Beim Verkauf einer Immobilie denken die meisten an den Kaufpreis, den Makler oder die Steuern. Aber wer hat schon mal an die Beglaubigungen gedacht? Diese kleinen, aber entscheidenden Kosten können schnell mehrere hundert Euro ausmachen - und werden oft komplett unterschätzt. Dabei ist jede beglaubigte Kopie oder Unterschrift ein fester Bestandteil des Verkaufsprozesses. Ohne sie läuft gar nichts. Kein Notar, kein Grundbucheintrag, kein Geld auf dem Konto.
Warum braucht man überhaupt Beglaubigungen?
Beim Immobilienverkauf in Deutschland ist der Kaufvertrag gesetzlich notariell beurkundet. Das bedeutet: Alles, was der Notar braucht, muss offiziell beglaubigt sein. Das sind nicht nur die Unterschriften. Auch Kopien von Personalausweisen, Eheurkunden, Vollmachten oder Finanznachweisen müssen mit einem offiziellen Stempel versehen werden. Der Notar prüft nicht einfach nur, ob die Dokumente echt sind - er muss sich rechtlich absichern, dass alles korrekt ist. Denn wenn später jemand behauptet, die Unterschrift sei gefälscht, liegt die Beweislast beim Verkäufer. Und das will keiner.Wie viel kostet eine beglaubigte Kopie?
Die Kosten hängen davon ab, wo und wie du die Beglaubigung machst. Es gibt drei Hauptorte: die Stadtverwaltung, den Notar und deutsche Auslandsvertretungen.Bei der Stadtverwaltung ist es oft günstiger - aber nur, wenn du Glück hast. In Aachen zahlt man nur 4 Euro pro Seite. Klingt super, oder? Aber: Die Stadt beglaubigt nur Dokumente, die von einer deutschen Behörde ausgestellt wurden oder bei einer deutschen Behörde vorgelegt werden müssen. Eine ausländische Steuerbescheinigung? Die nimmt Aachen nicht an. Dann musst du zum Notar.
Beim Notar ist die Gebühr bundesweit einheitlich. Für eine beglaubigte Kopie bis zu 10 Seiten gibt es eine Mindestgebühr von 10 Euro. Jede weitere Seite kostet 1 Euro dazu. Ein 50-seitiges Finanzdokument? Dann sind das 50 Euro. Klingt viel? Vergleich mal mit Aachen: 50 Seiten × 4 Euro = 200 Euro. Da ist der Notar deutlich günstiger - wenn du viele Seiten hast.
Bei einer Unterschriftsbeglaubigung (z. B. bei einer Vollmacht) liegen die Kosten zwischen 20 und 70 Euro, plus 19 % Mehrwertsteuer. Das ist der Preis, den du für jede unterschriebene Erklärung zahlen musst. Und wenn du und dein Partner beide unterschreiben? Dann verdoppelt sich das.
Was brauchst du wirklich?
Die meisten Verkäufer denken: „Ich brauche nur meinen Ausweis.“ Falsch. Hier ist eine realistische Liste, was du brauchst:- Beglaubigte Kopie des Personalausweises oder Reisepasses (für jeden Verkäufer)
- Beglaubigte Kopie der Eheurkunde oder Lebenspartnerschaftsurkunde (wenn verheiratet)
- Beglaubigte Vollmacht, falls jemand anderes für dich unterschreibt
- Beglaubigte Kopie der Grundbuchauszüge (wenn du sie selbst besorgst)
- Beglaubigte Kopien von Kreditverträgen oder Grundschuldbestätigungen
- Beglaubigte Nachweise über Erbschaften oder Schenkungen (wenn die Immobilie vererbt wurde)
Das sind mindestens 3-5 Dokumente. Bei komplexen Fällen - etwa wenn die Immobilie in einer Erbengemeinschaft steht - können es leicht 10 oder mehr werden. Und jedes Dokument kostet einzeln. Ein Notar berechnet pro Dokument die Mindestgebühr. Wenn du 8 Kopien brauchst, sind das mindestens 80 Euro - nur für die Beglaubigung.
Warum nicht einfach zum Rathaus?
