Wohnungen unter Denkmalschutz: Wie man Barrierefreiheit umsetzt, ohne das Denkmal zu zerstören

Stellen Sie sich vor: Sie wohnen in einer schönen, alten Wohnung mit hohen Decken, originalen Holzfußböden und großen Fenstern - aber die Tür zum Bad ist nur 70 Zentimeter breit. Der Aufzug fehlt, die Stufen vor der Haustür sind unüberwindbar. Sie wollen barrierefrei wohnen, aber der Denkmalschutz sagt Nein. Das ist keine Ausnahme. In Deutschland leben über 1,2 Millionen Menschen mit schweren Mobilitätseinschränkungen in denkmalgeschützten Gebäuden. Und für viele von ihnen ist das Zuhause eine Falle.

Warum ist Barrierefreiheit in Denkmalobjekten so schwer?

Denkmalschutz will das Historische bewahren. Barrierefreiheit will, dass jeder - egal ob mit Rollstuhl, Gehstock oder Kinderwagen - selbstbestimmt durch die Wohnung kommt. Beide Ziele sind wichtig. Aber sie kollidieren oft.

Die gesetzlichen Anforderungen für Barrierefreiheit sind klar: Die DIN 18040-2 und die Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (VV TB) schreiben vor, wie breit Türen sein müssen, wie viel Platz im Bad nötig ist, wo Haltegriffe hinkommen und wie ein Aufzug installiert werden darf. In einer normalen Wohnung ist das machbar. In einem denkmalgeschützten Haus? Fast unmöglich.

Warum? Weil die Denkmalschutzbehörden nicht einfach sagen: „Macht’s einfach.“ Sie müssen prüfen: Wird das Originalmaterial beschädigt? Wird die Fassade verändert? Wird das historische Erscheinungsbild beeinträchtigt? Ein Aufzug an der Außenwand? Verboten. Eine Rampe vor der Haustür? Nur, wenn sie unsichtbar bleibt. Ein breiterer Türrahmen? Nur, wenn er nicht die alte Ziegelstruktur zerstört.

Und das ist nur die halbe Wahrheit. Die Landesbauordnungen verlangen Barrierefreiheit - aber sie sagen nicht, wie man sie in einem Denkmal erreicht. Die Denkmalschutzgesetze der Länder wiederum erwähnen Menschen mit Behinderung kaum. Es gibt kein einheitliches Regelwerk. Jede Stadt, jedes Amt entscheidet anders.

Was ist überhaupt „barrierefrei“ in einem Altbau?

Viele denken: Barrierefrei = Aufzug + breite Türen + rollstuhlgerechtes Bad. Aber das ist nur die Spitze des Eisbergs. In der Praxis unterscheidet man drei Stufen:

• Barrierereduzierung: Kleine, reversible Maßnahmen - rutschfeste Bodenbeläge, Haltegriffe im Bad, hellere Beleuchtung, Türstopper. Das kostet wenig, braucht meist keine Genehmigung.
• Barrierenbeseitigung: Größere Umbauten - Türen auf 90 cm verbreitern, Bad umgestalten, Boden senken. Das braucht Bauantrag und Denkmalschutzgenehmigung.
• Barrierefreiheit: Vollständige Anpassung nach DIN 18040-2 - also Aufzug, flache Eingänge, ausreichende Bewegungsflächen, spezielle Sanitäranlagen. Das ist der Gipfel. Und in denkmalgeschützten Gebäuden selten erreichbar.

Wohnungen gelten übrigens nicht als „öffentlich zugänglich“. Das bedeutet: Der Gesetzgeber verpflichtet nicht, jede Wohnung barrierefrei zu machen. Aber er sagt: Wenn jemand mit Behinderung dort wohnt, muss der Vermieter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft angemessene Maßnahmen zulassen - wenn sie zumutbar sind.

Die Genehmigungskaskade: Wer sagt was?

Wenn Sie in einer denkmalgeschützten Wohnung umbauen wollen, müssen Sie durch fünf Hürden:

1. Privatrechtliche Zustimmung: Bei Mietwohnungen brauchen Sie die Erlaubnis des Vermieters. Bei Wohnungseigentum muss die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zustimmen - und zwar mit Mehrheit (§ 20 Abs. 2 WEG).
2. Bauordnungsrecht: Sie stellen einen Bauantrag bei der Baubehörde. Hier geht es um die VV TB und die Landesbauordnung. In NRW zum Beispiel muss die Barrierefreiheit bei jeder Genehmigung berücksichtigt werden (§ 9 Abs. 3 DSchG NRW).
3. Denkmalschutz: Das ist die größte Hürde. Sie müssen detaillierte Unterlagen einreichen: Fotos, alte Pläne, Materialproben, ein Rückbaukonzept. Die Behörde prüft: Wird das Denkmal geschädigt? Ist die Maßnahme reversibel? Ist sie material- und farblich passend?
4. Erhaltungssatzung: In manchen Altstadtvierteln gibt es zusätzliche Regeln. Hier kann sogar die Farbe der Fensterläden entscheidend sein.
5. Fördermittel: Wenn Sie Geld brauchen, beantragen Sie Förderung - aber nur nach Genehmigung. Die meisten Programme zahlen nicht vorher.

Ein Beispiel aus Köln: Ein Eigentümer wollte sein Bad barrierefrei umbauen. Die Kosten für die normale Variante lagen bei 85.000 Euro. Mit Denkmalschutzauflagen - spezielle Ziegel, versteckte Haltegriffe, reversibler Bodenaufbau - stiegen sie auf 142.000 Euro. Die Mehrkosten kamen nicht vom Umbau selbst, sondern von den Auflagen.

