Beim Immobilienkauf denken die meisten Menschen zuerst an den Kaufpreis. Doch der ist nur der Anfang. Die Grunderwerbsteuer kann schnell mehrere tausend Euro ausmachen - und wer sie nicht im Voraus berechnet, läuft Gefahr, die Finanzierung zu unterschätzen. In Deutschland zahlt der Käufer diese Steuer, nicht der Verkäufer. Und sie ist abhängig von einem einzigen Faktor: dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Kein Wunder, dass immer mehr Käufer auf Online-Rechner setzen. Die sind einfach, schnell und kostenlos - und sie zeigen genau, wie viel Steuer auf Sie zukommt.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer wirklich?
Die Grunderwerbsteuer wird nicht bundesweit einheitlich berechnet. Seit 2006 dürfen die 16 Bundesländer selbst entscheiden, wie hoch der Satz ist. Das führt zu großen Unterschieden. In Bayern und Sachsen zahlen Käufer nur 3,5 Prozent des Kaufpreises. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und dem Saarland sind es dagegen 6,5 Prozent. Berlin liegt bei 6,0 Prozent. Das bedeutet: Für eine Immobilie zu 400.000 Euro zahlen Sie in Bayern 14.000 Euro Steuer. In NRW sind es 26.000 Euro - fast 12.000 Euro mehr. Das ist kein kleiner Unterschied. Das ist der Unterschied zwischen einer machbaren und einer unmöglichen Finanzierung.Die Berechnungsgrundlage ist immer der Kaufpreis, wie er im notariellen Vertrag steht. Maklerprovision, Notarkosten oder andere Nebenkosten zählen nicht dazu. Viele Anfänger machen den Fehler und rechnen alles zusammen - und kommen dann mit dem Ergebnis des Rechners nicht überein. Das ist ärgerlich und verunsichert. Nutzen Sie nur den reinen Kaufpreis, den der Notar festgelegt hat.
Welche Online-Rechner funktionieren zuverlässig?
Es gibt Dutzende von Grunderwerbsteuer-Rechnern im Internet. Die meisten sind kostenlos und funktionieren ohne Anmeldung. Die besten sind die von smart-rechner.de, deinimmokaeufer.de, zinsen-berechnen.de und steuerschroeder.de. Sie alle haben dieselbe Funktion: Sie fragen nach dem Bundesland und dem Kaufpreis. Dann rechnen sie sofort aus, wie viel Steuer fällig wird.Ein Beispiel: Sie kaufen in Berlin eine Wohnung für 480.000 Euro. Der Rechner von deinimmokaeufer.de zeigt sofort: 28.800 Euro Grunderwerbsteuer. Genau das, was der Notar später in der Abrechnung bestätigt. Das ist kein Zufall. Die Rechner sind mit den aktuellen Steuersätzen von 2025/2026 programmiert. Sie aktualisieren sich automatisch, wenn ein Bundesland den Satz ändert - wie Brandenburg 2015 oder Berlin 2014.
Einige Rechner gehen noch einen Schritt weiter. Der von steuerschroeder.de zeigt eine Tabelle mit allen 16 Bundesländern - inklusive der Steuer für 100.000 Euro Kaufpreis. Das hilft, wenn Sie mehrere Immobilien vergleichen. Der Rechner von smart-rechner.de berechnet nicht nur die Steuer, sondern zeigt auch den Gesamtbetrag an, den Sie zahlen müssen - Kaufpreis plus Steuer. Das ist praktisch, wenn Sie Ihre Finanzierung planen.
Was diese Rechner nicht können
Online-Rechner sind perfekt für Standardfälle. Aber sie sind keine Steuerberater. Wenn Sie eine Immobilie über eine GmbH kaufen, oder wenn es sich um ein Unternehmen mit Grundstück handelt (sogenannter Share Deal), dann greifen andere Regeln. Die Rechner erkennen das nicht. Sie rechnen weiter mit dem einfachen Kaufpreis - und liegen dann falsch. Das kann teuer werden.Auch wenn Sie Inventar mitkaufen - wie Einbauküche, Möbel oder Heizung - wird das oft vom Kaufpreis abgezogen. Die Rechner wissen das nicht. Sie nehmen den vollen Betrag. In Berlin ist das besonders wichtig, denn hier gibt es spezielle Regeln für den Abzug von Inventar. Wer das nicht beachtet, zahlt unnötig viel Steuer.