Viele versuchen, Geld zu sparen, indem sie zur Stadtverwaltung gehen. Aber hier lauern Fallstricke:- Nur deutsche Behörden-Dokumente werden akzeptiert.
- Keine Auslandsurkunden. Keine ausländischen Steuerbescheinigungen. Keine Dokumente aus der EU, wenn sie nicht in deutscher Sprache vorliegen.
- Terminvergabe ist oft monatelang verplant - besonders in größeren Städten.
- Manche Ämter verlangen zusätzlich noch 1,10 Euro pro Kopie - also doppelte Kosten.
Ein Fall aus dem Forum: Eine Frau aus Köln brachte ihre US-Steuerbescheinigung zum Rathaus. Die wurde abgelehnt. Zwei Tage später musste sie zum Notar - und zahlte 22,80 Euro. Der Termin war fast verpasst. Zeit ist Geld. Und in der Immobilienbranche zählt jeder Tag.
Was ist mit Auslandsverkäufen?
Wenn du eine Immobilie an einen Ausländer verkaufst - oder selbst im Ausland lebst - wird es komplizierter. Deutsche Botschaften und Konsulate beglaubigen Dokumente, aber die Preise sind höher. Das Auswärtige Amt verlangt bis zu 33 Euro pro Beglaubigung. Das ist mehr als doppelt so viel wie beim Notar in Deutschland. Aber: Diese Beglaubigungen gelten in der ganzen EU. Das ist wichtig, denn seit 2016 gilt die EU-Verordnung, die beglaubigte Dokumente aus einem Mitgliedsland in allen anderen Ländern anerkennt. Ohne diese Anerkennung könnte der Käufer in Spanien oder Polen den Vertrag nicht registrieren lassen.Die teuerste Falle: falsche oder fehlende Beglaubigungen
Die häufigste Ursache für Verzögerungen beim Immobilienverkauf? Falsch beglaubigte Dokumente. Laut einer Studie der Deutschen Grundbesitzervereinigung sind 23,7 % aller Verzögerungen darauf zurückzuführen. Der häufigste Fehler? Die Vollmacht. Wenn jemand für dich unterschreibt - etwa dein Partner oder ein Kind - muss die Vollmacht nicht nur unterschrieben, sondern auch beglaubigt sein. Und zwar vom Notar. Eine einfache Unterschrift auf einem Blatt Papier reicht nicht. Der Notar weigert sich dann, den Vertrag zu beurkunden. Und dann: Stillstand. Der Käufer wartet. Die Bank blockiert das Geld. Und du verlierst Zeit - und möglicherweise den Käufer.Ein Anwalt für Immobilienrecht sagt es klar: „Die häufigste Fehlerquelle bei Privatverkäufern ist die fehlende oder falsche Beglaubigung von Vollmachten.“
Wie du Geld sparst - und Zeit
Du kannst nicht verhindern, dass Beglaubigungen nötig sind. Aber du kannst sie effizient machen:- Frühzeitig informieren: Frag deinen Notar, welche Dokumente er braucht - bevor du irgendwas kopierst. Nicht alle brauchen dieselben Unterlagen.
- Nicht selbst kopieren: Lass die Kopien vom Notar anfertigen. Er macht sie gleich mit Beglaubigung - und du sparst dir zwei Termine.
- Alle Dokumente auf einmal beglaubigen: Wenn du mehrere Seiten hast, ist der Notar oft günstiger als die Stadt. Bei 15+ Seiten lohnt sich der Notar immer.
- Termin früh buchen: Notare und Ämter haben oft Wartezeiten von 2-4 Wochen. Plane mindestens 14 Tage ein.
- Den kostenlosen Chatbot nutzen: Das Deutsche Notarinstitut hat seit 2023 einen kostenlosen Chatbot, der dir genau sagt, welche Dokumente du brauchst. Einfach auf ihrer Website aufrufen - und Fragen stellen.
