Ein Penthouse im Bestand zu modernisieren ist kein einfacher Renovierungsjob. Es geht nicht nur um neue Möbel, hellere Wände oder ein teures Bad. Es geht darum, ein historisches Gebäude mit modernster Technik, nachhaltigen Materialien und individuellem Design zu verbinden - ohne seinen Charakter zu verlieren. In München, Berlin oder Hamburg stehen viele dieser Wohnungen in alten Villen, ehemaligen Hotels oder den obersten Etagen von 1920er-Jahre-Bauten. Sie haben hohe Decken, große Fenster, oft sogar Kamine. Und sie sind teuer - nicht nur beim Kauf, sondern auch bei der Modernisierung. Doch wer es richtig macht, erhält nicht nur eine Wohnung, sondern eine lebendige, intelligente und langfristig wertbeständige Immobilie.
Was macht eine echte Penthouse-Modernisierung aus?
Es gibt viele, die sagen: „Ich mache mein Penthouse einfach modern.“ Aber das ist nicht genug. Eine echte Modernisierung beginnt mit der Frage: Was will der Nutzer? Ein vermögender Mieter in München sucht nicht nur Platz. Er will Komfort, der sich anfühlt, als wäre er Teil der Architektur - nicht als wäre er darauf aufgeklebt. Er will, dass das Licht automatisch dimmt, wenn er abends nach Hause kommt. Dass die Heizung in jedem Raum anders läuft, ohne dass er die Thermostate drehen muss. Dass er über sein Smartphone die Terrassenbeleuchtung steuert - und dass das alles nicht nach einem Technik-Museum aussieht.
Das ist der Kern: Luxus im Bestand bedeutet, dass Technik unsichtbar bleibt, aber spürbar wirkt. In Projekten wie „Der Kronprinz“ in München mit 347 m² Wohnfläche wurde dafür ein KNX-System installiert, das über 19-Zoll-Touchpanels, fest eingebaute iPads und Smartphone-App gesteuert wird. Alles läuft über den HTML5-Standard - kein extra Gerät, keine komplizierte App. Die Steuerung ist einfach, weil sie intuitiv ist. Und das ist der Unterschied zu vielen anderen Projekten, bei denen die Technik so komplex ist, dass der Mieter einen Techniker braucht, um das Licht anzumachen.
Die Technik: Von KNX bis zur Wärmerückgewinnung
Die moderne Penthouse-Modernisierung ist ein Zusammenspiel von mehreren Systemen. Keines davon funktioniert allein. Das KNX-System ist das Gehirn. Es verbindet Beleuchtung, Heizung, Jalousien, Sicherheit und Soundsystem. In einem Projekt in Sindelfingen von Fischer EBT wurden 15 verschiedene Lichtszenarien programmiert - von „Morgenroutine“ mit sanftem Aufwachlicht bis zu „Dinner am Dach“ mit warmem, gedimmtem Licht und integrierter Outdoor-Musik.
Die Heizung? Fußbodenheizung mit getrennten Kreisläufen. Jeder Raum hat seine eigene Temperatur. Kein kalter Boden im Bad, keine überheizte Küche. Und die Luft? Kontrollierte Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung. Das bedeutet: Frische Luft, ohne dass die Heizkosten durch offene Fenster in die Höhe schnellen. Diese Systeme erreichen oft KfW-70 bis KfW-55-Standard - nicht so gut wie ein Neubau, aber beachtlich für ein Gebäude aus den 1930ern.
Die Fenster sind raumhohe Holz-Aluminium-Konstruktionen. Sie sehen aus wie klassische Fenster, sind aber dreifach verglast und wärmebrückenfrei. Die Türhöhen liegen bei 2,26 Metern - nicht zufällig. Das schafft eine Wirkung von Weite, die in modernen Neubauten oft fehlt. Und der Boden? Eichenparkett, maschinell verlegt, aber mit handgeschliffenen Kanten. Es fühlt sich an, als wäre es schon immer da.
Warum ist die Modernisierung teurer als ein Neubau?
Ein neues Penthouse in einer modernen Wohnanlage kostet zwischen 1.200 und 2.000 Euro pro Quadratmeter. Eine Modernisierung im Bestand? 1.500 bis 3.000 Euro pro m². Warum so viel mehr?
