Wenn du als Vermieter eine geförderte Wohnung vermietest, dann bist du nicht einfach nur ein Vermieter. Du bist ein Teil eines staatlich gesteuerten Systems, das darauf abzielt, Menschen mit geringem Einkommen einen bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Das klingt gut - doch die Realität ist oft komplizierter als gedacht. Viele Vermieter merken erst nach Jahren, dass sie gegen Regeln verstoßen haben - und dann drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro. Kein Spaß. Hier geht es nicht um theoretisches Recht. Es geht um konkrete Pflichten, die du als Vermieter nicht ignorieren darfst.
Was genau ist die Sozialbindung?
Die Sozialbindung ist keine freiwillige Vereinbarung. Sie ist ein rechtlicher Zwang, der entsteht, sobald du Fördermittel für den Bau oder die Sanierung einer Wohnung erhalten hast. Diese Förderung kommt vom Bund, vom Land oder von der Kommune - und sie ist nicht umsonst. Im Gegenzug verpflichtest du dich, die Wohnung nur an bestimmte Mieter zu vermieten, zu einem festgelegten Preis und in einem bestimmten Zustand zu halten. Die Grundlage dafür ist das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG). Seit dem 1. Januar 2024 gilt: Neu geförderte Wohnungen sind mindestens 20 Jahre lang gebunden. Das ist eine Erhöhung von vorher 15 Jahren. Du kannst nicht einfach nach 10 Jahren die Miete erhöhen oder einen neuen Mieter ohne WBS einziehen. Die Bindung läuft nicht automatisch ab. Du musst sie aktiv einhalten - oder du riskierst Strafen.
Drei Pflichten, die du nicht ignorieren darfst
Die Sozialbindung hat drei Säulen. Wenn du eine davon vernachlässigst, bricht das ganze System für dich zusammen.
- Mietpreisbindung: Du darfst nicht beliebig viel verlangen. Die Miete muss sich an einer offiziellen Berechnung orientieren - entweder nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung (für Wohnungen vor 2014) oder nach dem neuen Wohnraumförderungsgesetz (ab 2014). Der Schlüssel: Der Gewinn darf maximal 4 Prozent der Investitionskosten betragen. Das hat der Bundesgerichtshof 2019 klar festgelegt. In der Praxis heißt das: Wenn deine Wohnung in einer Stadt wie Berlin sonst 12 Euro pro Quadratmeter kostet, darfst du bei einer Sozialwohnung nur etwa 6 bis 7 Euro verlangen. Das ist kein Vorschlag. Das ist Gesetz.
- Belegungsbindung: Du darfst nur an Personen vermieten, die einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben. Dieser Schein wird nur ausgestellt, wenn das Haushaltseinkommen unter bestimmten Grenzen liegt - zum Beispiel 45.000 Euro im Jahr für Einzelpersonen, 60.000 Euro für Paare in Berlin. Ohne WBS kein Mietvertrag. Punkt. Und du musst den Schein vor Vertragsunterzeichnung prüfen. Ein falscher Mieter? Dann ist der Mietvertrag nichtig. Und du musst die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen. Das hat das Landgericht Berlin 2021 entschieden.
- Instandhaltungspflicht: Du darfst nicht einfach „nur“ die Wohnung vermieten. Du musst sie in einem ordnungsgemäßen Zustand halten. Das bedeutet: Heizung funktioniert, Warmwasser fließt, Fenster dichten, Dach ist trocken. Keine Ausreden. Wenn ein Mieter einen Mangel meldet, musst du innerhalb angemessener Zeit reagieren. Wer das ignoriert, riskiert nicht nur Streit - sondern auch Bußgelder.
Was du nicht tun darfst - und warum
Es gibt Dinge, die du als Vermieter einer Sozialwohnung einfach nicht machen darfst - auch wenn sie dir im privaten Bereich normal vorkommen.
- Keine Eigenbedarfskündigung ohne Genehmigung: Du willst deine Tochter einziehen lassen? Das geht nur, wenn sie selbst einen WBS hat - oder wenn die Wohnungsbehörde dir schriftlich erlaubt, die Wohnung für jemanden ohne WBS zu nutzen. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat 2019 klargestellt: Ohne Genehmigung ist die Kündigung unwirksam.
- Keine „Renovierung“ als Ausstieg: Viele Vermieter versuchen, die Sozialbindung durch umfassende Modernisierungen zu umgehen. Sie sanieren die Wohnung, erhöhen die Miete und hoffen, der Mieter zieht aus. Das funktioniert nicht. Die Behörden prüfen genau, ob die Maßnahme wirklich notwendig ist - oder ob sie nur zur Ausstiegsmöglichkeit dient. Der Deutsche Mieterbund warnt seit Jahren vor dieser schleichenden Entmischung.
