Im Jahr 2025 ist eine Ferienimmobilie keine Luxus-Erweiterung mehr - sie ist eine strategische Kapitalanlage mit klaren Zahlen, Risiken und Chancen. Wer heute in ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung investiert, tut das nicht, weil er sich einen Traum erfüllen will. Er tut es, weil die Zinsen niedrig sind, die Inflation steigt und die Nachfrage nach privaten Urlaubsunterkünften weiter wächst. In Deutschland gibt es mittlerweile über 555.000 Ferienunterkünfte - und 82 Prozent davon gehören Privatleuten wie Ihnen. Die Frage ist nicht mehr, ob sich das lohnt, sondern Ferienimmobilie wo, wie und für wen.
Warum Ferienimmobilien 2025 anders sind als vor zehn Jahren
Vor zehn Jahren kaufte man eine Ferienwohnung, weil man dort gerne Urlaub machen wollte. Heute ist das nur noch ein Nebeneffekt. Der Hauptgrund ist die Kombination aus drei Faktoren: Inflationsschutz, regelmäßige Mieteinnahmen und persönliche Nutzung. Die durchschnittliche Vermietungsdauer liegt bei 17 bis 18 Wochen pro Jahr - das ist nicht viel, aber es reicht, wenn die Miete stimmt. In der Eifel zahlt man heute durchschnittlich 385.000 Euro für eine Ferienwohnung. In Mecklenburg-Vorpommern liegt der Einstiegspreis bei 280.000 bis 320.000 Euro. Das klingt viel, aber rechnen Sie mal: Bei einer Jahresmiete von 25.000 Euro und 18 Wochen Vermietung ergibt das eine Kapitalisierungsrate von etwa 6,5 Prozent - vor Abzug aller Kosten. Nach Abzug von Wartung, Steuern, Plattformgebühren und Versicherung bleibt noch 4,5 bis 5 Prozent Netto-Rendite. Das ist mehr als viele Aktienfonds oder ETFs in 2024 abgeworfen haben.Ein weiterer Unterschied: Die Anforderungen an die Immobilie haben sich verschärft. Es reicht nicht mehr, nur ein Haus am See zu haben. Heute zählt Energieeffizienz. Seit 2024 gilt die GEG 2024 - und nur Gebäude mit Energieeffizienzklasse EFH 75 oder besser haben eine echte Chance auf hohe Auslastung. Smarte-Home-Systeme sind jetzt Standard: Türöffnung per App, Heizungsteuerung über Smartphone, digitale Check-in-Prozesse. Wer das nicht hat, verliert Kunden an die Konkurrenz. Und die Architektur? Reetdächer an der Nordsee, Holzfassaden in den Alpen - das ist kein Trend, das ist eine Voraussetzung. Touristen zahlen mehr für Ortskultur, nicht nur für Betten.
Wo lohnt sich die Investition 2025 - und wo nicht
Nicht alle Regionen sind gleich. Die Top-Lagen wie Sylt oder der Starnberger See haben Preise von 29 bis 30 Millionen Euro für exklusive Villen. Da geht es nicht mehr um Rendite, sondern um Status. Für den Normalanleger sind diese Orte kein Thema. Die echten Chancen liegen in den aufstrebenden Regionen.Die Eifel hat 2024 einen Preisanstieg von 7,2 Prozent verbucht - und das, obwohl sie weit weg von der Küste ist. Warum? Weil die Menschen nach Ruhe suchen. Nach Natur. Nach Orten, die noch nicht überlaufen sind. Der Harz hat 6,8 Prozent zugelegt. Die Mecklenburgische Seenplatte bleibt mit 5,4 Prozent im Mittelfeld, aber sie hat eine starke Nachfrage aus den Niederlanden, Österreich und der Schweiz. Das sind stabile Märkte. Die Ostsee hat zwar die meisten Objekte, aber auch die höchste Konkurrenz. Die Auslastung schwankt zwischen 28 Prozent im Winter und 85 Prozent im Sommer. Wer hier investiert, muss mit starken saisonalen Schwankungen leben.