Förderung: Wer zahlt was?

Glücklicherweise gibt es Unterstützung. Die Bundesregierung hat 2023 das Maßnahmepaket für mehr Wohnungen aufgelegt - und dabei auch denkmalgeschützte Gebäude im Blick. Die Länder haben eigene Programme:

• Berlin: Bis zu 50 % Zuschuss, max. 15.000 Euro pro Wohnung. Wichtig: Die Maßnahme muss den VV TB entsprechen.
• NRW: Bis zu 75 % Förderung, max. 20.000 Euro. Hier wird besonders stark unterstützt - vor allem, wenn die Wohnung an Menschen mit Behinderung vermietet wird.
• Bayern: Förderung über das Programm „Barrierefreies Wohnen“ - aber nur bei Nachweis von schwerer Behinderung.
• Andere Bundesländer: Meist 20-40 %, oft mit Einkommensgrenzen.

Wichtig: Sie müssen die Förderung vor dem Bau beantragen. Und: Die Denkmalschutzbehörde muss die Maßnahme genehmigt haben, bevor das Geld fließt. Viele Anträge scheitern deshalb an der Wartezeit.

Ein Mieter aus Berlin brauchte 14 Monate, um einen Treppenlift genehmigt zu bekommen. Erst als der Beauftragte der Landesregierung für Menschen mit Behinderung eingeschaltet wurde, kam die Genehmigung. Das zeigt: Wer drängt, kriegt mehr.

Praktische Lösungen: Was funktioniert wirklich?

Es gibt Lösungen - aber sie müssen kreativ sein. Hier sind drei Beispiele aus der Praxis:

• Reversible Aufzüge: In einem Altbau in Leipzig wurde ein Aufzug in den Treppenhaus-Luftraum eingebaut - ohne Außenwandveränderung. Die Kabine ist aus Holz, passt sich optisch an. Beim Rückbau bleibt die Treppe unbeschädigt.
• Balkonanbauten: In einem denkmalgeschützten Haus in Berlin wurde der Anbau von Balkonen genehmigt - nicht wegen Barrierefreiheit, sondern wegen sozialer Notwendigkeit. Mieter mit Behinderung konnten so nicht mehr auf die Straße schauen, sondern in den Garten. Die Behörde sah: Keine strukturelle Schädigung, kein optischer Eingriff. Genehmigt.
• Smart Home für Mobilität: In Stuttgart wurde ein Rollstuhlfahrer mit automatischen Türöffnern, Lichtsteuerung per Sprache und einer Hebevorrichtung für die Badewanne ausgestattet. Kein Bau, kein Denkmalschutzproblem. Nur Technik - und sie funktioniert.

Was funktioniert nicht? Großflächige Anbauten. Fenster vergrößern. Außenwände abschlagen. Alles, was das historische Gesicht verändert. Die Denkmalschutzbehörden sind da strikt. Aber sie sind nicht grundsätzlich gegen Veränderungen. Sie wollen nur, dass sie unsichtbar bleiben.

Rechtliche Grundlage: Was dürfen Sie verlangen?

Wenn Sie Mieter sind: Sie können nach § 554 Abs. 1 BGB vom Vermieter verlangen, dass er barrierereduzierende Maßnahmen zulässt - wenn sie zumutbar sind. Zumutbar heißt: Der Vermieter muss nicht alles bezahlen, aber er darf nicht einfach nein sagen.

Wenn Sie Wohnungseigentümer sind: § 20 Abs. 2 WEG gibt Ihnen das Recht, bauliche Veränderungen zu verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dienen. Die Kosten tragen Sie selbst - aber die Gemeinschaft muss zustimmen. Und: Die Gerichte unterstützen Sie. Das OLG Koblenz entschied 2024: Wenn die Maßnahme den Denkmalwert nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt, muss die Genehmigung erteilt werden.

Das ist Ihr Trumpf. Viele Behörden ignorieren das. Aber wenn Sie das Urteil zitieren, ändert sich die Stimmung.

Die Zukunft: Wird es leichter?

Ja. Langsam. Aber es wird besser.

Die neue Landesbauordnung NRW (2024) verpflichtet alle Behörden, Barrierefreiheit bei jeder Genehmigung zu berücksichtigen. Das ist ein großer Schritt. In Berlin gilt seit 2025: Bei schweren Behinderungen hat Barrierefreiheit Vorrang vor Denkmalschutz - wenn die Maßnahme reversibel ist.

Die Europäische Kommission hat 2024 alle Mitgliedstaaten aufgefordert, bis 2027 klare Regeln zu schaffen. Und die Bundesregierung plant bis 2026 eine bundesweite Leitlinie - endlich einheitlich, endlich praxisnah.

Experten wie Prof. Dr. Andrea Noll sagen: Bis 2030 werden wir reversible Aufzüge, digitale Zugangshilfen und Materialien sehen, die sich wie Original anfühlen, aber modern funktionieren. Die Technik wird die Lösung sein - nicht der Kampf.

Der Markt wächst: Von 1.842 Anträgen 2021 auf 2.715 im Jahr 2025 - eine Steigerung von fast 50 %. Die Nachfrage kommt von der alternden Bevölkerung. Und von Menschen, die nicht mehr in ihre Altbauwohnung zurückkehren wollen, nur weil sie nicht barrierefrei ist.

Es ist kein Widerspruch, sondern eine Herausforderung. Denkmalschutz und Barrierefreiheit können zusammenleben. Aber nur, wenn man sie nicht gegeneinander ausspielt. Sondern miteinander verbindet.