Wenn Sie Ihre Immobilie modernisieren, denken Sie zuerst an die großen Posten: neue Fenster, Dämmung, Heizung. Aber die Nebenkosten sind oft der große Überraschungsfaktor. Planung, Statik, Genehmigungen, Umleitungen von Leitungen - das alles kostet Geld. Und das Geld, das Sie für diese Nebenkosten ausgeben, wird oft nicht vollständig von Förderungen abgedeckt. Dabei ist genau das der Schlüssel: Sie müssen wissen, wie viel Förderung Sie wirklich bekommen - und wie viel davon auf die Nebenkosten entfällt.
Was gehört eigentlich zu den Nebenkosten bei einer Modernisierung?
Viele Eigentümer denken, Nebenkosten sind nur die Kosten für den Bauherrn. Tatsächlich sind es alle Kosten, die nicht direkt in die Baustoffe oder die Installation fließen. Das sind:- Planungs- und Architektenkosten
- Statikgutachten und Baugenehmigungen
- Bauleitung und Baustellenorganisation
- Umleitungen von Wasser-, Gas- oder Stromleitungen
- Temporäre Unterbringung von Mieter:innen während der Sanierung
- Kosten für Baustelleneinrichtung (Zäune, Container, Sicherheitsmaßnahmen)
Welche Förderungen gibt es - und was wird wirklich erstattet?
In Deutschland gibt es über 47 verschiedene Förderprogramme - vom Bund, von den Ländern, von den Kommunen. Die wichtigsten sind:- KfW-Programme: Die größte Förderquelle. Für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 40 gibt es bis zu 48.000 Euro Zuschuss. Bei Einzelmaßnahmen wie Dämmung oder Fensteraustausch gibt es Zuschüsse von 15 bis 20 Prozent der förderfähigen Kosten.
- BAFA-Zuschüsse: Besonders wichtig für Heizungsoptimierungen. Ein hydraulischer Abgleich bringt 300 Euro Zuschuss. Für den Austausch von Heizungen gegen Wärmepumpen gibt es ab 2024 bis zu 2.500 Euro.
- Länderprogramme: Bayern zahlt bis zu 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, plus 200 Euro für Nachhaltigkeitsmaßnahmen. NRW bietet Darlehen mit Zinssätzen von unter 1 Prozent.
- Steuerliche Abschreibung: Für denkmalgeschützte Gebäude können Sie ab 2024 bis zu 12 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre von der Steuer absetzen.
Wie rechnen Sie Förderungen gegen Nebenkosten - Schritt für Schritt
Viele Eigentümer machen den Fehler: Sie zählen die Förderung einfach auf die Gesamtkosten. Das ist falsch. Sie müssen die Nebenkosten separat berechnen und dann prüfen, wie viel davon förderfähig ist.- Listen Sie alle Kosten auf: Trennen Sie die Material- und Installationskosten von den Nebenkosten. Nutzen Sie die Checkliste der Verbraucherzentrale.
- Identifizieren Sie die förderfähigen Maßnahmen: Welche Maßnahmen fallen unter KfW 151, BAFA, oder das Landesprogramm? Nicht jede Dämmung ist förderfähig - sie muss bestimmte U-Werte erreichen.
- Berechnen Sie die Förderhöhe pro Maßnahme: Bei einer Dachdämmung mit 15.000 Euro Kosten und 20 Prozent Zuschuss: 3.000 Euro Förderung. Dazu kommen 2.000 Euro Nebenkosten für Planung und Statik. Wie viel davon wird erstattet? Nur wenn diese Nebenkosten direkt mit der Dämmung verbunden sind - und das muss nachgewiesen werden.
- Prüfen Sie die Kombinationsmöglichkeiten: Die häufigste und erfolgreichste Kombination ist KfW 151 + BAFA-Heizungsoptimierung. Das erhöht die Gesamtförderung um durchschnittlich 22 Prozent.
- Subtrahieren Sie die Förderung von den Gesamtkosten: Nur dann wissen Sie, wie viel wirklich aus Ihrer Tasche kommt.
Warum die Nebenkosten oft höher sind als erwartet
Die Verbraucherzentrale hat 500 Sanierer befragt - 78 Prozent sagten: Die Nebenkosten waren höher als geplant. Warum?- Unvollständige Planung: Wer nicht weiß, dass ein Statikgutachten nötig ist, plant es nicht ein.
