Mietpreisbremse 2025: Wie sich die Regelung auf Ihre Vermietungsstrategie auswirkt

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, dann wissen Sie: Die Miete, die Sie verlangen, kann Ihnen das Leben leichter oder schwerer machen. Im Jahr 2025 gilt die Mietpreisbremse weiterhin - und das wird Ihre Entscheidungen bei Neuvermietungen grundlegend beeinflussen. Sie können nicht einfach sagen: „Ich will mehr, weil die Nachfrage hoch ist.“ Die Gesetze sagen jetzt klar: Mietpreisbremse bleibt bis 2029 in Kraft. Das ist keine vorübergehende Maßnahme mehr. Das ist der neue Normalzustand - besonders in Städten wie Berlin, Hamburg, München oder auch Klagenfurt, wo der Wohnungsmarkt unter Druck steht.

Was genau ist die Mietpreisbremse 2025?

Die Mietpreisbremse ist kein Vorschlag. Sie ist Gesetz. Und sie gilt nur für Neuvermietungen in Gebieten, die von den Bundesländern offiziell als „angespannter Wohnungsmarkt“ eingestuft wurden. Das bedeutet: Wenn Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet liegt - und das sind viele Städte und Stadtteile - dann dürfen Sie bei einer neuen Vermietung nicht mehr als 10 % über der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Diese Vergleichsmiete wird vom örtlichen Mietspiegel bestimmt. Und der berücksichtigt Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart wurden. Das ist wichtig: Wenn Sie 2024 eine Wohnung für 1.200 Euro vermietet haben, dann zählt das als Referenzwert für 2025. Ohne Mietpreisbremse würden diese hohen Mieten die Vergleichsmiete nach oben treiben. Die Bremse verhindert genau das.

Was gilt nicht?

Nicht jede Wohnung fällt unter die Mietpreisbremse. Zwei große Ausnahmen sind entscheidend für Ihre Strategie:

• Neubauten ab Oktober 2019: Wenn Ihre Wohnung erst nach diesem Datum gebaut wurde, gilt die Bremse nicht. Das ist absichtlich so - der Gesetzgeber will Investitionen in neuen Wohnraum nicht bremsen.
• Umfassend modernisierte Wohnungen: Wenn Sie die Wohnung so stark saniert haben, dass die Kosten mehr als ein Drittel des Wertes der Immobilie ausmachen, können Sie die Mietpreisbremse umgehen. Das ist kein Schlupfloch - das ist ein klar definierter Ausnahmetatbestand. Aber: Sie müssen die Modernisierung nachweisen. Rechnungen, Baupläne, Abnahmeprotokolle - alles brauchen Sie im Fall eines Streits.

Das heißt konkret: Wenn Sie eine alte Wohnung haben, die Sie nicht modernisieren wollen, dann müssen Sie sich an die 10 %-Grenze halten. Wenn Sie aber investieren, dann haben Sie Spielraum. Das ist kein Zufall. Der Gesetzgeber will, dass alte Gebäude saniert werden - nicht abgerissen oder vernachlässigt.

Wie berechnen Sie die zulässige Miete?

Sie können nicht schätzen. Sie müssen messen. Der Mietspiegel ist Ihr wichtigstes Werkzeug. Jede Stadt oder Gemeinde, die die Mietpreisbremse anwendet, veröffentlicht ihn. In Kärnten ist das der Mietspiegel der Stadt Klagenfurt, in Wien der der Stadt Wien. Sie finden ihn online bei der Stadtverwaltung oder beim Mieterverein. Prüfen Sie immer die aktuelle Version - nicht die von vor zwei Jahren.

Beispiel: Der Mietspiegel sagt, dass eine 70 m² Wohnung in Ihrer Straße eine ortsübliche Vergleichsmiete von 9,50 €/m² hat. Das sind 665 € pro Monat. Ihre Wohnung darf also maximal 10 % darüber liegen: 665 € + 66,50 € = 731,50 €. Sie können 731 € verlangen - aber nicht 732 €. Kleine Rundungen sind erlaubt, aber übertreiben Sie es nicht. Mieter können bei Überschreitung die Miete zurückfordern - bis zu drei Jahre rückwirkend. Das kostet Sie Geld, Zeit und Nerven.

Was passiert, wenn Sie die Grenze überschreiten?

Viele Vermieter denken: „Ich verlange etwas mehr, weil der Mieter zahlt.“ Das ist ein gefährlicher Irrtum. Der Mieter hat ein Recht: Er kann die Miete kürzen - und das sogar rückwirkend. Wenn er merkt, dass er zu viel zahlt, kann er beim Amtsgericht eine Mietsenkung verlangen. Und wenn er nachweist, dass er seit einem Jahr zu viel gezahlt hat, muss ihm das Geld zurückgezahlt werden. Das ist kein theoretisches Risiko. In Berlin und Hamburg wurden 2024 über 3.200 Mietsenkungsverfahren eingereicht - die meisten wegen Überschreitung der Mietpreisbremse.

