Stell dir vor, du willst in eine Wohnung ziehen. Früher hast du bei einem Makler angerufen, dann bist du durch Wohnungen gezogen, hast Anträge ausgefüllt und gewartet. Heute suchst du online. Du klickst dich durch eine Plattform, die dir Hunderte Angebote zeigt, dir die Mietverträge erklärt und sogar die Versicherung für dich abschließt. Das ist nicht Science-Fiction. Das ist Plattformökonomie im Immobilienmarkt. Und sie verändert alles - langsam, aber unaufhaltsam.
Was ist Plattformökonomie wirklich?
Plattformökonomie bedeutet nicht einfach, dass etwas online läuft. Es geht um eine ganz neue Art, Märkte zu organisieren. Eine echte Plattform verbindet mindestens zwei Gruppen, die voneinander abhängen: Mieter und Eigentümer, Investoren und Bauherren, Dienstleister und Hausverwaltungen. Je mehr Menschen auf der einen Seite dabei sind, desto attraktiver wird es für die andere Seite. Das ist der Netzwerkeffekt. Und genau das macht Plattformen so mächtig.
Im Handel gibt es Amazon. In der Reisebranche Airbnb. Beide haben einen riesigen Teil des Marktes für sich genommen. Im Immobilienmarkt? Noch nicht. Hier gibt es über 120 digitale Plattformen in Deutschland - und keine einzige, die mehr als 15 Prozent des Marktes kontrolliert. Das ist einzigartig. In fast jeder anderen Branche hat sich schon eine oder zwei dominierende Plattform durchgesetzt. Hier ist alles noch offen.
Warum gibt es noch keine Winner-takes-all-Effekte?
Weil Immobilien nicht wie Bücher oder Ferienwohnungen sind. Jede Wohnung ist anders. Jedes Haus hat seine eigene Geschichte, seine eigene Lage, seine eigenen Regeln. Eine Plattform, die nur Mieter und Vermieter verbindet, wie Immobilienscout24, hat zwar Millionen Nutzer - aber sie ist kein echter Marktplatz. Sie ist ein Portal. Sie vermittelt, aber sie schafft keine neuen Interaktionen. Sie verändert nicht, wie Vermieter Wartungsarbeiten organisieren, wie Mieter Reparaturen beantragen oder wie Investoren in Gebäude investieren.
Echte Plattformen der dritten Generation tun das. Sie verbinden nicht nur Anbieter und Nachfrager, sondern auch Technik, Daten und Dienstleister. Stell dir vor, deine Hausverwaltung bekommt automatisch eine Benachrichtigung, wenn die Heizung in deiner Wohnung Wartung braucht. Die Reparatur wird gebucht, der Techniker kommt, die Rechnung geht direkt an dich. Das ist facilioo, eine Plattform von ista, die genau das macht. Oder stell dir vor, du investierst 500 Euro in ein neues Wohngebäude - ohne Makler, ohne Papierkram, mit transparenten Zahlen. Das macht Exporo. Und genau diese Plattformen haben das Potenzial, Winner-takes-all zu werden.
Die ersten Anzeichen von Konzentration
Im Jahr 2020 wurden in Deutschland über 255 Millionen Euro in digitale Immobilieninvestments gesteckt. In 2023 waren es deutlich mehr. Und hier, bei digitalen Investitionsplattformen wie Exporo, Bergfürst oder PROPVEST, zeigt sich bereits die erste Konzentration. Exporo gilt als Marktführer - und trotzdem nimmt es weniger als 10 Prozent aller verfügbaren Projekte in sein Angebot auf. Warum? Weil viele Projekte nicht den Standards der Plattform entsprechen. Das ist ein Hinweis: Es geht nicht um Menge, sondern um Qualität. Und wer die besten Projekte anbietet, gewinnt.
Plattformen wie WeWork haben gezeigt, wie schnell das Gegenteil passieren kann. Nach ihrem Börsengang 2019 verlor der Wert mehr als 80 Prozent. Nutzer auf Reddit fragen sich: Ist das ein Modell, das hält, oder nur ein Hype? Die Antwort liegt in der Tiefe der Integration. Wer nur Büroräume vermietet, ohne die dahinterliegende Infrastruktur zu digitalisieren, bleibt anfällig. Wer aber Energie, Sicherheit, Reinigung und Gemeinschaftsraum als Service verknüpft - wie facilioo mit Smart Energy und Smart Building -, der schafft echten Mehrwert.
Wer profitiert, wer verliert?
Die großen Immobilienkonzerne mit mehr als 10.000 Wohnungen nutzen Plattformen schon zu 82 Prozent. Sie haben die Ressourcen, die IT-Systeme anzupassen, die Daten zu sammeln, die Prozesse zu optimieren. Kleine Vermieter? Nur 28 Prozent von ihnen nutzen digitale Plattformen. Warum? Weil die Lernkurve steil ist. Eine Studie des IW Köln sagt: Es dauert bis zu sechs Monate, bis ein mittelständisches Unternehmen die volle Funktionalität einer Plattform beherrscht. Und die Handbücher? 78 Prozent der Unternehmen sagen: Sie sind nicht auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten.
Dann gibt es noch die Gebühren. Bei Immobilienscout24 stiegen die Plattformkosten in fünf Jahren um 35 Prozent. Für kleine Anbieter wird es immer schwerer, sichtbar zu bleiben. Sie zahlen mehr, bekommen aber weniger Rückkehr. Das ist das klassische Muster einer Plattform, die sich vom Vermittler zum Monopolisten wandelt. Und das ist kein Problem der Technik. Das ist ein Problem der Macht.
