersprechenden Eigentümer als Mitbeklagte verklagen. Das ist teuer, zeitaufwendig und oft erfolglos. Laut einer Umfrage unter 200 WEGs scheiterten 87 % der gerichtlichen Versuche.
Die Realität: Die Zustimmung aller ist die einzige sichere Lösung.
Was du unbedingt vermeiden musst
Im Alltag passieren häufig Fehler, die Änderungen zum Scheitern bringen:
- Unklare Formulierungen - „Der Keller wird dem Eigentümer der Wohnung 3 zugeschlagen“ ist nicht ausreichend. Es muss heißen: „Der Kellerraum mit der Kennnummer K3, Fläche 12,5 m², gelegen im Untergeschoss, wird als Sondereigentum dem Eigentümer der Wohnung 3 zugeordnet.“
- Falsche Einberufung - Die Einladung muss fristgerecht, schriftlich und mit vollständiger Tagesordnung erfolgen. Sonst ist der Beschluss nichtig.
- Vergessene Gläubiger - Wenn eine Wohnung mit einer Grundschuld belastet ist, muss der Gläubiger (z. B. die Bank) bei der notariellen Beurkundung zustimmen. Sonst wird die Änderung nicht eingetragen.
- Keine Dokumentation - Jede Vereinbarung, jede Absprache, jedes Gutachten muss schriftlich festgehalten werden. Mündliche Zusagen zählen nicht.
Ein einziger Fehler - und die ganze Arbeit ist umsonst.
Was passiert mit kleinen Änderungen - z. B. Tausch von Kellerabteilen?
Manche Eigentümer tauschen Kellerabteile oder Parkplätze einfach untereinander. Sie schreiben einen einfachen Vertrag, unterschreiben ihn und legen ihn in die Hausordnung. Aber: Das ist rechtlich unsicher.
Wenn die Teilungserklärung sagt, dass Kellerabteil 5 zu Wohnung 2 gehört, dann ist das so - auch wenn du und dein Nachbar das seit zehn Jahren anders handhaben. Beim Verkauf der Wohnung wird der Käufer auf die Teilungserklärung verweisen. Und dann: Streit.
Wenn du einen Tausch willst, dann mache ihn richtig: Ändere die Teilungserklärung. Oder - und das ist der einfachste Weg - verlange, dass die Änderung in der Gemeinschaftsordnung festgehalten wird. Aber: Nur wenn die Teilungserklärung das erlaubt. Und das ist selten der Fall.
Die Faustregel: Alles, was im Grundbuch steht, ist rechtlich bindend. Alles andere ist nur eine freundliche Absprache - und die kann jederzeit zurückgenommen werden.
Was kommt in Zukunft? Neue Gesetze und mehr Konflikte
Ab 2026 tritt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Dann müssen viele Wohngebäude saniert werden - mit Dämmung, neuen Fenstern, Wärmepumpen. Aber: Wer zahlt das? Wer profitiert? Wer verliert? Die Teilungserklärung ist oft nicht darauf ausgelegt, solche Maßnahmen zu regeln.
Ein Drittel der WEGs hat bereits Schwierigkeiten, Zustimmung für energetische Sanierungen zu bekommen - obwohl 80 % der Eigentümer sie grundsätzlich befürworten. Der Grund: Die Kostenverteilung ist unklar. Wer hat mehr Fläche? Wer hat mehr Heizkosten? Wer bekommt mehr Wertgewinn?
Experten erwarten, dass die Gesetze in Zukunft flexiblere Regeln für solche Fälle einführen. Aber bis dahin gilt: Alle müssen zustimmen. Und das wird immer schwieriger, je komplexer die Gebäude werden.
Fazit: Zustimmung ist alles
Die Teilungserklärung zu ändern ist kein DIY-Projekt. Es ist ein juristischer Prozess mit hohen Anforderungen. Du kannst nicht einfach mit einem Nachbarn absprechen. Du brauchst einen Anwalt, einen Notar, die Zustimmung aller - und Geduld.