Und wo sollten Sie lieber nicht investieren? In Gemeinden, die Zweithausverbote eingeführt haben. In Bayern haben 63 Prozent der Tourismusorte, darunter Garmisch-Partenkirchen und Oberstdorf, seit 2024 solche Verbote. Das bedeutet: Sie können nicht mehr einfach ein Haus kaufen und vermieten, wenn Sie dort nicht wohnen. Und das gilt nicht nur für Bayern. Experten erwarten, dass bis 2027 83 Prozent der Kommunen weitere Beschränkungen einführen. Prüfen Sie deshalb immer vor dem Kauf: Hat die Gemeinde ein Tourismuskonzept? Gibt es ein Nachhaltigkeitszertifikat? Die Gemeinde Binz auf Rügen hat 2024 mit einem solchen Zertifikat die Auslastung um 18 Prozent gesteigert - das ist kein Zufall.
Die wahren Kosten - die meisten Anleger unterschätzen sie
Ein großer Fehler vieler Anleger: Sie rechnen nur mit der Mieteinnahme. Sie vergessen die verborgenen Kosten. Die meisten unterschätzen die Instandhaltungsrücklage um mindestens 15 Prozent. Ein Dach, das alle 15 Jahre erneuert werden muss, kostet 20.000 Euro. Eine neue Heizung, 15.000 Euro. Eine Sanierung des Badezimmers, 8.000 Euro. Das kommt nicht jedes Jahr - aber es kommt. Und wenn Sie es nicht vorsehen, müssen Sie es aus eigener Tasche zahlen - oder das Objekt verliert an Wert.Ein weiterer Punkt: Fahrtkosten. Wer wohnt nicht in Berlin, München oder Hamburg, sondern hat eine Ferienimmobilie in der Eifel oder an der Ostsee? Dann müssen Sie hin. Und hin. Und wieder hin. 1.200 Euro pro Jahr - das ist die durchschnittliche Summe für Fahrtkosten bei wöchentlichen Kontrollen. Das rechnet sich nicht mit einem Tag im Jahr. Das ist ein jährlicher Aufwand. Und dann gibt es noch die Verwaltung. 63 Prozent der erfolgreichen Anleger nutzen externe Dienstleister wie Novasol oder Interhome. Die nehmen 15 bis 20 Prozent der Miete. Das ist teuer, aber es spart Ihnen Zeit, Stress und Fehler. Wer das selbst macht, verliert oft mehr als er spart.
Und die Steuern? Hier lauert die größte Falle. Wenn Sie das Objekt mehr als zehn Prozent der Zeit selbst nutzen, müssen Sie die Kosten aufteilen. Das heißt: Sie können nur noch 90 Prozent der Abschreibungen, Instandhaltungskosten und Zinsen absetzen. 68 Prozent der Privatinvestoren verletzen diese Regel - und bekommen später eine Steuernachzahlung. Die Abschreibung liegt bei 2,0 Prozent jährlich bei Neubauten, 2,5 Prozent bei Altbauten. Das ist nicht viel, aber es ist wichtig. Und Modernisierungskosten? Die können Sie voll absetzen - wenn Sie sie richtig dokumentieren. Ein neues Fenster? Mit Rechnung. Eine neue Küche? Mit Rechnung. Ohne Belege - kein Abzug.
Die besten Plattformen - Airbnb vs. Booking.com
Die Vermietung läuft heute fast ausschließlich über Online-Plattformen. Die Frage ist nur: Welche? Airbnb bringt laut Nutzererfahrungen 28 Prozent höhere Auslastung als Booking.com. Aber es bringt auch 19 Prozent mehr Stornierungen. Warum? Weil Airbnb mehr kurzfristige Buchungen hat - und die werden häufiger abgesagt. Booking.com hat mehr langfristige Buchungen, vor allem aus Deutschland und Österreich. Wenn Sie ein Objekt in der Eifel haben, ist Booking.com oft die bessere Wahl. Wenn Sie an der Ostsee liegen und auf Touristen aus den Niederlanden setzen, ist Airbnb der bessere Partner.Wichtig: Sie sollten nicht nur auf eine Plattform setzen. Viele erfolgreiche Anleger nutzen beide - und verbinden sie mit einer eigenen Website, wo sie direkte Buchungen anbieten. So sparen sie die Plattformgebühren. Und sie vermeiden Abhängigkeit. Wenn Airbnb seine Gebühren erhöht oder die Algorithmen ändert, haben Sie noch einen Ausweg. Das ist strategisch.