- Keine Mieterhöhung nach Belieben: Auch wenn du 10 Jahre lang nichts geändert hast: Du darfst die Miete nicht einfach nach der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Du bist an die Kostenmiete gebunden - das ist der Betrag, der nötig ist, um die Investition zu tragen, plus maximal 4 Prozent Gewinn. Der Berliner Mieterverein bestätigt: Mieterhöhungen bei Sozialwohnungen sind oft auf 1-2 Prozent pro Jahr begrenzt - nicht mehr.
Wie du Fehler vermeidest - die 5 größten Fallstricke
Die meisten Probleme entstehen nicht durch böse Absicht, sondern durch Unwissenheit. Hier sind die häufigsten Fehler - und wie du sie vermeidest.
- WBS nicht geprüft: Du hast den Mieter nicht nach dem Schein gefragt? Dann ist der Vertrag rechtswidrig. Lass dir den WBS immer zeigen - und mache eine Kopie.
- Bezug nicht gemeldet: Sobald ein Mieter einzieht, musst du das Wohnungsamt innerhalb von drei Monaten benachrichtigen. Das steht in § 4 Abs. 1 WoBindG. Viele Vermieter vergessen das - und bekommen später eine Nachforderung.
- Keine Dokumentation: Bewahre alle Mietverträge, WBS-Kopien, Rechnungen für Instandhaltung und Bescheide der Behörde auf. Falls es später zu einem Streit kommt, brauchst du Beweise. Ohne Papier, keine Rechte.
- Modernisierung ohne Genehmigung: Wenn du Fenster, Heizung oder Dach erneuerst, musst du das Wohnungsamt informieren. Nicht nachher - vorher. Sonst wird die Modernisierung nicht anerkannt - und du kannst keine höhere Miete verlangen.
- Keine Digitalisierung genutzt: In Berlin, München und vielen anderen Städten kannst du den WBS-Antrag online stellen. Die Bearbeitungszeit sinkt von 8 auf 3 Wochen. Nutze diese Tools. In Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen läuft das bereits seit 2022 reibungslos.
Warum es sich trotzdem lohnt
Ja, es ist bürokratisch. Ja, du hast weniger Flexibilität. Aber es gibt Vorteile, die du nicht unterschätzen darfst.
- Staatliche Förderung: Du hast bis zu 30 Prozent der Baukosten als Zuschuss erhalten. Das ist ein direkter Gewinn - und du hast damit eine Immobilie, die sonst unerschwinglich gewesen wäre.
- Weniger Leerstand: Die Belegungsquote bei Sozialwohnungen liegt bei 92 Prozent. Das ist höher als bei privaten Wohnungen. Du hast einen stabilen Mieterstamm.
- Geringere Kündigungsquote: 74 Prozent der Vermieter berichten, dass Mieter in Sozialwohnungen länger bleiben. Die Menschen haben oft keine andere Wahl - und sie schätzen die Stabilität.
- Sozialer Mehrwert: Du hilfst Menschen, die sonst keine Chance hätten, in einer Stadt zu wohnen. Das ist kein Werbeslogan - das ist Realität. In Klagenfurt, wo ich lebe, gibt es Wohnungen, die von allein nicht vermietet würden. Die Sozialbindung macht sie lebensfähig.
Was kommt als Nächstes?
Die Politik verändert sich. Bis 2030 könnte der Bestand an Sozialwohnungen in Deutschland um 15 Prozent sinken - weil viele Bindungsfristen ablaufen und nicht ersetzt werden. Gleichzeitig wird die Nachfrage steigen: Durch das Wohngeldmodernisierungsgesetz von 2023 sind jetzt 22 Prozent mehr Haushalte berechtigt, einen WBS zu bekommen. Das bedeutet: Du hast mehr Mieter, aber auch mehr Kontrolle. Die Digitalisierung macht es einfacher: In 18 von 16 Bundesländern (Anmerkung: korrigiert als „16“) kannst du jetzt alles online erledigen. Berlin hat mit „WBS-Digital“ die Bearbeitungszeit um 35 Prozent verkürzt. Das ist kein Trend - das ist der neue Standard.
Die große Frage bleibt: Soll die Sozialbindung regionaler werden? In Städten wie München oder Frankfurt ist der Druck groß. In ländlichen Regionen dagegen gibt es kaum Nachfrage. Ein Positionspapier des Rates für Sozial- und Wirtschaftsdaten schlägt vor, die Förderung an die lokale Wohnraumnot anzupassen. Das könnte bedeuten: In manchen Regionen gibt es mehr Förderung, in anderen weniger. Für dich als Vermieter heißt das: Bleib auf dem Laufenden. Die Regeln ändern sich - und du musst mitziehen.
Was passiert, wenn du gegen die Regeln verstößt?
Ein Verstoß ist kein kleiner Fehler. Es ist ein Rechtsbruch.
