Portugal Aufenthaltserlaubnis: Was Sie wirklich brauchen, um dort zu leben oder zu investieren

Wenn Sie eine Portugal Aufenthaltserlaubnis, eine offizielle Genehmigung, die es Ihnen erlaubt, länger als 90 Tage in Portugal zu bleiben. Auch bekannt als Aufenthaltsgenehmigung, ist sie der Schlüssel, um dort zu wohnen, zu arbeiten oder eine Immobilie zu kaufen – ohne ständig zurück nach Hause reisen zu müssen. Viele denken, dass der Kauf einer Wohnung automatisch das Recht auf Aufenthalt bringt. Das ist ein Irrtum. Ein Immobilienkauf Portugal, der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses in Portugal, oft als Grundlage für eine Aufenthaltserlaubnis genutzt wird allein reicht nicht aus. Sie brauchen einen separaten Antrag, meist über das Golden Visa, ein spezielles Investorenvisum, das bei Immobilienkäufen ab 280.000 Euro gewährt wird. Dieses Programm ist nicht mehr so leicht zugänglich wie vor 2023, aber für bestimmte Regionen und Projekte immer noch eine Option.

Was viele nicht wissen: Selbst wenn Sie kein Golden Visa beantragen, gibt es andere Wege. Wer in Portugal eine eigene Wohnung kauft und dort mindestens 183 Tage pro Jahr lebt, kann eine Wohnrecht Portugal, den rechtlichen Anspruch, in einer Immobilie zu wohnen, unabhängig vom Besitztitel geltend machen – und das ohne Investition. Das ist besonders relevant, wenn Sie eine alte Immobilie sanieren, die unter Denkmalschutz steht. Solche Projekte haben oft andere Regeln, und die Behörden prüfen dann nicht nur den Kaufpreis, sondern auch, wie viel Sie in die Renovierung stecken. Wer hier richtig plant, kann langfristig Kosten sparen und gleichzeitig den Aufenthalt sichern. Die meisten Menschen unterschätzen, wie wichtig die Dokumentation ist: Eine beglaubigte Kaufurkunde, ein Steuernummer (NIF), ein Wohnsitznachweis und ein polizeiliches Führungszeugnis sind Pflicht. Ohne diese Papiere läuft gar nichts.

Die Regeln ändern sich schnell. Seit 2024 sind viele Regionen, besonders an der Küste, für neue Golden Visa gesperrt. Das bedeutet: Wer heute noch eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilien kaufen will, muss gezielt in weniger touristische Gebiete investieren – etwa in das Innere von Alentejo oder in ländliche Gemeinden mit Sanierungsprogrammen. Hier gibt es oft Förderungen für Energieeffizienz, und das hilft nicht nur beim Heizkosten sparen, sondern auch beim Antrag. Ein Haus mit Wärmepumpe und neuen Fenstern ist nicht nur umweltfreundlicher, sondern auch attraktiver für die Einwanderungsbehörde. Und wenn Sie später Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie wissen, ob das Wohnrecht auf den neuen Besitzer übergeht – oder ob Sie es im Vertrag explizit regeln müssen. Das ist kein Detail, das man vergessen darf.

Unter all den Tipps zu Maklerprovisionen, Sanierungskosten und Energieberatung, die Sie sonst finden, bleibt eines konstant: Wer in Portugal bleibt, muss den rechtlichen Rahmen verstehen. Die Aufenthaltserlaubnis ist kein Stempel im Pass, sondern ein komplexes System aus Kauf, Wohnrecht, Steuern und Behördenverfahren. In den folgenden Artikeln finden Sie praxisnahe Anleitungen, wie Sie genau diese Punkte richtig angehen – von der ersten Recherche bis zur Unterschrift beim Notar.