Die gute Nachricht: Wenn du alle Eigentümer von Anfang an einbindest, wenn du transparent bist, wenn du ihre Bedenken ernst nimmst und mit Gutachten und klaren Zahlen arbeitest, dann ist die Zustimmung oft möglich. Die meisten erfolgreichen Änderungen dauern weniger als ein Jahr - weil sie gut vorbereitet waren.
Die schlechte Nachricht: Ein einziger Widersacher kann alles stoppen. Deshalb: Plane früh, rede früh, handle professionell. Denn wer die Teilungserklärung ändern will, muss nicht nur rechtlich klug sein - er muss auch ein guter Verhandler sein.
Kann ich die Teilungserklärung ohne Zustimmung aller Eigentümer ändern?
Nein. Jede Änderung, die Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder die Miteigentumsanteile betrifft, erfordert die einstimmige Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Nur in sehr seltenen Fällen, wenn die Gemeinschaftsordnung das ausdrücklich erlaubt, reicht eine Mehrheit. Aber das ist die Ausnahme.
Was kostet eine Änderung der Teilungserklärung?
Die Gesamtkosten liegen zwischen 2.000 und 4.000 €. Dazu gehören: Rechtsberatung (250-1.000 €), Notarielle Beurkundung (500-1.500 €), Grundbucheintragung (200-500 €), Abgeschlossenheitsbescheinigung (100-300 €) und gegebenenfalls technische Gutachten (500-1.500 €). Wer spart, riskiert teurere Folgekosten durch rechtliche Unsicherheiten.
Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zustimmt?
Dann bleibt nur der Weg über das Gericht. Du musst alle widersprechenden Eigentümer verklagen und nachweisen, dass die bestehende Regelung für dich eine „grobe Unbilligkeit“ darstellt. Das ist sehr schwer - nur 13 % der gerichtlichen Versuche scheitern nicht. Die meisten Fälle werden abgelehnt, weil wirtschaftliche Vorteile oder Komfort allein nicht ausreichen.
Brauche ich einen Notar, wenn ich nur einen Kellerabteil tausche?
Ja. Selbst wenn es nur ein Kellerabteil ist: Wenn sich die Zuordnung im Grundbuch ändert, muss die Teilungserklärung notariell beurkundet und eingetragen werden. Eine private Absprache ist rechtlich nicht bindend und kann beim Verkauf zu Problemen führen.
Wie lange dauert eine Änderung der Teilungserklärung?
Mit professioneller Begleitung und Einvernehmlichkeit dauert es durchschnittlich 7 bis 9 Monate. Ohne Vorbereitung, mit Widerständen oder unklaren Unterlagen kann es leicht zwei Jahre oder länger dauern. Die längste Phase ist oft die Zustimmungsgewinnung - nicht die juristische Abwicklung.
Kann ich die Teilungserklärung selbst schreiben?
Technisch ja - aber das ist extrem riskant. Die Teilungserklärung muss präzise, rechtssicher und im Einklang mit dem Wohnungseigentumsgesetz formuliert sein. Ein falscher Satz kann später zu jahrelangen Rechtsstreitigkeiten führen. Ein Fachanwalt für Wohnungseigentum ist nicht nur empfehlenswert - er ist unverzichtbar.
Wird die Teilungserklärung automatisch aktualisiert, wenn ich meine Wohnung umbaue?
Nein. Selbst wenn du die Wand zwischen zwei Räumen entfernst oder ein Fenster einbaust: Solange du keine Räume zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verschiebst, bleibt die Teilungserklärung unverändert. Der Umbau selbst ist erlaubt - aber nur, wenn er die rechtliche Zuordnung nicht berührt.
Wo finde ich die aktuelle Teilungserklärung?
Die aktuelle Teilungserklärung liegt bei der Hausverwaltung. Sie ist Teil der Dokumente der Wohnungseigentümergemeinschaft. Falls du keine Kopie hast, kannst du sie schriftlich anfordern. Die Verwaltung ist verpflichtet, sie bereitzustellen. Alternativ kannst du beim Grundbuchamt eine Auskunft über die Eintragung beantragen - aber nur der vollständige Text ist für Änderungen relevant.