Was kommt noch? Digitalisierung und Zukunft
Seit Anfang 2023 gibt es in einigen Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen die Möglichkeit, Dokumente elektronisch zu beglaubigen. Das funktioniert mit einer sicheren Online-Identität und einem digitalen Signatur-Tool. Noch ist das die Ausnahme. Aber der Notarverband plant bis Ende 2024 eine bundesweite Plattform. Die verspricht: Beglaubigungen in unter 24 Stunden - und bis zu 15 % günstiger.Die Bundesregierung will die Kosten bis 2026 um 10 % senken. Das klingt gut. Aber: Die Sicherheit bleibt oberstes Gebot. Digitale Beglaubigungen sind praktisch - aber sie ersetzen nicht die menschliche Prüfung bei teuren oder komplexen Transaktionen. Der Präsident des Deutschen Notarinstituts sagt: „Die Prüfung durch einen Menschen bleibt unverzichtbar.“
Was kostet es insgesamt?
Nehmen wir einen durchschnittlichen Verkauf: Eine 3-Zimmer-Wohnung für 300.000 Euro. Du brauchst:- 2 x Personalausweis-Kopie (je 10 €) = 20 €
- 1 x Eheurkunde (10 €)
- 1 x Vollmacht (50 €, inkl. MwSt.)
- 1 x Grundbuchauszug (10 €)
- 1 x Kreditbestätigung (30 Seiten = 30 €)
Das sind 120 Euro - nur für Beglaubigungen und Kopien. Hinzu kommen die Notarkosten von rund 4.500 Euro (1,5 % von 300.000 €). Die Beglaubigungen machen also 2,7 % der gesamten Notarkosten aus. Kleiner Betrag? Vielleicht. Aber sie sind der Schlüssel, der den Verkauf überhaupt möglich macht.
Was passiert, wenn du es versäumst?
Wenn ein Dokument nicht beglaubigt ist, kann der Notar den Vertrag nicht beurkunden. Kein Vertrag. Kein Grundbucheintrag. Kein Geld. Du musst alles neu organisieren. Der Käufer wird nervös. Die Bank könnte den Kredit stornieren. Und du verlierst Zeit - und möglicherweise den Verkauf. Ein Verzögerungstag kann dich tausende Euro kosten, wenn der Käufer einen Preisnachlass verlangt oder abbricht.Muss ich jede Kopie einzeln beglaubigen lassen?
Ja. Jedes Dokument - egal ob Personalausweis, Eheurkunde oder Vollmacht - muss einzeln beglaubigt werden. Der Notar berechnet pro Dokument die Mindestgebühr von 10 Euro. Auch wenn du mehrere Kopien von einem Dokument brauchst (z. B. für Bank und Grundbuchamt), zahlt man pro Exemplar. Es gibt keine Pauschale.
Kann ich die Beglaubigung online machen?
Teilweise. Seit 2023 gibt es in einigen Bundesländern (z. B. Nordrhein-Westfalen) die Möglichkeit, Dokumente digital zu beglaubigen - aber nur mit einer sicheren elektronischen Identität (z. B. über die ID-Wallet-App). Noch ist das nicht bundesweit verfügbar. Für die meisten Verkäufer bleibt der persönliche Termin beim Notar oder Amt die einzige Option.
Warum ist die Beglaubigung beim Notar teurer als beim Rathaus?
Sie ist es nicht immer. Bei wenigen Seiten ist das Rathaus günstiger. Aber bei mehr als 10 Seiten oder bei komplexen Dokumenten (z. B. Finanzunterlagen) ist der Notar oft billiger. Außerdem akzeptiert der Notar fast jedes Dokument - auch ausländische. Das Rathaus nur deutsche Behördenpapiere. Der Notar bietet auch Rechtssicherheit: Er prüft die Inhalte und kann dir sagen, ob etwas fehlt.
Was passiert, wenn ich eine falsche Kopie einreiche?
Der Notar weist sie zurück. Du musst das Dokument neu beglaubigen lassen - und das dauert mindestens 1-2 Wochen. In der Zwischenzeit bleibt der Verkauf auf Eis. Viele Käufer verlieren dann die Geduld und brechen den Kauf ab. Es ist nicht nur ärgerlich - es kann dich das Haus kosten.
Kann ich die Beglaubigungskosten vom Verkaufspreis abziehen?