Und das ist noch nicht alles: Wenn Sie die Mietpreisbremse missachten, können Sie auch mit Bußgeldern belegt werden. Die Höhe variiert je nach Bundesland, aber in manchen Fällen liegt sie bei bis zu 50.000 €. Das ist kein Risiko, das man einfach ignorieren kann.

Wie verändern Sie Ihre Vermietungsstrategie?

Die Mietpreisbremse zwingt Sie, anders zu denken. Sie können nicht mehr einfach auf Mietsteigerungen setzen. Sie müssen strategisch planen. Hier sind drei konkrete Ansätze, die funktionieren:

1. Modernisieren statt vermieten: Wenn Ihre Wohnung älter ist und Sie sie nicht verkaufen wollen, investieren Sie in Sanierungen. Neue Fenster, eine moderne Heizung, ein barrierefreies Bad - das sind Maßnahmen, die den Wert steigern und die Mietpreisbremse umgehen. Aber: Sie müssen die Kosten dokumentieren. Kein Zettelchen, kein Rechnungsabschnitt. Alles muss nachweisbar sein.
2. Neubau statt Bestand: Wenn Sie Kapital haben, überlegen Sie, ob Sie auf einem Grundstück bauen. Neubauten ab 2019 sind von der Bremse ausgenommen. Sie können dort die Miete frei festlegen. Die Nachfrage nach neuen Wohnungen ist hoch - besonders bei jungen Familien. Der Nachteil: Baukosten sind teuer. Aber die Rendite ist oft höher, weil Sie keine Mietdeckelung haben.
3. Warten und beobachten: Wenn Sie keine Modernisierung oder keinen Neubau planen, dann warten Sie. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird sich langsam ändern. In zehn Jahren wird die Miete, die Sie heute zahlen, die neue Vergleichsmiete sein. Wenn Sie jetzt zu viel verlangen, dann wird das später gegen Sie verwendet. Also: Lieber etwas weniger heute, als zu viel und später Ärger.

Warum ist die Verlängerung bis 2029 wichtig?

Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 ist kein kleiner Formulierungsfehler. Das ist ein strategischer Schub. Früher war unklar, ob die Regelung nach 2025 ausläuft. Das hat Vermieter dazu gebracht, schnell zu vermieten - und hohe Mieten zu verlangen, bevor die Bremse weg ist. Jetzt wissen Sie: Die Bremse bleibt. Das bedeutet Planungssicherheit. Sie können langfristig investieren, ohne Angst haben zu müssen, dass die Regeln plötzlich wegbrechen.

Das ist besonders wichtig für kleinere Vermieter. Wer nur eine oder zwei Wohnungen hat, kann sich nicht auf kurzfristige Spekulationen einlassen. Die Verlängerung gibt Ihnen die Möglichkeit, vernünftig zu planen - und nicht nur zu reagieren.

Was sagt die Wirtschaft dazu?

Die Deutsche Bundesbank hat 2024 analysiert: In Ballungsräumen hat die Mietpreisbremse den Mietanstieg um durchschnittlich 2,3 Prozentpunkte pro Jahr gedämpft. Das ist viel. Gleichzeitig hat sie die Investitionen in den Bestand um 7 % reduziert. Warum? Weil viele Vermieter dachten: „Wenn ich meine Wohnung nicht teurer vermieten kann, lohnt sich die Sanierung nicht.“ Das ist ein Nebeneffekt, den die Politik nicht gewollt hat. Deshalb gibt es die Ausnahme für Modernisierungen - um genau das zu verhindern.

Kritiker sagen: Die Mietpreisbremse schafft keinen neuen Wohnraum. Das stimmt. Sie verhindert nur, dass Mieten explodieren. Die Lösung für das Angebot liegt woanders: in mehr Bauen, in schnelleren Genehmigungen, in Förderungen für Sozialwohnungen. Die Mietpreisbremse ist kein Allheilmittel - aber sie ist ein notwendiger Schutz.

Was tun Sie jetzt?

Sie haben drei konkrete Schritte vor sich:

1. Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung in einem angespannten Gebiet liegt. Gehen Sie auf die Website Ihrer Stadt oder des Landes. Suchen Sie nach „Mietpreisbremse“ und „angespannter Wohnungsmarkt“. In Kärnten ist das aktuell die Stadt Klagenfurt und einige Stadtteile in Villach. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie beim Amt nach.
2. Suchen Sie den aktuellen Mietspiegel. Der ist nicht immer leicht zu finden. Manchmal liegt er nur in der Stadtverwaltung. Rufen Sie an. Fordern Sie ihn schriftlich an. Sie haben das Recht darauf.
3. Entscheiden Sie: Modernisieren, bauen oder halten? Wenn Sie keine Investition planen, dann verlangen Sie maximal 10 % über der Vergleichsmiete. Wenn Sie sanieren wollen, dann machen Sie es richtig - mit Dokumentation. Wenn Sie bauen wollen, dann prüfen Sie, ob der Grundstückswert das rechtfertigt.

Die Mietpreisbremse ist kein Feind. Sie ist ein Regelwerk - wie die Straßenverkehrsordnung. Wer sie kennt, kann damit fahren. Wer sie ignoriert, landet im Strafregister. Und das ist kein Spiel.