Und dann gibt es noch Erbbaurechte, Sonderfälle bei Erbschaften oder Immobilien in besonderen Gebieten. Die Rechner sind dafür nicht programmiert. Experten sagen: Wenn es kompliziert wird, holen Sie sich professionellen Rat. Ein Steuerberater kostet vielleicht 300 Euro - aber spart Ihnen 5.000 Euro oder mehr.
Warum nutzen fast alle Käufer einen Rechner?
Laut einer Umfrage vom Juni 2025 nutzen 78 Prozent aller Privatkäufer einen Online-Rechner, bevor sie ein Angebot abgeben. Vor sieben Jahren war es nur knapp die Hälfte. Warum der große Sprung? Weil die Steuersätze zu unübersichtlich geworden sind. Wer nicht weiß, ob er in Hessen, Sachsen oder NRW kauft, kann nicht rechnen. Die Rechner machen das für Sie.Die Nutzer lieben die Einfachheit. Sie brauchen nur zwei Eingaben: den Preis und das Bundesland. Die Berechnung dauert zwei Sekunden. Keine Excel-Tabelle, kein Taschenrechner, keine Formeln. Die meisten Rechner sind auch auf dem Handy perfekt nutzbar. Sie können sie im Immobilienbüro öffnen, während der Makler noch spricht. Oder zu Hause abends, wenn Sie sich die Wohnung nochmal ansehen.
Die Bewertungen sind gut. Der Rechner von smart-rechner.de hat 4,6 von 5 Sternen auf Trustpilot. Nutzer schreiben: „Einfach, präzise, aktuell.“ Aber es gibt auch Kritik. Einige Rechner, besonders von kleineren Anbietern, sind nicht auf dem neuesten Stand. In Hessen gibt es zum Beispiel eine geplante Entlastung für Erstkäufer - aber viele Rechner haben das noch nicht eingebaut. Prüfen Sie daher immer, ob der Rechner auf 2025/2026 aktualisiert ist. Das steht meistens unten auf der Seite.
Wie nutzen Sie einen Rechner richtig?
Es ist einfach - aber nicht jeder macht es richtig. Hier ist die klare Anleitung:- Finden Sie den Kaufpreis im notariellen Vertrag. Nicht den Preis, den der Makler nennt. Nicht den, den Sie sich vorgestellt haben. Den, der im Vertrag steht.
- Bestimmen Sie, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Das ist entscheidend. Ein Haus in Potsdam ist Brandenburg, auch wenn es direkt an Berlin grenzt.
- Geben Sie beide Werte in den Rechner ein. Keine Kommastellen, nur ganze Euro. 480000, nicht 480.000.
- Notieren Sie sich das Ergebnis. Schreiben Sie es auf einen Zettel oder speichern Sie es im Handy.
- Rechnen Sie noch einmal mit einem anderen Rechner nach - zum Beispiel mit dem von zinsen-berechnen.de und dem von deinimmokaeufer.de. Wenn beide das gleiche Ergebnis zeigen, können Sie sicher sein.
Und vergessen Sie nicht: Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Nebenkosten. Dazu kommen noch Notarkosten (ca. 1,5 Prozent), Grundbuchkosten (ca. 0,5 Prozent) und ggf. Maklerprovision (bis zu 7 Prozent). Ein Rechner, der nur die Steuer berechnet, ist gut. Ein Rechner, der alle Kosten zusammenrechnet - wie der von Wüstenrot oder der Sparkasse - ist noch besser.
Was kommt 2026?
