Einfluss von Energieeffizienz auf den Immobilienwert: Daten und Studien 2026

Die Energieeffizienz einer Immobilie bestimmt heute nicht mehr nur, wie viel Heizkosten Sie monatlich zahlen - sie entscheidet direkt über den Verkaufspreis. Wer vor zehn Jahren noch hauptsächlich auf Lage, Grundstücksgröße oder Ausstattung geachtet hat, der muss heute einen Blick auf den Energieausweis werfen. Denn seit Ende 2023, mit dem Inkrafttreten des neuen Energieeffizienzgesetzes, hat sich der Markt grundlegend verändert. Energieeffiziente Häuser und Wohnungen verkaufen sich schneller und deutlich teurer. Nicht nur das: Immobilien mit schlechter Energiebilanz verlieren an Wert - und das nicht nur marginal.

Wie viel mehr Wert bringt eine gute Energieklasse?

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Eine Studie von ImmobilienScout24 aus dem Jahr 2024, die 155.000 Wohn- und Einfamilienhäuser analysierte, zeigt: Gebäude mit hoher Energieeffizienz erzielen durchschnittlich 23 Prozent höhere Verkaufspreise als unsanierte Objekte. Das ist kein Zufall. Wer eine Wohnung der Klasse A+ besitzt, zahlt im Durchschnitt rund 650 Euro mehr pro Quadratmeter als jemand, der in einer Wohnung der Klasse D oder E lebt. Das hat Pandion Service anhand von über 2,1 Millionen Wohnungsdaten berechnet. Ein Haus der Klasse A+ kostet etwa 16 Prozent mehr als ein vergleichbares Haus der Klasse D. Umgekehrt: Eine Einstufung in Klasse H führt zu Preisabschlägen von fast 14 Prozent gegenüber der Referenzklasse D.

Die Unterschiede werden noch deutlicher, wenn man den CO2-Ausstoß betrachtet. Wüest Partner Deutschland hat 766 Mehrfamilienhaus-Käufe in Berlin zwischen 2022 und 2025 untersucht. Ergebnis: Jedes Kilogramm CO2-Emission pro Quadratmeter und Jahr senkt den Kaufpreis um etwa zwei Euro. Klingt wenig? In der Praxis bedeutet das: Ein Haus mit 100 kg CO2/m²/Jahr ist 200 Euro pro Quadratmeter günstiger als ein Haus mit 50 kg CO2/m²/Jahr. Und das ist kein theoretisches Modell - es ist Realität. 2022 war dieser Zusammenhang noch kaum messbar. 2024 war er klar sichtbar: Der Korrelationskoeffizient lag bei -0,36. Das bedeutet: Je mehr CO2, desto niedriger der Preis. Und dieser Trend beschleunigt sich.

Wo lohnt sich die Sanierung am meisten?

Nicht überall ist die Wertsteigerung gleich groß. In ländlichen Gebieten steigt der Verkaufspreis energieeffizienter Häuser um bis zu 31 Prozent. Noch beeindruckender: Altbauten, die vor 1949 errichtet wurden und danach saniert wurden, erzielen durchschnittlich 44 Prozent höhere Preise. Das ist kein Einzelfall. In München können energetisch sanierte Immobilien insgesamt 3,3 Milliarden Euro an Wert gewinnen, in Hamburg sogar 3,7 Milliarden. Aber: Nach Abzug der Sanierungskosten bleibt in München noch ein Nettogewinn von 2 Milliarden Euro übrig - das entspricht einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 6,9 Prozent. In Hamburg dagegen bleibt nur noch ein Gewinn von 0,3 Milliarden Euro übrig. Warum? Weil die Sanierungskosten dort höher sind. Das zeigt: Es lohnt sich nicht immer gleich. In Großstädten mit hohen Preisen und historischen Gebäuden ist der Gewinn größer. In Regionen mit geringeren Preisen oder günstigeren Sanierungsmöglichkeiten ist die Rechnung weniger attraktiv.

Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage

Was ist der Grund für diesen Wertanstieg? Zwei Dinge: Energiepreise und Gesetze. Seit 2022 sind die Kosten für Gas, Strom und Öl stark gestiegen. Wer in einem alten Haus lebt, zahlt monatlich Hunderte Euro mehr als jemand in einem modernisierten Gebäude. Das macht sich im Kaufverhalten bemerkbar. Aber noch wichtiger: Das neue Energieeffizienzgesetz, das seit Ende 2023 gilt, schreibt strenge Vorgaben für die energetische Qualität von Gebäuden vor. Wer in den nächsten Jahren verkaufen will, muss sich an diese Regeln halten - oder mit Abschlägen rechnen. Eine Analyse von ntv warnt: Immobilien mit schlechter Energieklasse könnten in den kommenden Jahren bis zu 20 bis 30 Prozent an Wert verlieren.

Und trotzdem: Nur 13 Prozent aller in Deutschland ausgestellten Energieausweise zeigen eine Klasse A, A+ oder B. Das bedeutet: 87 Prozent der Immobilien sind energetisch nicht auf dem neuesten Stand. Laut BuVEG sind 60 Prozent aller 22 Millionen Gebäude in Deutschland aus energetischer Sicht unzureichend. Das ist kein kleines Problem - das ist eine riesige Sanierungs-Herausforderung. Und genau hier liegt das größte Potenzial: Wer heute sanieren lässt, baut nicht nur Energiekosten ab, sondern setzt einen klaren Wertimpuls.

Warum manche Studien widersprüchlich wirken

Es gibt aber auch andere Ergebnisse. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat 2024 berichtet, dass zwischen 2018 und Mitte 2021 energetisch schlechte Gebäude sogar besser an Wert gewonnen haben als effiziente. Wie ist das möglich? Ganz einfach: Damals war der Markt noch anders. Die Energiepreise waren niedrig, die Gesetze weniger streng. Der Trend hat sich erst ab 2022 umgedreht. Wer sich nur auf alte Studien verlässt, irrt. Der Wert von Energieeffizienz ist kein statischer Faktor - er entwickelt sich. Und er entwickelt sich nach oben.

Was bedeutet das für Immobilienbesitzer?

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die vor 1990 gebaut wurde, und sie noch nicht saniert haben, dann haben Sie ein Problem - und eine Chance. Die Chance: Eine Sanierung auf Klasse D oder besser bringt Ihnen nicht nur niedrigere Heizkosten, sondern auch einen deutlich höheren Verkaufspreis. Besonders in Großstädten, in historischen Vierteln oder in Regionen mit hohen Mieten ist das ein großer Vorteil. Die Sanierungskosten sind zwar hoch - aber die Wertsteigerung ist höher. In München lohnt sich das, in Hamburg weniger. Die Entscheidung hängt vom Standort, vom Baujahr und vom Zustand ab.

Wer jetzt nicht handelt, riskiert, dass sein Haus oder seine Wohnung in einigen Jahren schwer zu verkaufen ist. Die Nachfrage nach energieeffizienten Objekten wächst. Die Banken verlangen bei Krediten immer häufiger einen Energieausweis. Die Mieter suchen nach günstigen Nebenkosten. Und die Gesetze werden strenger. Es ist kein Trend mehr - es ist eine Pflicht. Und wer sie erfüllt, gewinnt.

Was kommt als Nächstes?

Die Bundesregierung plant, das Heizungsgesetz flexibler zu gestalten - technologieoffener, einfacher, weniger bürokratisch. Aber die Richtung bleibt gleich: Weniger CO2, mehr Effizienz. Die nächste Phase wird sein, dass nicht nur der Energieausweis, sondern auch die CO2-Bilanz der Immobilie in die Bewertung einfließt. Die Studien von Wüest Partner zeigen: Der Zusammenhang zwischen CO2-Emissionen und Kaufpreis wird noch stärker. In fünf Jahren wird ein Haus mit 150 kg CO2/m²/Jahr nicht mehr verkauft werden können - oder nur noch mit einem massiven Abschlag. Wer heute investiert, sichert sich nicht nur den aktuellen Wert - er sichert sich den zukünftigen Marktwert.