Gemeinschaftseigentum: Was du als Wohnungseigentümer in Österreich wissen musst

Wenn du in einem Mehrfamilienhaus wohnst, bist du Teil von Gemeinschaftseigentum, die gemeinsame Eigentumsform von Wohnungseigentümern an Teilen eines Gebäudes, die alle nutzen, wie Dach, Treppenhaus oder Außenwände. Auch bekannt als Wohnungseigentumsgemeinschaft, ist es kein einfaches Rechtskonstrukt – es ist ein lebendiger Vertrag zwischen Nachbarn, der jeden Tag in Praxis umgesetzt wird. Du hast nicht nur ein Apartment, du hast Anteil an allem, was das Haus zusammenhält. Das bedeutet: Du entscheidest mit, wer die Heizung erneuert, wie der Aufzug gewartet wird und ob neue Fenster eingebaut werden – und wer dafür zahlt.

Das Energieaudit, ein systematisches Prüfverfahren zur Ermittlung des Energieverbrauchs eines Gebäudes und dessen Sanierungspotenzial, ist ein klassisches Beispiel. Wenn die Gemeinschaft ein solches Audit in Auftrag gibt, geht es nicht um Theorie – es geht um deine Heizkosten. Bis zu 30 % Einsparung sind möglich, oft sogar mit staatlicher Förderung. Aber wer entscheidet? Du. Jeder Eigentümer hat eine Stimme. Und wenn du nicht mitmachst, zahlt du trotzdem – aber für etwas, das du nicht kontrollierst.

Dann gibt es den Baulärm, Lärm, der durch Renovierungsarbeiten in gemeinschaftlich genutzten Bereichen entsteht, wie Bohren, Sägen oder Schlagarbeiten. Kommunen in Österreich haben klare Regeln: Wer darf wann bauen? Wer muss aufpassen, dass die Nachbarn nicht schlafen? Du kannst nicht einfach am Samstagmorgen deine neue Tür einbauen – selbst wenn du sie selbst baust. Die kommunale Satzung, die lokalen Vorschriften, die Baulärmzeiten, Abfallentsorgung oder Baustellenabsperrungen regeln ist kein Papierkram – sie ist dein Schutz vor Bußgeldern und streitigen Nachbarn.

Und was ist mit dem Geld? Wenn die Dachrinne kaputt ist, muss sie nicht nur repariert werden – sie muss finanziert werden. Hier kommt die Baufinanzierung, die geplante Beschaffung von Kapital für Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in gemeinschaftlich genutzten Immobilien ins Spiel. Kein Einzelpersonenkredit. Du brauchst eine Lösung, die alle mittragen. Manchmal hilft die KfW, manchmal eine Sonderumlage. Aber du musst wissen, wie viel Eigenkapital die Gemeinschaft wirklich braucht – und wie du deine Anteile fair verteilen kannst.

Und ja – du musst auch über Sicherheitsausrüstung, die notwendigen Schutzausrüstungen wie Helm, Atemschutz und Sicherheitsschuhe, die bei Renovierungen in gemeinschaftlichen Bereichen verpflichtend sind nachdenken. Wenn jemand im Treppenhaus Asbest findet, dann ist das nicht nur sein Problem. Es ist das deins. Wer trägt die Verantwortung? Wer organisiert die Entsorgung? Wer haftet, wenn etwas schiefgeht?

Du bist kein Passagier in deinem Haus – du bist Mitbesitzer, Mitentscheider und Mitverantwortlicher. Gemeinschaftseigentum ist kein Rechtsbegriff aus einem Buch. Es ist dein Alltag. Es ist die Frage, ob du morgen mit deinen Nachbarn sprichst – oder ob du warten willst, bis sie es ohne dich entscheiden. In den folgenden Artikeln findest du praxisnahe Antworten: Wie du Energiekosten senkst, ohne Streit zu machen. Wie du Baulärm regelgerecht planst. Wie du Finanzierungen für Sanierungen auf die Beine stellst. Und wie du dich vor teuren Fehlern schützt – ohne Anwalt.