Ein Maklerwechsel während des Immobilienverkaufs klingt wie eine einfache Lösung, wenn der erste Makler nicht die gewünschten Ergebnisse bringt. Doch hinter dieser scheinbar logischen Entscheidung steckt ein rechtliches und finanzielles Minenfeld. Viele Verkäufer glauben, dass sie mit dem Wechsel zum neuen Makler die alten Kosten loswerden. Das ist ein gefährlicher Irrtum. In Deutschland gilt: Wer Leistung erbracht hat, bekommt auch dann sein Geld, wenn er nicht mehr der aktuelle Makler ist.
Warum du nicht einfach einen neuen Makler einstellst
Stell dir vor: Du hast einen Makler beauftragt, der drei Monate lang dein Haus beworben hat - Exposé erstellt, Besichtigungen organisiert, Interessenten gescreent. Plötzlich merkst du, dass nichts läuft. Du kündigst den Vertrag und nimmst einen neuen Makler. Der neue Makler findet binnen zwei Wochen einen Käufer. Alles gut? Nicht ganz. Der erste Makler kann trotz Kündigung eine Provision verlangen. Und zwar vollständig. Denn nach deutschem Recht ist entscheidend, ob er eine wirksame Vermittlungstätigkeit geleistet hat. Ob du den Käufer nun vom ersten oder zweiten Makler bekommen hast, spielt keine Rolle. Wenn der erste Makler den Kontakt hergestellt hat, hat er Anspruch auf seine Provision. Der Bundesgerichtshof hat das klar festgelegt: Der Makler, der den Weg zum Verkauf geebnet hat, bleibt der Anspruchsinhaber.Wie viel kostet ein Maklerwechsel wirklich?
Die Zahlen sind nicht klein. In Österreich und Deutschland liegen die üblichen Maklerprovisionen zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro bedeutet das eine Gesamtprovision von bis zu 24.990 Euro. Normalerweise teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten zu je 50 %. Das heißt: Du als Verkäufer zahlst etwa 12.495 Euro. Aber was passiert, wenn du den Makler wechselst? Wenn der erste Makler bereits Leistungen erbracht hat - etwa durch Besichtigungen, Marketing oder Kontakt zu Käufern - und der zweite Makler den Verkauf abschließt, kann der erste Makler eine Provision verlangen. Und der zweite Makler ebenfalls. Das Ergebnis: Zwei Provisionen. In diesem Fall würdest du als Verkäufer bis zu 24.990 Euro zahlen. Und das, obwohl du nur einen Verkauf hast. Das ist kein theoretisches Szenario. Es passiert häufiger, als man denkt. Besonders in Regionen wie Graz, Linz oder Salzburg, wo der Immobilienmarkt dynamisch ist und viele Verkäufer schnell wechseln, wenn es nicht sofort läuft.Doppelprovision: Der größte Kostenfall
Ein besonders riskantes Szenario ist die sogenannte Doppelprovision. Das passiert, wenn du als Verkäufer einen Makler beauftragst, der auch den Käufer vertritt. Dann ist die Provision zu gleichen Teilen aufzuteilen. Aber hier kommt der Knackpunkt: Der Käufer darf nicht mehr als die Hälfte der Provision zahlen. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (I ZR 138/24) hat klargestellt: Wenn ein Makler versucht, vom Käufer mehr als 50 % der Provision einzutreiben - etwa weil er den Verkäufer allein beauftragt hat - ist diese Vereinbarung gänzlich nichtig. Der Käufer hat dann Anspruch auf Rückzahlung aller gezahlten Beträge. Das ist kein kleiner Geldbetrag. Bei 350.000 Euro Kaufpreis und 7,14 % Provision wären das über 12.000 Euro, die der Käufer zurückfordern könnte. Und wer zahlt? Du als Verkäufer, weil du den Vertrag so abgeschlossen hast.
Kündigung ≠ Kostenlos
Viele Verkäufer denken, dass sie den Maklervertrag einfach kündigen können - und damit alles beendet ist. Das ist falsch. Unbefristete Verträge können tatsächlich jederzeit gekündigt werden. Befristete Verträge laufen bis zum Ende, es sei denn, es gibt eine Kündigungsvereinbarung. Aber: Die Kündigung ändert nichts an den bereits erbrachten Leistungen. Hat der erste Makler Exposés gedruckt, Fotos gemacht, Besichtigungstermine organisiert, Interessenten vorbereitet? Dann hat er Anspruch auf Provision, auch wenn er nicht mehr im Spiel ist. Es gibt sogar Fälle, in denen Makler Verträge mit sogenannten „Kostenerstattungsklauseln“ abschließen. Das heißt: Selbst wenn kein Verkauf zustande kommt, verlangen sie Aufwendungen für Marketing, Werbung oder Recherche. Solche Klauseln sind zwar rechtlich umstritten, aber nicht automatisch unwirksam. Wer hier nicht aufpasst, zahlt doppelt - für Leistungen, die er nicht mehr braucht.Was du tun kannst, um Kosten zu vermeiden
Ein Maklerwechsel ist nicht unmöglich - aber er muss strategisch erfolgen. Hier sind die drei wichtigsten Schritte:- Prüfe den Vertrag vor dem Wechsel: Lies genau, was in deinem Maklervertrag steht. Gibt es eine Kündigungsfrist? Gibt es Klauseln zur Kostenübernahme? Hat der Makler bereits Leistungen erbracht? Dokumentiere alles.