Wie Sie erfolgreich starten - die 5 Schritte
Sie wollen einsteigen? Dann folgen Sie diesem Plan:- Standortanalyse:** Mindestens drei Monate Zeit investieren. Besuchen Sie das Objekt im Sommer und im Winter. Fragen Sie lokale Vermieter, wie die Auslastung wirklich ist. Prüfen Sie, ob die Gemeinde Zweithausverbote plant.
- Finanzierung prüfen: Die Zinsen sind niedrig - aber nicht für immer. Rechnen Sie mit einer Zinsbindung von mindestens 10 Jahren. Nutzen Sie die aktuelle Niedrigzinsphase. Die Bundesbank hat den Durchschnittszins von 3,8 Prozent auf 2,9 Prozent sinken lassen - nutzen Sie das.
- Objekt prüfen: Energieeffizienzklasse EFH 75? Smarte-Home-Ausstattung? Architektur passt zur Region? Wenn nicht - lassen Sie die Finger davon. Die Nachfrage wird sich nicht ändern.
- Verwaltung organisieren: Wollen Sie selbst verwalten? Dann planen Sie 8 bis 12 Wochen Einarbeitungszeit. Oder nehmen Sie einen Profi - und berechnen Sie die 15 bis 20 Prozent als fixe Kosten.
- Steuerliche Dokumentation: Behalten Sie alle Rechnungen. Nutzen Sie die volle Abschreibung. Verrechnen Sie Vermietungsverluste mit Ihrem anderen Einkommen. Das ist legal - und oft der Unterschied zwischen Gewinn und Verlust.
Die Zukunft: Was kommt 2026 und danach?
Seit März 2025 gilt eine neue Mietpreisbremse in 120 Tourismuskommunen: Mieterhöhungen sind auf maximal 15 Prozent über drei Jahre begrenzt. Das schränkt die Rendite ein - aber es stabilisiert den Markt. Es verhindert, dass Preise explodieren und Touristen wegbrechen.Gleichzeitig startet die Initiative „Grüne Ferienimmobilien“ des Bundesumweltministeriums. Sie zahlt bis zu 12.000 Euro Zuschuss für energetische Sanierungen. Wer jetzt investiert, kann diese Förderung nutzen - und gleichzeitig die Attraktivität steigern. Das ist eine Win-Win-Situation.
Langfristig wird der Markt weiter wachsen. Das Ifo-Institut prognostiziert für 2025-2027 eine Wertsteigerung von 4-5 Prozent in Premiumlagen - und 8-12 Prozent in aufstrebenden Regionen. Die Nachfrage aus dem Ausland bleibt stabil: 34 Prozent der Mietanfragen kommen aus den Niederlanden, Österreich und der Schweiz. Das sind Länder mit hohem Einkommen, die nach Privatsphäre suchen.
Das Risiko? Klimawandel. Die Nordseeküste könnte bis 2050 jährlich 280 Euro pro Quadratmeter an Schäden durch Sturmfluten erleiden. Wer an der Küste baut, muss das in die Kalkulation einbeziehen. Versicherungen werden teurer. Bauten müssen höher liegen. Das ist kein Trend - das ist Realität.
Ferienimmobilien sind keine schnelle Geldanlage. Sie sind eine langfristige Entscheidung. Wer sie als zweites Zuhause sieht, wird enttäuscht. Wer sie als strategische Kapitalanlage sieht, mit klarem Plan, vernünftiger Kostenrechnung und regionaler Expertise, wird langfristig gewinnen. Die Zahlen sprechen für sich. Die Trends bestätigen es. Jetzt kommt es nur noch darauf an, ob Sie die richtige Entscheidung treffen - oder nur eine emotionale.
Lohnt sich eine Ferienimmobilie 2025 noch als Kapitalanlage?
Ja - aber nur, wenn Sie sie strategisch nutzen. Die durchschnittliche Netto-Rendite liegt bei 4,5 bis 5 Prozent nach Abzug aller Kosten. Das ist höher als viele ETFs und Anleihen. Der entscheidende Vorteil ist der Inflationsschutz: Mieten steigen jährlich um 3,5 Prozent, während die Inflation bei 2,8 Prozent liegt. Wer in einer Region mit steigender Nachfrage investiert, wie der Eifel oder dem Harz, kann sogar Wertsteigerungen von 7 Prozent pro Jahr erzielen. Wichtig: Nur mit klarem Plan, realistischen Kosten und professioneller Verwaltung.
