Wenn Sie Ihr Haus sanieren, erweitern oder umbauen, unterschreiben Sie einen Vertrag. Aber wissen Sie, welches Recht dabei gilt? Viele Handwerker bieten standardmäßig die VOB an - doch für Sie als Verbraucher ist das oft kein Vorteil, sondern eine Falle. Die meisten Hausbesitzer denken, dass VOB „professioneller“ ist. Tatsächlich kann sie Ihnen mehr schaden als nützen. Die bessere Wahl ist oft das BGB. Hier erklären wir, was wirklich zwischen diesen beiden Rechtsgrundlagen unterscheidet - und wie Sie sicherstellen, dass Ihr Vertrag Sie schützt, nicht benachteiligt.
Was ist die VOB - und warum wird sie bei Hausumbauten so oft angeboten?
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist kein Gesetz. Sie ist eine Norm, die vom Deutschen Institut für Normung (DIN) herausgegeben wird. Das bedeutet: Sie gilt nur, wenn Sie sie ausdrücklich im Vertrag vereinbaren. Viele Handwerker nutzen sie, weil sie für sie selbst praktisch ist: Sie regelt genau, wann sie bezahlt werden, wie lange sie haften und wie sie Änderungen abwehren können. Die VOB/B (Teil B) ist der relevante Teil für Bauverträge - sie enthält 18 Paragraphen mit detaillierten Regeln für Leistungsumfang, Zahlung, Abnahme und Mängelrüge. Aber: Die VOB ist für öffentliche Aufträge gemacht. Für private Hausbesitzer ist sie oft zu komplex, zu rigide und enthält Nachteile, die Sie gar nicht bemerken, bis es zu spät ist. Ein typischer Fall: Ein Handwerker gibt Ihnen einen Vertrag mit dem Hinweis „VOB gilt“. Sie unterschreiben. Jahre später entdecken Sie einen Mangel - und erfahren, dass die Verjährungsfrist nur vier Jahre beträgt, nicht fünf. Sie können nicht mehr reklamieren. Warum? Weil die VOB das so vorsieht.Warum das BGB für Hausumbauten oft die bessere Wahl ist
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist das Standardrecht für alle privaten Verträge in Deutschland. Wenn nichts anderes vereinbart ist, gilt automatisch das BGB - und das ist für Sie als Verbraucher meistens der sicherere Weg. Der Grund: Das BGB schützt Verbraucher bewusst stärker als die VOB. Hier sind die wichtigsten Unterschiede:- Verjährungsfrist für Mängel: Beim BGB haben Sie fünf Jahre Zeit, Mängel geltend zu machen (§ 634a BGB). Bei VOB sind es nur vier Jahre (§ 13 VOB/B). Das ist kein kleiner Unterschied - bei einer Dachsanierung oder einer neuen Heizung kann sich ein Mangel erst nach drei oder vier Jahren zeigen.
- Zahlung nach Abnahme: Nach BGB müssen Sie nach Abnahme 95 % der Summe zahlen. Nach VOB nur 90 %. Die restlichen 5 % sind bei BGB als Sicherheit für Mängelbeseitigung vorgesehen - bei VOB fehlt das.
- Mängelrüge: Beim BGB müssen Sie Mängel „unverzüglich“ rügen. Was das genau heißt, ist oft streitig. Bei VOB haben Sie 12 Arbeitstage Zeit - das ist klarer und praktischer für Laien.
- Änderungen während der Bauzeit: Nach VOB muss der Handwerker Änderungswünsche annehmen (§ 2 Abs. 4 VOB/B). Nach BGB kann er das ablehnen, wenn es den Vertrag wesentlich verändert. Das klingt nachteilig - aber: Bei BGB können Sie Änderungen als neue Vereinbarung verlangen, mit klarer Preis- und Fristfestlegung. So vermeiden Sie spätere Streitigkeiten.
Der große Fehler: VOB einfach „mit draufpacken“
Ein häufiger Fehler: Handwerker geben Ihnen einen Vertrag mit dem Satz „Die VOB/B 2016 gilt“ - und fertig. Das reicht nicht. Nach deutscher Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 12.07.2022) ist eine solche pauschale Erwähnung unwirksam, wenn Sie nicht die vollständige VOB/B schriftlich erhalten haben. Das bedeutet: Die gesamte Norm, mit allen 18 Paragraphen, muss als Anlage beigefügt sein. Wenn das nicht passiert, gilt automatisch das BGB - und Sie profitieren von den besseren Verbraucherschutzregeln. Ein Fall aus München (OLG München, Az. 24 U 3189/22) zeigt das deutlich: Ein Hausbesitzer ließ sein Dach ausbauen - der Vertrag enthielt einen Verweis auf die VOB, aber keine Anlage. Nach drei Jahren entdeckte er undichte Fenster. Der Handwerker wehrte sich mit der vierjährigen Verjährungsfrist. Das Gericht entschied: Die VOB war nicht wirksam vereinbart. Der Besitzer durfte die Mängel nach fünf Jahren reklamieren - und bekam die Kosten erstattet.
Was Sie vor der Unterschrift prüfen müssen
Bevor Sie einen Bauvertrag unterschreiben, machen Sie das hier:- Prüfen Sie, ob VOB erwähnt wird. Wenn ja: Fordern Sie die vollständige VOB/B 2016 als Anlage an. Keine Auszüge. Keine Zusammenfassungen. Die ganze Norm.
- Wenn Sie die VOB nicht bekommen: Bestehen Sie auf BGB. Das ist Ihr Recht. Ein Handwerker darf Ihnen nicht sagen, dass „alle so arbeiten“. Er muss Ihnen ein klares Angebot machen - mit klaren Rechtsgrundlagen.