- Genehmigungsverzögerungen: Wenn die Baugenehmigung länger dauert, steigen die Kosten für Bauleitung und Lagerung.
- Unvorhergesehene Befunde: Alte Leitungen, Schimmel, Asbest - das wird oft erst beim Aufmachen sichtbar.
- Falsche Einschätzung der Förderung: Wer glaubt, die KfW erstattet 100 Prozent aller Kosten, rechnet falsch.
Wie Sie die Bürokratie meistern - und mehr Förderung holen
Die größte Hürde ist nicht das Geld - es ist die Papierarbeit. 37 Prozent der potenziellen Antragsteller verzichten, weil sie die Komplexität scheuen. Aber es gibt Wege:- Nutzen Sie den Förderkompass des BMWK: Der kostenlose Online-Tool listet alle 47 Programme auf und zeigt, welche für Sie passen. Er deckt 98 Prozent der Möglichkeiten ab.
- Holen Sie sich eine staatlich geförderte Energieberatung: Die BAFA übernimmt bis zu 80 Prozent der Kosten. Eine Beratung kostet normalerweise 500 Euro - mit Förderung nur 100 Euro. Sie sparen Zeit und vermeiden Fehler, die später teuer werden.
- Verwenden Sie ein Sanierungs-Tool: Apps wie „Sanierungsrechner“ von der Verbraucherzentrale oder „KfW-Förderrechner“ helfen, die Zahlen automatisch zu berechnen.
- Verbinden Sie Förderungen: Kombinieren Sie KfW mit BAFA und dem Landesprogramm. Die meisten Eigentümer nutzen nur ein Programm - dabei ist die Kombination der Schlüssel zur höchsten Förderung.
Was passiert mit der Modernisierungsumlage?
Wenn Sie Eigentümer eines Mietshauses sind, können Sie die Sanierungskosten auf die Mieter:innen umlegen. Aber nur die Nettokosten - also die Kosten nach Abzug der Förderung. Das ist entscheidend. Ohne Förderung: 11,2 Cent pro Quadratmeter monatlich Umlegung. Mit Förderung: nur 9,1 Cent. Bei einer 80 Quadratmeter-Wohnung: 1,68 Euro weniger pro Monat. Das sind 20,16 Euro im Jahr. Für Mieter:innen ist das spürbar. Und für Sie als Eigentümer: Sie können die Sanierung trotzdem durchführen - und trotzdem eine faire Umlage verlangen.
Was ändert sich ab 2024?
Ab Januar 2024 wird das Gebäudeenergiegesetz (GEG) novelliert. Das hat Folgen:- Wärmepumpen-Förderung steigt von 1.500 auf 2.500 Euro.
- Dämmung wird mit 20 Prozent statt 15 Prozent gefördert.
- Steuerliche Abschreibung für Denkmalschutz steigt von 9 auf 12 Prozent.
- Ein neues Bund-Länder-Förderportal soll ab Herbst 2024 alle Anträge vereinheitlichen - endlich.
Was tun, wenn Ihr Antrag abgelehnt wird?
Das passiert häufig. Ein Nutzer auf Trustpilot berichtet: „Mein Antrag für 1.600 Euro Einbruchschutz wurde dreimal abgelehnt - obwohl ich alles richtig gemacht hatte.“ Dann tun Sie Folgendes:- Prüfen Sie den Ablehnungsgrund genau - steht er schriftlich da?
- Stellen Sie einen Widerspruch - nicht nur eine Nachfrage. Ein Widerspruch ist rechtlich bindend.
- Holen Sie sich Unterstützung: Die Verbraucherzentrale bietet kostenlose Beratung an.
- Prüfen Sie, ob Sie ein anderes Förderprogramm nutzen können - manchmal ist ein anderes Programm passender.
