Grunderwerbsteuer berechnen: So ermittelst du die Kosten beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer, eine staatliche Abgabe, die beim Wechsel des Grundstücks- oder Wohnungseigentums fällig wird. Auch bekannt als Erwerbsteuer, ist sie kein optionaler Bonus – sie zwingt dich, zusätzlich zum Kaufpreis bis zu 15 % mehr auf den Tisch zu legen, je nach Bundesland. Viele Käufer unterschätzen sie, weil sie nur den Kaufpreis im Kopf haben. Doch die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten unter den Kaufnebenkosten – oft teurer als die Notarkosten oder die Maklerprovision.

Diese Steuer ist nicht einheitlich. In Bayern und Sachsen liegt sie bei 3,5 %, in Berlin und Hamburg bei 6 %, in Nordrhein-Westfalen sogar bei 6,5 %. Und das ist nur der Anfang. Die Bemessungsgrundlage ist nicht immer der Kaufpreis. Wenn du zum Beispiel ein Grundstück mit altem Haus kaufst, aber nur das Haus abreißen willst, kann das Finanzamt den Wert der unbebauten Fläche als Grundlage nehmen. Oder wenn du von Verwandten kaufst, wird der Marktwert angesetzt – nicht der vertraglich vereinbarte Preis. Die Notarkosten, die für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung im Grundbuch fällig werden kommen dazu – meist 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Und dann noch die Maklerprovision, die in der Regel vom Käufer getragen wird und zwischen 3,57 % und 7 % des Kaufpreises liegen kann. Zusammen können diese drei Posten leicht 15–20 % des Kaufpreises ausmachen.

Die Grunderwerbsteuer berechnest du einfach: Kaufpreis mal Steuersatz des Bundeslandes. Aber nur, wenn du den tatsächlichen Kaufpreis kennst. Viele Käufer rechnen mit dem angegebenen Preis – doch wenn der Verkäufer Möbel, Garagen oder sogar eine Heizung extra abrechnet, wird das nicht immer in den Kaufvertrag aufgenommen. Das Finanzamt prüft das später. Und wenn du zu wenig gezahlt hast, bekommst du eine Nachforderung – mit Zinsen. Deshalb: Rechne immer mit dem vollen Betrag, den du tatsächlich überweist. Und frag vor dem Kauf nach: Ist der Preis netto oder brutto? Wer zahlt die Maklerprovision? Ist die Immobilie neu oder alt? Jede Antwort verändert deine Kosten.

Du willst nicht überrascht werden? Dann rechne vorher. Nimm den Kaufpreis, füge die Steuer deines Bundeslandes hinzu, addiere Notarkosten und Makler – und du hast eine realistische Zahl. Keine Schätzungen. Keine Annahmen. Nur Zahlen, die du mit dem Finanzamt nicht diskutieren musst. In den folgenden Artikeln findest du konkrete Beispiele, wie andere Käufer ihre Kosten kalkuliert haben – mit echten Zahlen, ohne Theorie. Du siehst, wie du Geld sparen kannst, wo du verhandeln kannst und warum du nie nur auf den Kaufpreis schauen darfst.