- Prüfen Sie die Verjährungsfrist. Steht „5 Jahre“ im Vertrag? Gut. Steht „4 Jahre“? Dann fragen Sie nach: „Ist das VOB?“ Wenn ja, und Sie keine Anlage haben - dann ist es unwirksam. Sie haben trotzdem 5 Jahre.
- Vermeiden Sie Mischverträge. Viele Verträge versuchen, „das Beste aus beiden Welten“ zu nehmen: „VOB für Abnahme, BGB für Mängel“. Das ist rechtlich verboten. Der BGH hat 2022 klargestellt: Rosinenpicken ist unzulässig. Entweder VOB komplett - oder BGB komplett.
Wann macht VOB überhaupt Sinn?
Es gibt Ausnahmen. Wenn Ihr Umbau über 50.000 Euro kostet, komplexe technische Arbeiten beinhaltet (z. B. energetische Sanierung mit Wärmepumpe, Fensterwechsel, Dachaufbau) und Sie als Auftraggeber sehr genau wissen, was Sie wollen, kann die VOB Vorteile bringen. Sie regelt detailliert, wer was wann macht, wie Änderungen abgerechnet werden, und wie die Abnahme stattfindet. Aber: Nur, wenn Sie die VOB wirklich verstehen - oder einen unabhängigen Architekten haben, der sie für Sie prüft. Für die meisten Hausbesitzer - also für Sie - ist das nicht nötig. Die BGB-Reform von 2018 hat viele Lücken geschlossen, die früher die VOB rechtfertigten. Heute enthält das BGB klare Regelungen für Bauverträge mit Verbrauchern (§§ 650a-650i BGB). Sie schützen Sie vor unklaren Leistungsbeschreibungen, unangemessenen Zahlungsplänen und unzureichenden Mängelansprüchen.
Was sagt die aktuelle Rechtsprechung?
Die Gerichte werden immer klarer: Verbraucher müssen vor der VOB geschützt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im März 2025 (VII ZR 87/24), dass bei fehlender schriftlicher Übergabe der VOB das BGB uneingeschränkt gilt - ohne Ausnahme. Das ist ein klares Signal an Handwerker: Sie können nicht mehr einfach „VOB“ draufschreiben und hoffen, dass der Kunde nicht nachfragt. Auch die Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) empfiehlt seit Januar 2024 explizit: Bei Hausumbauten unter 50.000 Euro auf BGB-Verträge bestehen. Und die Handwerkskammer München bestätigt: 62 % der Betriebe nutzen bei Umbauten unter 20.000 Euro bewusst BGB, weil es weniger Streit gibt - und die Kunden zufriedener sind.Was kommt als Nächstes?
Die Bundesregierung prüft gerade, ob die Verjährungsfrist für Mängel bei BGB-Verträgen von fünf auf sechs Jahre verlängert werden soll (Bundestagsdrucksache 20/8452). Architekten und Rechtsanwälte beobachten, dass die VOB bei privaten Bauvorhaben immer weniger genutzt wird. Inzwischen verzichten 41 % der Architekten bewusst auf VOB-Bedingungen bei Hausumbauten - um Rechtsrisiken zu vermeiden. Das ist kein Zufall. Es ist eine klare Entwicklung: Der Markt erkennt, dass für den privaten Hausbesitzer das BGB heute besser, klarer und sicherer ist als die VOB. Sie brauchen keine komplizierte Norm. Sie brauchen einen klaren Vertrag - mit langen Fristen, fairen Zahlungsbedingungen und dem Recht, Mängel zu reklamieren, wenn sie auftreten.FAQ
Gilt die VOB automatisch bei meinem Hausumbau?
Nein. Die VOB ist kein Gesetz. Sie gilt nur, wenn Sie sie ausdrücklich im Vertrag vereinbaren - und Ihnen die vollständige VOB/B 2016 schriftlich übergeben wurde. Wenn das nicht passiert, gilt automatisch das BGB.
Was ist, wenn mein Handwerker sagt, VOB sei „standardmäßig“?
Das ist ein typisches Argument, um Sie zu verunsichern. „Standardmäßig“ bedeutet nicht „rechtlich verpflichtend“. Sie haben das Recht, auf ein BGB-Vertragsmodell zu bestehen. Ein guter Handwerker akzeptiert das - ein schlechter versucht, Sie zu drängen. Vertrauen Sie nicht auf „Standard“, sondern auf Ihre Rechte.
Wie lange habe ich Zeit, Mängel zu reklamieren?
Bei BGB: fünf Jahre nach Abnahme. Bei wirksamer VOB: vier Jahre. Aber: Wenn die VOB nicht ordnungsgemäß vereinbart wurde (keine Anlage, keine Erklärung), dann gilt trotzdem fünf Jahre. Das ist Ihr Schutz.
Kann ich nach der Abnahme noch Änderungen verlangen?
Ja - aber nur, wenn Sie sie als neue Vereinbarung schriftlich festhalten. Nach BGB kann der Handwerker Änderungen ablehnen, wenn sie den Vertrag wesentlich verändern. Dann müssen Sie einen neuen Vertrag abschließen - mit neuer Preis- und Fristangabe. Das ist fair - und verhindert spätere Streitigkeiten.
Was ist mit der VOB/B 2016? Gibt es eine neuere Version?
Nein. Die aktuell gültige Version ist die VOB/B 2016 (DIN 1961:2016-01). Es gibt keine neuere Fassung. Wenn Ihr Vertrag von einer „neueren“ VOB spricht, ist das irreführend. Achten Sie darauf, dass genau „VOB/B 2016“ steht - und dass die vollständige Norm als Anlage beigefügt ist.
