Bevor du mit der Renovierung loslegst, solltest du genau wissen, was unter der Tapete, hinter den Wänden und im Keller wirklich los ist. Viele Hausbesitzer denken: Substanzprüfung ist teuer, unnötig oder nur was für große Projekte. Doch das ist ein gefährlicher Irrtum. In Österreich und Deutschland werden jährlich Tausende Sanierungen durchgeführt - und in fast jedem dritten Fall entstehen teure Überraschungen, die sich mit einer einfachen Voruntersuchung hätten vermeiden lassen. Die meisten Schäden kommen nicht von schlechten Handwerkern, sondern von fehlenden Informationen. Du kannst nicht sanieren, was du nicht siehst.
Warum du die Substanz vor der Renovierung prüfen musst
Ein Haus ist kein Neuwagen. Es hat ein Alter, es hat Geschichte, und es hat verborgene Schwächen. Die meisten Menschen erkennen Probleme erst, wenn sie schon mitten in der Renovierung stecken: Die Wand bricht beim Abziehen des Putzes, der Boden sackt ein, oder nach drei Monaten erscheint Schimmel an einer Stelle, die vorher trocken war. Das ist kein Pech - das ist ein Planungsfehler.
Die Deutsche Energie-Agentur (dena) hat berechnet: Wer vor der Sanierung eine professionelle Substanzprüfung durchführt, spart im Durchschnitt 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten. Warum? Weil du nicht mehr blind arbeitest. Du weißt, wo du sanieren musst, wo du nur nachbessern kannst, und wo du gar nichts tun darfst - sonst wird es teuer oder gefährlich.
Und es geht nicht nur um Geld. Es geht um Sicherheit. Eine brüchige Decke, ein feuchter Keller oder veraltete Elektroinstallationen sind nicht nur ärgerlich - sie sind potenziell lebensgefährlich. Die Österreichische Ingenieurkammer warnt: Bei drei von zehn Sanierungsprojekten werden statische Probleme erst nach Baubeginn entdeckt. Das führt zu durchschnittlich 25 Prozent höheren Kosten und acht Wochen Verzögerung. Du willst das nicht erleben.
Statik: Die unsichtbare Stütze deines Hauses
Die Statik ist das Fundament deiner Renovierung. Wenn sie nicht stimmt, kannst du alles andere so schön machen, wie du willst - es wird nicht halten. Du musst prüfen, ob die tragenden Wände, Decken, Balken und Fundamente noch stabil sind.
- Prüfe Wände und Decken auf Risse. Besonders kritisch sind horizontale Risse über Türen oder Fenstern - das kann ein Zeichen für Setzungsprobleme sein.
- Gehe in den Dachboden und schau dir den Dachstuhl an. Hängen die Latten durch? Sind Balken verfault, eingedrückt oder von Holzwürmern befallen? Ein dumpfer Klang beim Klopfen ist kein gutes Zeichen.
- Prüfe die Fundamente im Keller. Sind sie feucht, porös oder mit Salz überzogen? Das deutet auf Wasserdruck von außen hin - ein klassisches Problem in Altbauten.
- Beachte den Rauchfang. Risse im Kamin, abgeplatzter Putz oder ein schief sitzender Schornstein können zu gefährlichen Gasansammlungen führen.
Ein Bausachverständiger nutzt dafür oft nicht-destruktive Methoden: Ultraschallgeräte, Röntgen-ähnliche Messungen oder Lasttests. Aber du kannst auch selbst etwas tun. Gehe mit einem Licht und einer Kamera durchs Haus. Mache Fotos von jeder Rissstelle. Notiere, wo sich Risse seit dem letzten Jahr vergrößert haben. Ein kleiner Riss von 1 Millimeter pro Jahr ist normal. Ein Riss von 5 Millimetern in einem Jahr? Das ist ein Warnsignal.
Feuchte: Der unsichtbare Zerstörer
Feuchtigkeit ist der größte Feind jeder Renovierung. Sie macht Holz weich, fressen Schimmel, lässt Putz abplatzen und zerstört Isolierungen. Und sie ist oft unsichtbar - bis es zu spät ist.
- Beginne im Keller. Ist der Boden feucht? Riecht es modrig? Gibt es Salzausblühungen an den Wänden? Das sind klare Anzeichen für aufsteigende Feuchtigkeit oder undichte Außenwände.
- Gehe durch alle Räume und suche nach Schimmel. Er wächst nicht nur in der Ecke der Dusche - er versteckt sich hinter Möbeln, unter Fußböden, in Dachstühlen und hinter Tapeten.