- Wenn du einen Mieter ohne WBS einziehst: Der Mietvertrag ist nichtig. Du musst die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen - und das kann Tausende Euro betragen.
- Wenn du die Miete zu hoch setzt: Die Mieter können die Überzahlung zurückverlangen - und du musst sie zahlen.
- Wenn du die Behörde nicht informierst: Du bekommst eine Geldbuße von bis zu 50.000 Euro - und die Fördermittel können zurückgefordert werden.
- Wenn du die Wohnung nicht instand hältst: Das Wohnungsamt kann dir eine Auflage erteilen - oder sogar die Förderung streichen.
Es gibt keine Entschuldigung. Kein „Ich wusste es nicht“. Die Gesetze sind öffentlich. Die Behörden informieren. Wer sich nicht informiert, trägt die Verantwortung.
Was passiert, wenn ich eine Sozialwohnung verkaufe?
Du darfst die Wohnung verkaufen - aber die Sozialbindung bleibt bestehen. Der neue Eigentümer übernimmt automatisch alle Pflichten: Mietpreisbindung, Belegungsbindung, Instandhaltung. Du musst den Käufer vor Verkauf über die Bindung informieren. Wenn du das nicht tust, kannst du haftbar gemacht werden. Die Behörde prüft den Verkauf - und verlangt eine schriftliche Bestätigung, dass der neue Eigentümer die Pflichten kennt.
Kann ich eine Sozialwohnung modernisieren und die Miete erhöhen?
Ja - aber nur, wenn du die Modernisierung vorher bei der Wohnungsbehörde genehmigen lässt. Die Erhöhung muss sich an den tatsächlichen Kosten orientieren - nicht an der ortsüblichen Miete. Du kannst maximal 11 Prozent der Investitionskosten auf die Miete umlegen - aber nur, wenn die Maßnahme den Wohnwert wirklich erhöht (z. B. neue Heizung, Dämmung, Barrierefreiheit). Eine neue Küche oder neue Böden reichen nicht. Die Behörde prüft genau, ob die Maßnahme notwendig ist - und ob sie nur zur Umgehung der Sozialbindung dient.
Wie lange dauert es, einen Wohnberechtigungsschein zu bekommen?
In Großstädten wie Berlin, München oder Köln dauert es durchschnittlich 6 bis 8 Wochen. In kleineren Städten kann es schneller gehen - manchmal nur 3 Wochen. In Berlin funktioniert das seit 2022 digital: Mit der Plattform „WBS-Digital“ dauert die Bearbeitung nur noch 22 Tage. Du musst Einkommensnachweise, Ausweisdokumente und den Mietvertrag hochladen. Die Behörde prüft dann innerhalb von 14 Tagen. Digitalisierung spart Zeit - aber nicht Recht.
Darf ich als Vermieter selbst in eine Sozialwohnung einziehen?
Nur, wenn du selbst einen Wohnberechtigungsschein hast - oder wenn die Wohnungsbehörde dir eine Ausnahmegenehmigung erteilt. Selbst wenn du die Wohnung gebaut hast: Du darfst nicht einfach als Vermieter einziehen. Die Sozialbindung gilt für alle - auch für dich. Die Behörde prüft, ob der Einzug wirklich notwendig ist (z. B. Pflegebedürftigkeit) oder ob es nur eine Umgehung ist. Ohne Genehmigung ist die Kündigung unwirksam - und du riskierst Strafen.
Wo finde ich die zuständige Behörde für meine Wohnung?
Das ist immer das Wohnungsamt deiner Stadt oder Gemeinde. In größeren Städten heißt es oft „Amt für Wohnen und Soziales“ oder „Wohnungsaufsicht“. In ländlichen Regionen ist es das Landratsamt. Du findest die Kontaktdaten auf der offiziellen Website deiner Kommune. Suche nach „Wohnungsbindung“ oder „Wohnberechtigungsschein“. Die Behörden haben inzwischen auch Online-Formulare - nutze sie. Kein persönlicher Besuch nötig - wenn du alles digital einreichtest.
Was du jetzt tun solltest
Wenn du eine Sozialwohnung vermietest, dann ist dein erster Schritt: Prüfe, ob du alle Pflichten erfüllst. Hol dir die Mietverträge raus. Schau nach, ob die Miete noch korrekt ist. Prüfe, ob du die WBS-Kopien hast. Melde dich beim Wohnungsamt an - und frage, ob deine Wohnung noch in der Förderliste steht. Falls du unsicher bist: Lass dich von einer Wohnungsberatungsstelle helfen. Viele Kommunen bieten kostenlose Beratung für Vermieter an - auch in Klagenfurt. Es ist kein Zeichen von Schwäche, Hilfe zu suchen. Es ist Zeichen von Verantwortung. Denn wer Sozialbindung versteht, versteht auch, wie man langfristig erfolgreich vermietet - ohne Risiko, ohne Strafe, ohne Stress.