Nein. Beglaubigungskosten gelten als Verkaufskosten, aber nicht als Werbungskosten im Sinne der Einkommensteuer. Du kannst sie nicht von deinem Gewinn abziehen. Sie sind Teil der Nebenkosten, die du vor dem Verkauf tragen musst. Der Käufer zahlt sie nicht.
Gibt es günstige Alternativen zu Notaren?
Online-Angebote mit „Beglaubigungen ab 5 Euro“ sind unseriös und rechtlich nicht gültig. Sie gelten nicht beim Notar und können zu Vertragsabbrüchen führen. Auch die Stadtverwaltung ist keine Alternative, wenn du ausländische Dokumente hast. Der Notar ist der einzige verlässliche und rechtssichere Weg - und oft auch der günstigste, wenn du viele Seiten hast.
Heidi Spidell
November 24, 2025 AT 14:36Ich hab letztes Jahr meine Wohnung verkauft und war total überrascht, wie viel das mit den Beglaubigungen kostet. Hab gedacht, das ist nur ein kleiner Nebenkostenposten – nein, das ist ein kleiner Finanzkrieg. Am Ende waren es über 150 Euro nur für Kopien, obwohl ich nur 4 Dokumente hatte. Und das Rathaus hat meine österreichische Steuerbescheinigung abgelehnt. Totaler Wahnsinn.
Jean Matzen
November 25, 2025 AT 11:25Die ganzen 10-Euro-Mindestgebühren sind ein klassisches Beispiel für staatliche Rentenversicherungsmentalität – jede einzelne Kopie wird als eigenes Rechtsgeschäft behandelt, als ob der Notar ein Einzelhandelskaufmann wäre. Das ist kein Rechtssystem, das ist ein Gebühren-Monopol mit Bürokratie-Optimierung. Die EU-Verordnung hätte das eigentlich abschaffen sollen, aber nein, lieber 15 % mehr Einnahmen für die Notarkammern. Wer hat das erfunden? Ein Jurist mit einem Budget von 2000 Euro im Monat?
Philipp Holz
November 26, 2025 AT 13:36Oh mein Gott, ihr alle denkt, das ist teuer? Ich hab letztes Jahr 17 beglaubigte Dokumente für eine Erbengemeinschaft durchgezogen – 17! Jedes einzelne. Der Notar hat mir gesagt, ich soll lieber die Immobilie behalten, als das zu bezahlen. Und dann kommt der Typ aus dem Forum, der sagt: „Ich hab’s beim Rathaus gemacht!“ – nein, du hast 3 Wochen verloren, weil deine polnische Urkunde nicht auf Deutsch war. Du hast nicht gespart, du hast dein Leben verplempert. Und jetzt bist du traurig. Bravo.
Erika Marques
November 28, 2025 AT 13:05Ich hab gehört, dass manche Notare die Kopien einfach selbst machen und dann „beglaubigen“ – aber das ist nur ein Trick, um mehr Geld zu kassieren. Die echten Dokumente werden gar nicht geprüft, nur abgestempelt. Und dann kommt der Käufer aus Spanien und sagt: „Das ist keine echte Beglaubigung.“ – und plötzlich ist der ganze Verkauf hinfällig. Ich glaube, das ist ein System, das nur funktioniert, weil keiner nachfragt.
Peter Awiszus
November 29, 2025 AT 03:06Im Ausland ist das alles anders. In Belgien beglaubigt der Bürgermeister alles – und kostet 3 Euro. In den Niederlanden gibt’s ein Online-Portal. In Deutschland? Du musst einen Termin kriegen, der in 3 Wochen ist, und dann noch 10 Euro pro Seite zahlen. Wir sind nicht im Mittelalter. Wir sind 2025.
Konrad Witek
November 29, 2025 AT 13:46Ich hab’s auch erst nicht geglaubt. Aber wenn der Notar sagt, du brauchst eine beglaubigte Kopie, dann brauchst du sie. Kein Spielchen, kein „ich mach’s später“. Sonst bleibt der Verkauf stehen. Einfach machen. Nicht denken. Nicht sparen. Sonst zahlt man später mehr.