- Prüfe die Fassade. Abgeblätterter Putz, schwarze Stellen, Moos oder Algen? Das ist kein kosmetisches Problem - das ist ein Zeichen dafür, dass Wasser in die Wand eindringt.
- Verwende ein Feuchtigkeitsmessgerät. Einfache Geräte kosten ab 150 Euro. Sie zeigen dir, wo die Feuchtigkeit wirklich liegt - nicht wo du sie vermutest.
Die Österreichische Gesellschaft für Bauphysik sagt: Sieben von zehn Altbausanierungen führen zu nachträglichen Schäden - und in über 80 Prozent der Fälle ist Feuchtigkeit die Ursache. Warum? Weil die Leute nur die Oberfläche sanieren, aber den Grund nicht beheben. Du willst nicht das nächste Opfer dieser Statistik werden.
Leitungen: Alte Rohre, veraltete Kabel - ein Zeitbomben-Check
Wasser, Strom, Abwasser - sie laufen unsichtbar durch dein Haus. Und wenn sie kaputt sind, wird’s teuer. Die meisten Hausbesitzer denken: Die Leitungen sind doch schon 20 Jahre alt - die müssen doch noch halten. Doch das ist falsch.
- Wasserrohre aus Blei: Wer zwischen 1920 und 1950 gebaut hat, hat wahrscheinlich Bleirohre. Sie sind grau, klingen dumpf, wenn du draufklopfst, und setzen Blei in dein Trinkwasser frei. Die EU verbietet sie seit 1990 - aber sie sind noch in 40 Prozent der österreichischen Altbauten.
- Plastikrohre älter als 30 Jahre: Die ersten Polyethylenrohre aus den 80er-Jahren werden spröde. Sie reißen ohne Vorwarnung. Prüfe die Zugänge zur Heizung, unter dem Waschbecken, im Keller.
- Elektroinstallation: Hast du noch Sicherungen? Oder moderne FI-Schalter? Ist die Leitung in der Küche mit 16 Ampere abgesichert? Sind alle Kabel in Kanälen verlegt? Oder hängen sie frei in der Wand? Letzteres ist verboten und gefährlich.
- Trinkwasseranalyse: Lass dein Wasser auf Legionellen prüfen - besonders wenn du eine alte Zentralheizung hast. Die Bakterien wachsen in stehenden Leitungen und können lebensgefährlich sein.
Die Schwaebisch Hall Bank dokumentiert: In 45 Prozent der untersuchten Altbauten sind die Leitungen so schlecht verlegt, dass sie vor der Renovierung komplett erneuert werden müssen. Das ist kein Fall von Überreaktion - das ist Standard. Wer hier spart, zahlt später doppelt.
Wie du eine professionelle Substanzprüfung in Auftrag gibst
Du brauchst keinen Architekten. Du brauchst keinen Bausachverständigen mit 200 Euro pro Stunde. Du brauchst jemanden, der genau weiß, was er sucht - und der unabhängig ist.
- Wähle einen zertifizierten Bausachverständigen. Suche nach dem Zertifikat der Handwerkskammer oder des Bundesverbands Deutscher Gutachter (BDGS).
- Frage nach der Prüfmethodik. Ein seriöser Gutachter nutzt Wärmebildkamera, Feuchtigkeitsmesser und Dokumentationssoftware - nicht nur einen Blick und eine Meinung.
- Verlange einen schriftlichen Bericht. Er sollte enthalten: Zustand der Statik, Feuchtigkeitsmesswerte, Zustand der Leitungen, Risikobewertung, Empfehlungen für Sanierungsschritte.
- Die Kosten liegen zwischen 800 und 1.500 Euro - je nach Hausgröße. Das klingt viel, aber der VPB sagt: Diese Investition spart im Schnitt 5.000 bis 7.000 Euro an Folgekosten.
Vermeide Billigangebote. Ein Angebot von 300 Euro ist fast immer ein Betrug. Die Prüfung dauert mindestens vier Stunden. Wer das in einer Stunde macht, hat nur die Oberfläche gesehen - und die wichtigsten Probleme übersehen.
Was du selbst tun kannst - und was du nicht tun solltest
Du musst nicht alles professionell prüfen lassen. Aber du solltest vorher selbst einen Grundriss machen:
- Mache ein Foto von jeder Wand, Decke und Bodenplatte - besonders im Keller und Dachboden.
- Notiere, wo es riecht, wo es kalt ist, wo der Putz bröckelt.
- Prüfe die Wasserzähler und Stromzähler. Sind sie noch aktuell? Oder sind sie abgelesen worden, seit 15 Jahren nicht mehr?