- Verhandle mit dem ersten Makler: Biete ihm eine Teilprovision an, wenn er dir bei der Übergabe hilft. Viele Makler sind bereit, auf einen Teil ihrer Provision zu verzichten, wenn sie den Verkauf nicht komplett blockieren wollen. Ein fairer Kompromiss: 30-50 % der Provision für die bereits erbrachten Leistungen. Das ist oft billiger als zwei volle Provisionen.
- Informiere den neuen Makler
- Vermeide Doppelarbeit: Sage dem neuen Makler genau, wer bereits Kontakt zu Interessenten hatte. Sonst riskierst du, dass beide Makler denselben Käufer anvisieren - und am Ende beide eine Provision verlangen.
Verzögerungen sind auch Kosten
Ein Maklerwechsel kostet nicht nur Geld, sondern auch Zeit. Jeder Wechsel bedeutet: Neues Exposé, neue Fotos, neue Besichtigungen, neue Gespräche. Das kann Wochen dauern. Währenddessen läuft die Finanzierung nicht, die Zinsen bleiben fällig, und du musst möglicherweise weiter in deiner Wohnung wohnen, obwohl du sie verkaufen willst. Diese Opportunitätskosten sind schwer zu berechnen, aber sie sind real. In einer Zeit mit hohen Zinsen, wie wir sie 2026 erleben, kann eine Verzögerung von drei Monaten bei einem Kredit von 300.000 Euro mit 5 % Zinsen weitere 3.750 Euro an Zinsen kosten - nur weil du den Makler gewechselt hast.Was passiert, wenn du nichts unternimmst?
Wenn du den ersten Makler einfach kündigst und den zweiten einstellst, ohne Absprachen zu treffen, läufst du Gefahr, dass beide Makler später gleichzeitig ihre Provision einklagen. Das führt zu rechtlichen Auseinandersetzungen, die teurer werden als die Provision selbst. Ein Anwalt für Immobilienrecht kostet mindestens 150 Euro pro Stunde. Ein Prozess kann leicht 5.000 Euro oder mehr kosten. Und selbst wenn du gewinnst: Du hast Zeit, Nerven und Geld verloren. Das ist kein Gewinn - das ist ein Verlust.Wie du den richtigen Makler findest - ohne Wechsel
Der beste Weg, einen Maklerwechsel zu vermeiden, ist, von Anfang an den richtigen zu wählen. Frag nach: Wie viele Immobilien hat er im letzten Jahr verkauft? Welche Erfahrung hat er mit deiner Immobilienart? Kann er Referenzen nennen? Frag nach konkreten Zahlen, nicht nach Versprechungen. Ein guter Makler in Graz arbeitet mit lokalen Netzwerken, kennt die Preisspannen in deiner Straße und weiß, wie man Interessenten überzeugt. Er braucht nicht zwölf Monate - er braucht drei. Und wenn er es nicht schafft? Dann solltest du ihn nicht wechseln. Dann solltest du ihn auffordern, seine Strategie zu ändern. Oder ihn mit einem neuen Marketingkonzept unterstützen. Ein Maklerwechsel ist kein Notfallplan. Er ist ein Risiko.Kann ich meinen Makler einfach kündigen, ohne Kosten zu haben?
Ja, du kannst einen unbefristeten Maklervertrag jederzeit kündigen. Aber das bedeutet nicht, dass du keine Kosten hast. Wenn der Makler bereits Leistungen erbracht hat - wie Exposé, Besichtigungen oder Kontakt zu Interessenten - hat er Anspruch auf Provision, auch nach Kündigung. Kündigung ist kein Freibrief, um Provisionen zu umgehen.
Muss ich dem ersten Makler etwas zahlen, wenn der zweite den Verkauf abschließt?
Ja, wenn der erste Makler eine wirksame Vermittlungstätigkeit geleistet hat. Das bedeutet: Er hat den Käufer kontaktiert, Besichtigungen organisiert oder den Kontakt hergestellt, der letztlich zum Verkauf führte. Dann hat er einen Anspruch auf Provision, unabhängig davon, wer den Vertrag abschließt. Das ist gesetzlich abgesichert.
Kann ich zwei Makler gleichzeitig beauftragen?
Ja, das ist rechtlich zulässig. Aber du läufst damit das Risiko ein, am Ende zwei Provisionen zahlen zu müssen. Wenn beide Makler Leistungen erbracht haben, die zum Verkauf geführt haben, können beide ihre Provision verlangen. Das ist oft teurer als ein einzelner, guter Makler.
Wie viel Prozent darf der Käufer an Maklerkosten zahlen?
Der Käufer darf maximal 50 % der gesamten Maklerprovision zahlen, wenn der Makler auch den Verkäufer vertritt. Mehr ist nicht zulässig. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (I ZR 138/24) hat klargestellt, dass jede Vereinbarung, die den Käufer zu mehr als 50 % belastet, nichtig ist. Der Käufer hat dann Anspruch auf Rückzahlung.
Was mache ich, wenn der Makler mir eine Provision ohne Verkauf verlangt?
Wenn der Makler eine Provision verlangt, obwohl kein Verkauf zustande gekommen ist, prüfe den Vertrag. Nur wenn eine explizite Klausel existiert, die „Kostenerstattung“ vorsieht, kann er Anspruch haben. Solche Klauseln sind rechtlich fragwürdig und können oft angefochten werden. In der Regel ist die Provision erfolgsabhängig. Wenn kein Verkauf stattfand, ist keine Provision fällig - es sei denn, du hast schriftlich zugestimmt, sonstige Kosten zu tragen.