Fazit: Förderung ist kein Geschenk - sie ist eine Rechnung
Förderungen sind kein Zufall. Sie sind das Ergebnis einer genauen Rechnung. Wer die Nebenkosten nicht mit einbezieht, überschätzt die Förderung - und landet mit einer hohen Eigenbeteiligung da. Wer sie richtig berechnet, kann Sanierungen finanzieren, die sonst unmöglich wären. Und das gilt besonders für einkommensschwache Haushalte: Studien zeigen, dass Förderungen für sie die Sanierung überhaupt erst möglich machen. Die Zeit, zu warten, ist vorbei. Die Klimaziele drängen. Die Fördermittel sind da. Aber sie verlangen Genauigkeit. Nutzen Sie die Tools, fragen Sie die Berater, rechnen Sie alles durch - und dann handeln. Denn eine sanierungsstarke Immobilie ist nicht nur klimafreundlich - sie ist auch wertvoller.Wer bekommt die Nebenkosten bei einer Modernisierung erstattet?
Nebenkosten werden nur dann erstattet, wenn sie direkt mit einer förderfähigen Maßnahme verbunden sind - zum Beispiel Planungskosten für eine Dachdämmung oder Statikgutachten für den Fensteraustausch. Die KfW erstattet bis zu 70 Prozent dieser Nebenkosten, BAFA und Landesprogramme decken sie meist nicht ab. Wichtig: Sie müssen nachweisen, dass die Kosten tatsächlich mit der förderfähigen Maßnahme zusammenhängen.
Kann ich mehrere Förderungen gleichzeitig nutzen?
Ja, das ist nicht nur erlaubt, sondern empfohlen. Die häufigste und erfolgreichste Kombination ist das KfW-Programm 151 (Energieeffizient Sanieren) mit dem BAFA-Zuschuss für Heizungsoptimierung. Viele Länderprogramme wie Bayern oder NRW können zusätzlich dazu genutzt werden. Die Gesamtförderung steigt dadurch durchschnittlich um 22 Prozent. Wichtig: Sie dürfen die gleichen Kosten nicht doppelt fördern lassen - jede Maßnahme darf nur einmal berücksichtigt werden.
Wie lange dauert es, bis die Förderung ausgezahlt wird?
Die Bearbeitungszeit liegt bei durchschnittlich 12 Wochen. Die KfW benötigt länger als BAFA, weil die Anträge komplexer sind. Wichtig: Der Antrag muss vor Baubeginn gestellt werden - sonst gibt es keine Förderung. Bei BAFA-Förderungen für Heizungsoptimierung müssen Sie den Antrag innerhalb von drei Monaten nach Abschluss der Maßnahme einreichen. Wer zu spät ist, verliert die Förderung.
Was passiert, wenn ich die Nebenkosten unterschätze?
Wenn Sie die Nebenkosten unterschätzen, bleibt am Ende mehr Eigenkapital übrig, als Sie geplant hatten. Das kann dazu führen, dass die Sanierung nicht mehr finanzierbar ist - oder dass Sie später die Mieter:innen mit einer höheren Modernisierungsumlage belasten müssen. Die Verbraucherzentrale berichtet, dass 42 Prozent der Anträge scheitern, weil Nebenkosten nicht vollständig erfasst wurden. Eine realistische Kalkulation ist daher essenziell.
Warum wird die Förderung für Mieterhäuser oft höher ausgeschüttet?
Weil Mieterhäuser einen höheren sozialen Nutzen haben. Die Förderprogramme wie das bayerische Modernisierungsprogramm zahlen bis zu 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche - das ist deutlich mehr als bei Ein- oder Zweifamilienhäusern. Außerdem gibt es spezielle Zuschüsse für Nachhaltigkeitsmaßnahmen in Mehrfamilienhäusern. Das liegt daran, dass hier viele Menschen gleichzeitig von der Sanierung profitieren - und die soziale Wirkung größer ist.
Wie hoch ist die Modernisierungsumlage mit Förderung?
Ohne Förderung liegt die durchschnittliche Modernisierungsumlage bei 11,2 Cent pro Quadratmeter monatlich. Mit Förderung sinkt sie auf 9,1 Cent. Das bedeutet für eine 80 Quadratmeter-Wohnung eine jährliche Entlastung von 201,60 Euro für die Mieter:innen. Als Eigentümer können Sie nur die Netto-Kosten - also die Kosten nach Abzug der Förderung - umlegen. Das macht die Sanierung für Mieter:innen bezahlbar und erhöht die Akzeptanz.