- Frage Nachbarn: Hat das Haus schon mal eine Sanierung gehabt? Was wurde gemacht? Was ist danach schiefgelaufen?
Du solltest nicht:
- Die Feuchtigkeit mit einem Lufttrockner vertuschen - das ist wie das Fieber mit Aspirin behandeln, ohne die Infektion zu heilen.
- Die Statik ignorieren, nur weil die Wände gerade erscheinen - Risse sind oft erst nach dem Abziehen des Putzes sichtbar.
- Leitungen selbst umbauen, ohne Fachwissen - ein falsch verlegtes Kabel kann dein ganzes Haus lahmlegen.
Was kommt als Nächstes - und warum es sich lohnt, jetzt zu handeln
Der Markt für Substanzprüfungen wächst. In Deutschland gibt es heute über 12.500 zertifizierte Sachverständige. Die Nachfrage steigt, weil das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab 2024 verlangt, dass bei Verkauf oder Umgestaltung von Altbauten die energetische Situation dokumentiert wird. Wer jetzt nicht prüft, zahlt später mehr - oder verliert den Wert seiner Immobilie.
Die Digitalisierung hilft: Apps und digitale Checklisten machen die Prüfung schneller, genauer und transparenter. Ab Juli 2024 soll das digitale Bauakte-Gesetz in Kraft treten - dann wird deine Substanzprüfung Teil deiner offiziellen Bauakte. Kein zukünftiger Käufer wird mehr fragen: "Was ist hier passiert?" - er wird es einfach sehen.
Die Zukunft ist klar: Bis 2030 wird die Hälfte aller Sanierungen in Deutschland erst dann beginnen, wenn eine professionelle Substanzprüfung vorliegt. Du willst nicht der letzte sein, der es nicht weiß. Du willst der erste sein, der es weiß - und deshalb klug handelt.
Was kostet eine professionelle Substanzprüfung vor der Renovierung?
Die Kosten liegen zwischen 800 und 1.500 Euro, je nach Größe und Alter des Gebäudes. Für kleine Einfamilienhäuser reicht oft ein Preis von 900 bis 1.200 Euro. Größere Gebäude oder historische Bauwerke können bis zu 2.500 Euro kosten. Diese Investition spart im Schnitt 5.000 bis 7.000 Euro an Folgekosten - also lohnt sie sich immer.
Kann ich die Substanzprüfung selbst machen?
Du kannst eine erste Einschätzung selbst vornehmen - aber nicht die offizielle Prüfung. Mit einer Kamera, einem Feuchtigkeitsmessgerät und einem Licht kannst du viele Anzeichen erkennen: Risse, Feuchtigkeit, Schimmel, abgeblätterter Putz. Aber du kannst nicht die Tragfähigkeit einer Decke messen, den Zustand versteckter Holzbalken beurteilen oder Bleirohre nachweisen. Dafür brauchst du spezielle Geräte und Ausbildung. Eine Eigenprüfung ist ein guter Start - aber kein Ersatz.
Welche Schäden treten am häufigsten nach einer Renovierung auf?
Am häufigsten: Schimmelbildung, feuchte Wände, durchhängende Decken, undichte Fenster, undichte Rohre. Die Ursache ist fast immer dieselbe: Die Probleme wurden vorher nicht erkannt. Besonders häufig sind versteckte Feuchtigkeitsschäden im Keller oder hinter Wänden. Auch statische Schwachstellen - wie abgebrochene Balken oder instabile Fundamente - werden oft erst nach dem Abbruch der alten Strukturen sichtbar.
Ist eine Substanzprüfung gesetzlich vorgeschrieben?
Nein, es gibt keine allgemeine Pflicht. Aber ab 2024 verlangt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bei Verkauf oder umfassender Sanierung eine energetische Dokumentation. Viele Förderprogramme (z. B. vom BAFA oder der KfW) verlangen eine Substanzprüfung als Voraussetzung. Und: Wer keine Prüfung macht, haftet bei Schäden nach der Sanierung - auch gegenüber zukünftigen Käufern.
Wie lange dauert eine Substanzprüfung?
Eine gründliche Prüfung dauert mindestens 4 Stunden. Für ein kleines Haus reichen 3-5 Stunden. Für größere oder komplexe Gebäude (z. B. mit Dachgeschoss, Keller, Anbau) kann es 6-8 Stunden oder mehr dauern. Der Gutachter sollte dir danach einen schriftlichen Bericht innerhalb von 5-7 Werktagen liefern.