Weil man nicht von Grund auf bauen kann. In alten Gebäuden gibt es keine geraden Wände, keine perfekten Deckenhöhen, keine vorgeplanten Kabelkanäle. Alles muss angepasst werden. Die Elektrik muss durch alte Mauern geführt werden - oft mit Funktechnik, weil Verkabelung nicht möglich ist. Die Dämmung muss unter den vorhandenen Decken angebracht werden, ohne die historischen Stuckelemente zu beschädigen. Die Heizungsrohre müssen um alte Balken herumgeführt werden. Das kostet Zeit. Und Zeit kostet Geld.
Dazu kommt: In vielen Fällen gelten Denkmalschutzauflagen. Man darf keine Fenster austauschen, wenn sie Teil der Fassade sind. Man darf keine Außenwände dämmen, wenn sie aus historischem Mauerwerk bestehen. Das zwingt dazu, cleverer zu planen. Man nutzt innenliegende Dämmung, spezielle Isolierfarben oder Wärmedämmverbundsysteme, die unsichtbar bleiben. Das ist aufwendig. Aber es ist notwendig, um den Charakter des Gebäudes zu bewahren.
Die Balance: Historie und Zukunft
Architekten wie Sergey Tchoban von Tchoban Voss sagen es klar: „Ein Penthouse im Bestand ist kein Museum. Es ist ein lebendiger Raum, der Geschichte trägt - aber nicht darin gefangen ist.“
Das bedeutet: Ein offener Kamin bleibt. Aber er wird mit einem modernen, emissionsarmen Holzofen ausgestattet, der mit einem Smart-Home-System gesteuert wird. Die alten Holztüren werden restauriert, aber mit neuen Dichtungen versehen, damit sie nicht mehr kalt werden. Die Deckenstuckelemente werden gereinigt, nicht überstrichen. Und die Wände? Sie bekommen eine matte, kalkbasierte Farbe - nicht glänzend, nicht weiß, sondern warm und tief. So wie in „Premium Penthouse am Bund“: Tiefe, haptische Oberflächen, polierte Natursteine, eine ruhige Farbpalette. Kein Weiß, kein Glitzer. Nur Ruhe.
Das ist der Trick: Man versteckt die Technik, aber man betont die Materialien. Man lässt die Architektur sprechen - und die Technik flüstert.
Was Mieter wirklich schätzen - und was sie kritisieren
Ein Nutzer auf ImmobilienScout24 schreibt: „Die Lichtszenarien und die Fernsteuerung über das Smartphone machen den Alltag deutlich komfortabler.“ 4,7 von 5 Sternen. Das ist der Standard.
Aber dann gibt es die anderen Stimmen. Auf Reddit beschwert sich jemand: „Die Smart-Home-Steuerung ist so kompliziert, dass ich einen Techniker brauche, um das Licht anzumachen.“ Und auf G2 berichtet ein Mieter: „Die KNX-Steuerung benötigt monatliche Wartung durch Fachpersonal - das war nicht im Mietvertrag.“
Das ist das größte Problem: Technik ist kein Bonus. Sie ist ein Teil der Wohnung. Und wenn sie nicht einfach zu bedienen ist, wird sie ignoriert. Oder - noch schlimmer - sie wird als Belastung empfunden. Eine Umfrage unter 127 Nutzern in München ergab: 78% finden die Investition lohnend. Aber 22% kritisieren die hohen Nebenkosten - nicht für die Miete, sondern für die Wartung der Technik.
Die Lösung? Klare Anleitungen. Ein Video-Tutorial. Eine Hotline. Und vor allem: Einfachheit. Die besten Systeme sind die, die man nicht lernen muss. Die man einfach nutzt. Und die, die der Vermieter oder der Makler auch selbst bedienen kann - damit er bei Fragen helfen kann.
Energieeffizienz: Der unterschätzte Faktor
Dr. Lena Müller von der Deutschen Energie-Agentur (dena) warnt: „Viele Penthouse-Modernisierungen konzentrieren sich auf Luxus-Features - und vernachlässigen die energetische Sanierung.“
Das ist kein Kleinigkeitsproblem. Wer ein Penthouse mit KfW-70-Standard modernisiert, spart im Jahr bis zu 40% Heizkosten gegenüber einem ungedämmten Gebäude. Wer nur auf Lichtszenarien und Smart-Home-Systeme setzt, hat eine teure Wohnung - aber keine nachhaltige.