In Hessen wird 2026 eine Entlastung für Erstkäufer eingeführt. Das bedeutet: Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, zahlt weniger Steuer. Aber: Die meisten Rechner haben das noch nicht implementiert. Wenn Sie in Hessen kaufen, fragen Sie den Notar oder den Steuerberater direkt. Warten Sie nicht auf den Rechner.Die anderen Bundesländer überlegen auch, die Steuersätze zu ändern. In Bayern wurde bereits diskutiert, den Satz von 3,5 auf 4,5 Prozent anzuheben. Die Rechner werden sich anpassen - aber nur, wenn sie von seriösen Anbietern kommen. Nutzen Sie nur solche, die regelmäßig aktualisiert werden.
Was tun, wenn der Rechner nicht passt?
Wenn Sie unsicher sind - oder wenn Ihr Fall kompliziert ist - dann holen Sie sich Hilfe. Ein Steuerberater kostet zwischen 200 und 500 Euro. Aber er kann Ihnen sagen:- Ob Sie Inventar abziehen dürfen
- Ob Sie eine GmbH nutzen sollten
- Ob es einen Freibetrag für Erstkäufer gibt
- Ob Sie die Steuer in Raten zahlen können
Das ist mehr als nur eine Zahl. Das ist eine Strategie. Und die spart oft mehr, als der Berater kostet.
Die Grunderwerbsteuer ist kein Hindernis - sie ist ein Faktor. Wer sie kennt, plant besser. Wer sie ignoriert, zahlt zu viel. Mit einem guten Rechner haben Sie die Kontrolle. Und das ist der erste Schritt zu einem sicheren Immobilienkauf.
Wie berechne ich die Grunderwerbsteuer selbst?
Sie multiplizieren den Kaufpreis mit dem Steuersatz Ihres Bundeslandes. Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis in Berlin (6,0 %) ergibt 24.000 Euro Grunderwerbsteuer. Nutzen Sie einen Online-Rechner, um Fehler zu vermeiden - besonders, weil die Sätze zwischen 3,5 % und 6,5 % variieren.
Ist die Grunderwerbsteuer in jedem Bundesland gleich?
Nein. Jedes Bundesland legt seinen eigenen Satz fest. Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % die niedrigsten Sätze. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und das Saarland haben mit 6,5 % die höchsten. Berlin liegt bei 6,0 %. Das macht einen Unterschied von bis zu 12.000 Euro bei einer 400.000-Euro-Immobilie.
Gehört die Maklerprovision zum Kaufpreis für die Steuerberechnung?
Nein. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich nur auf den Kaufpreis, wie er im notariellen Vertrag steht. Maklerprovision, Notarkosten oder andere Nebenkosten zählen nicht dazu. Viele Rechner warnen explizit davor, diese zu addieren - sonst stimmt das Ergebnis nicht.
Warum zeigen manche Rechner andere Beträge als der Notar?
Das passiert, wenn der Rechner veraltet ist oder wenn Sie falsche Daten eingegeben haben. Prüfen Sie, ob der Rechner auf 2025/2026 aktualisiert ist. Und stellen Sie sicher, dass Sie den Kaufpreis aus dem Vertrag nutzen - nicht den Preis inklusive Nebenkosten. In 9 von 10 Fällen liegt der Fehler bei der Eingabe, nicht beim Rechner.
Kann ich die Grunderwerbsteuer in Raten zahlen?
Ja, aber nur unter strengen Voraussetzungen. Die Finanzämter gewähren Ratenzahlung meist nur, wenn Sie nachweisen können, dass Sie die volle Summe nicht auf einmal aufbringen können. Das ist kein Recht, sondern eine Ausnahme. Fragen Sie Ihr Finanzamt direkt - und nicht den Rechner.
Gibt es einen Freibetrag für Erstkäufer?
Bis 2025 gab es keinen bundesweiten Freibetrag. In Hessen wird ab 2026 ein solcher für Erstkäufer eingeführt - aber nur für Immobilien unter 400.000 Euro. In anderen Bundesländern gibt es keine solchen Regelungen. Rechner zeigen das oft nicht - fragen Sie daher immer nach, wenn Sie zum ersten Mal kaufen.