Wie viel Geld braucht man, um in eine Ferienimmobilie zu investieren?
Der Einstiegspreis liegt je nach Region zwischen 280.000 und 450.000 Euro. An der Mecklenburgischen Seenplatte starten günstige Objekte bei 280.000 Euro, in der Eifel bei 350.000 Euro. In Premiumlagen wie Sylt oder am Starnberger See liegen die Preise bei 29 bis 30 Millionen Euro - das ist kein Einstieg, sondern Luxusinvestment. Die meisten erfolgreichen Anleger haben mindestens 500.000 Euro Eigenkapital und besitzen bereits eine Hauptwohnung. Sie investieren 10 bis 15 Prozent ihres Gesamtvermögens - nicht mehr.
Welche Ferienimmobilien haben die beste Rendite?
Die besten Renditen haben Objekte in Regionen mit steigender Nachfrage und geringer Konkurrenz. Die Eifel (7,2 % Wertsteigerung 2024), der Harz (6,8 %) und die Mecklenburgische Seenplatte (5,4 %) liegen vorne. Wichtig ist die Kombination aus Energieeffizienz, regionaler Architektur und moderner Ausstattung. Objekte mit Smart-Home-Systemen und EFH-75-Zertifikat vermieten sich schneller und teurer. Die Ostsee hat zwar viele Gäste, aber auch hohe Konkurrenz und starke saisonale Schwankungen - die Rendite ist hier oft geringer, als man denkt.
Kann man Ferienimmobilien steuerlich günstiger nutzen?
Ja - aber nur, wenn Sie es richtig machen. Sie können die Abschreibung (2,0-2,5 % jährlich), Zinsen, Versicherungen, Instandhaltung und Verwaltungskosten absetzen - aber nur, wenn Sie die Immobilie weniger als zehn Prozent der Zeit selbst nutzen. Wenn Sie öfter dort sind, müssen Sie die Kosten aufteilen. Modernisierungskosten können Sie voll absetzen - mit Rechnungen. Vermietungsverluste können Sie mit Ihrem anderen Einkommen verrechnen. Viele Anleger verlieren diese Vorteile, weil sie keine Belege sammeln oder die Regeln nicht kennen.
Wie lange sollte man eine Ferienimmobilie halten?
Mindestens 10 Jahre. Der Markt ist nicht liquide: Die durchschnittliche Verkaufsdauer beträgt 11,2 Monate. Wer innerhalb von 3-5 Jahren verkaufen will, verliert oft Geld durch niedrige Nachfrage oder hohe Maklergebühren. Erst nach 7-10 Jahren zahlt sich die Investition wirklich aus - durch Wertsteigerung, gesammelte Mieteinnahmen und abgeschriebene Kosten. Kurzfristige Gewinne sind selten. Langfristige Planung ist der Schlüssel.
Sind Ferienimmobilien risikoreicher als Aktien oder ETFs?
Sie sind anders riskant - nicht unbedingt schlechter. Aktien schwanken täglich, Ferienimmobilien sind langsam, aber stabil. Das Risiko liegt in der Liquidität, der Regulierung und den Wetterereignissen. Ein Kurssturz wie bei Aktien gibt es nicht - aber ein Zweithausverbot in Ihrer Gemeinde kann den Wert drastisch senken. Auch Klimafolgen wie Sturmfluten an der Nordsee sind ein echtes Risiko. Dafür bieten sie Inflationsschutz und physischen Wert. Ein gut diversifiziertes Portfolio mit 10-15 Prozent Ferienimmobilien reduziert das Gesamtrisiko um 22 Prozent - das belegen wissenschaftliche Studien.
Cory Haller
Januar 26, 2026 AT 19:11Wenn du das als Kapitalanlage siehst, nicht als Traumhaus, dann ist das die klügste Entscheidung, die du treffen kannst. Kein Gefühlskram, nur Zahlen. Und die sprechen klar: 4,5-5 % Netto-Rendite ist mehr als die meisten Aktienfonds aktuell abwerfen. Wer das nicht sieht, hat den Anschluss verloren.