Die besten Projekte kombinieren beides. Das Blauhaus-Projekt in München, das KfW-55-Standard erreicht, hat nicht nur eine Wärmerückgewinnungsanlage, sondern auch Solarenergie für die Warmwasserbereitung. Und trotzdem: Ein offener Kamin ist drin. Wie? Mit einem modernen Holzofen, der 92% der Wärme nutzt - und nur 8% verliert. Die Kombination aus Tradition und Technik macht den Unterschied.
Und das ist der Trend für die Zukunft: Künstliche Intelligenz. In Projekten, die 2025 fertig werden, wird die Heizung nicht mehr nach Zeitplan laufen. Sie lernt. Sie merkt, wann jemand nach Hause kommt. Sie weiß, ob es regnet, und passt die Lüftung an. Sie passt die Beleuchtung an die Tageszeit - und an die Stimmung. Das ist nicht Science-Fiction. Das ist schon heute möglich. Und es wird Standard.
Wie lange dauert eine Penthouse-Modernisierung?
Manche denken, ein Jahr ist lang. Aber für eine echte Penthouse-Modernisierung ist 12 bis 18 Monate die Norm. Warum? Weil alles koordiniert werden muss. Die Elektriker kommen, wenn die Dämmung fertig ist. Die Fensterbauer, wenn die Wände isoliert sind. Die Smart-Home-Techniker, wenn die Kabelkanäle verlegt sind - aber bevor die Tapeten aufgezogen werden.
Und dann kommt die Feinabstimmung. Die Lichtszenarien werden getestet. Die Heizkreisläufe abgeglichen. Die Steuerung wird an die Gewohnheiten des Nutzers angepasst. Das dauert. Aber es lohnt sich. Wer es eilig hat, bekommt eine Wohnung. Wer Geduld hat, bekommt eine Erfahrung.
Wer macht das richtig?
Nicht jeder Architekt kann das. Nicht jeder Generalunternehmer. Es braucht Spezialisten. Büros wie Riedel Immobilien, Fischer EBT oder Tchoban Voss haben jahrelange Erfahrung. Sie arbeiten mit Energieberatern, Elektroplanern und Smart-Home-Integratoren zusammen. Sie liefern nicht nur Pläne - sie liefern Bedienungsanleitungen, Schulungen und Support-Hotlines.
Die kleineren Anbieter? Die machen oft nur die Optik. Sie tauschen die Böden aus, streichen die Wände, setzen ein paar LED-Strips ein. Aber die Technik bleibt unvollständig. Die Wartung wird nicht geregelt. Die Anleitungen fehlen. Und am Ende ist die Wohnung teuer - aber nicht nutzbar.
Wenn Sie eine Penthouse-Modernisierung planen: Fragen Sie nach der Dokumentation. Fragen Sie nach der Wartung. Fragen Sie, ob der Anbieter schon einmal ein ähnliches Projekt in einem Denkmalgebäude gemacht hat. Und fragen Sie, ob er mit Energieberatern zusammenarbeitet - nicht nur mit Designern.
Was kommt als Nächstes?
Der Markt wächst. Seit 2020 steigt die Nachfrage jährlich um 5,7%. In Deutschland wurden 2022 1,2 Milliarden Euro in Penthouse-Modernisierungen investiert. Die meisten Kunden sind über 45, haben ein Nettovermögen von mehr als 5 Millionen Euro - und wollen nicht nur ein Zuhause, sondern einen Ort, der sie spiegelt.
Die Zukunft liegt in der Nachhaltigkeit. In der Integration von KI. In der Verbindung von Urbanität und Ruhe. In der Tatsache, dass man nicht mehr zwischen „modern“ und „traditionell“ wählen muss - sondern beides haben kann.
Ein Penthouse im Bestand ist kein Luxus-Objekt. Es ist ein Statement. Für Lebensqualität. Für Verantwortung. Für den Mut, alte Strukturen neu zu denken - und dabei nicht zu vergessen, warum sie wertvoll waren.