Elsy Hahn
November 29, 2025 AT 18:22Und dann kommt der Typ, der sagt: „Ich hab die Vollmacht einfach so unterschrieben, ohne Beglaubigung – der Notar hat’s doch gesehen!“ – nein, er hat’s nicht gesehen. Er hat’s abgelehnt. Und jetzt sitzt du da, und der Käufer fragt, ob du ihn verarschst. Du hast nicht gespart. Du hast dich selbst verarscht.
Alexander Maurer
November 29, 2025 AT 23:30Es ist absurd, wie wir hier alles in Gebühren umwandeln. Die Beglaubigung ist kein Dienstleistung, sie ist ein Ritual. Ein moderner Glaube: „Wenn es gestempelt ist, ist es wahr.“ Aber wer sagt, dass der Stempel nicht gefälscht ist? Wer kontrolliert den Kontrolleur? Die Antwort: Niemand. Und deshalb zahlen wir. Weil wir Angst haben, dass alles lügt – außer dem Notar. Aber der Notar ist auch nur ein Mensch. Mit einem Stempel.
heike mainhardt
November 30, 2025 AT 09:34Manchmal denke ich, dass die ganze deutsche Bürokratie ein großes Theater ist – eine Performance, die uns daran erinnert, dass wir nicht frei sind. Die Beglaubigung? Ein kleiner Ritus, bei dem wir uns selbst zwingen, uns klein zu machen. Wir bringen unsere Dokumente, wie Opfergaben, zum Altar des Notars. Und er, der Priester, segnet sie mit einem Stempel. Und wir zahlen. Weil wir glauben, dass ohne diesen Stempel die Welt nicht funktioniert. Aber vielleicht funktioniert sie auch ohne. Vielleicht ist es nur unsere Angst, die uns dazu bringt, sie zu bezahlen.
Jeff Helsen
Dezember 1, 2025 AT 09:11Hey Leute, ich hab’s gerade geschafft – hab meine 12 Dokumente in 2 Tagen beglaubigt! Mit dem Chatbot vom Notarinstitut! Der hat mir gesagt, welche ich brauch und welche nicht. Und dann hab ich direkt beim Notar kopieren lassen – 120 Euro, aber alles in einem Termin. Kein Stress. Kein Terminwahnsinn. Ich hab’s geschafft! Ihr könnt das auch! 💪
Max Olesko
Dezember 3, 2025 AT 01:34Ich hab ne Studie gelesen – die Behörden verkaufen die Beglaubigungen an die Notare. Die Notare zahlen eine Provision. Und die geben das als „Gebühr“ aus. Das ist kein Rechtssystem. Das ist ein Kartell. Und der Staat schaut zu. Warum? Weil sie alle zusammenarbeiten. Die Stadt, der Notar, die Bank – alle verdienen daran. Du bist nur die Kuh, die das Geld gibt. Und du denkst, du bist frei. Aber du bist nur ein Teil des Systems.
Gisela Sánchez Domínguez
Dezember 4, 2025 AT 07:14Ich hab meinen Sohn beim Verkauf unterstützt. Er war total überfordert. Hab ihm gesagt: „Nimm dir Zeit. Frag. Lass dich beraten. Es ist nicht deine Schuld, dass das System so kompliziert ist.“ Und dann hat er den Chatbot genutzt – und es war wie ein Licht aufgegangen. Man muss nicht alles allein schaffen. Manchmal reicht es, jemandem zu vertrauen. Selbst wenn es ein Chatbot ist.
Stephan Reiter
Dezember 4, 2025 AT 12:23hab den notar gefragt warum er 10 euro nimmt für ne kopie und der hat gesagt weil er das so macht das ist halt so also ich hab keine ahnung aber es kostet 10 euro und das wars
thord grime
Dezember 5, 2025 AT 15:08Ich bin Norweger und hab eine Immobilie in Berlin verkauft. War total überfordert. Aber der Notar war super freundlich, hat alles erklärt, hat sogar die englischen Dokumente akzeptiert. Hatte Angst, dass es nicht klappt – aber es hat funktioniert. Danke, Deutschland, für diese eine freundliche Stelle in deinem System.