Die Zukunft: Drei bis fünf dominierende Player
Expertinnen und Experten vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln prognostizieren: Bis 2025 wird sich der Markt verdichten. Es wird nicht mehr 120 Plattformen geben. Es wird maximal drei bis fünf geben, die jeweils über 20 Prozent Marktanteil halten. Warum? Weil Künstliche Intelligenz und Datenanalyse jetzt wirklich starten. Plattformen, die aus Mietverhalten, Energieverbrauch und Reparaturhistorie lernen, können Vorhersagen treffen. Sie können sagen: Diese Wohnung wird in drei Jahren um 12 Prozent teurer. Diese Mietergruppe bleibt mindestens fünf Jahre. Diese Immobilie hat ein hohes Risiko für Schimmel.
Das ist der Punkt, an dem Plattformen nicht mehr nur vermitteln, sondern entscheiden. Und wer die Daten hat, hat die Macht. Wer die Daten hat, kann den Markt kontrollieren. Und wer den Markt kontrolliert, wird der einzige Anbieter, den die meisten noch nutzen.
Was muss passieren, damit das gut wird?
Prof. Dr. Markus Breuer von der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin warnt: "Plattformen, die nur eine Seite des Marktes bedienen, scheitern langfristig." Das ist der Schlüssel. Eine Plattform, die nur Vermieter und Mieter verbindet, ist nicht genug. Sie muss auch die Hausverwaltung, die Energieversorger, die Handwerker, die Versicherungen und die Investoren einbinden. Nur so entsteht ein echtes Ökosystem.
Die Partnerschaft zwischen facilioo und ista ist ein erster Schritt. Sie bauen eine offene Plattform, die alle Akteure der Immobilienwirtschaft miteinander verknüpft - von der Heizungsüberwachung bis zur Abrechnung der Hausgelder. Das ist der Weg. Nicht die große, zentrale Plattform, die alles kontrolliert. Sondern ein Netzwerk von Plattformen, die miteinander kommunizieren. Ein offenes System. Ein System, das nicht nur für die Großen funktioniert, sondern für alle.
Regulierung: Der letzte Hürdenstein
Die DSGVO ist ein Problem. Die Makler- und Bauträgerrecht sind ein Problem. Die Steuervorschriften für digitale Investitionen sind ein Problem. Und die meisten Plattformen haben keine Ahnung, wie sie damit umgehen sollen. Sie bauen ihre Systeme, ohne zu fragen: Ist das legal? Ist das fair? Ist das nachvollziehbar? Das ist der größte Fehler. Denn wer heute keine klaren Regeln einhält, wird morgen nicht mehr da sein. Die Branche steht an einem Scheideweg: Entweder sie regelt sich selbst - oder sie wird von der Politik gezwungen.
Ein Beispiel: Wenn eine Plattform dir sagt, dass deine Wohnung in fünf Jahren um 15 Prozent wertvoller wird, basierend auf KI-Analysen - wer haftet, wenn das falsch ist? Wer haftet, wenn die Daten fehlerhaft sind? Wer haftet, wenn du als Mieter nicht mehr in deine Wohnung ziehen kannst, weil die Plattform entschieden hat, dass du "nicht zum Profil passt"? Das sind keine theoretischen Fragen. Das sind die Fragen der nächsten fünf Jahre.
Was kannst du tun?
Wenn du Vermieter bist: Nutze Plattformen, aber prüfe, ob sie wirklich mehr bieten als eine bessere Website. Frag nach: Wie funktioniert die Datenverarbeitung? Wer hat Zugriff? Was passiert, wenn ich die Plattform verlasse? Wenn du Mieter bist: Lies die Nutzungsbedingungen. Verstehe, wie deine Daten genutzt werden. Wenn du investierst: Schau nicht nur auf die Rendite. Schau auf die Transparenz. Auf die Nachhaltigkeit. Auf die Rechtssicherheit.
Die Plattformökonomie im Immobilienmarkt ist kein Trend. Sie ist eine Revolution. Und wie jede Revolution wird sie Gewinner und Verlierer hervorbringen. Die Frage ist nicht, ob sie kommt. Die Frage ist: Wer wird sie gestalten? Und wer wird sie kontrollieren?
Was ist der Unterschied zwischen einer Immobilien-Website und einer echten Plattform?
Eine Immobilien-Website ist ein digitales Verzeichnis. Sie zeigt Angebote an, aber sie verbindet nicht aktiv. Eine echte Plattform verknüpft mehrere Gruppen - Mieter, Vermieter, Dienstleister, Investoren - und ermöglicht Transaktionen, Kommunikation und Datenfluss zwischen ihnen. Sie schafft Netzwerkeffekte. Ein Beispiel: Immobilienscout24 ist eine Website. facilioo ist eine Plattform, weil sie Wartungsanfragen, Abrechnungen und Energiemanagement automatisch verknüpft.
Warum gibt es noch keinen klaren Marktführer wie Amazon im Immobilienmarkt?
Weil Immobilien individuell sind. Jedes Gebäude hat andere Strukturen, andere Gesetze, andere Nutzerbedürfnisse. Eine Plattform, die nur Vermietung vermittelt, kann nicht den gleichen Skaleneffekt erzielen wie Amazon, der Millionen identische Produkte verkauft. Erst wenn Plattformen echte Ökosysteme bauen - mit Energie, Wartung, Investition und Verwaltung -, entstehen echte Winner-takes-all-Effekte. Und das passiert gerade erst.
Können kleine Vermieter mit Plattformen überleben?
Ja - aber nur, wenn sie die richtige wählen. Plattformen wie facilioo oder Exporo bieten niedrige Einstiegshürden und klare Strukturen. Aber viele Plattformen erhöhen ihre Gebühren, während sie den Service nicht verbessern. Kleine Vermieter müssen aufpassen: Nutze nur Plattformen, die transparente Kosten haben, offene Schnittstellen bieten und keine exklusiven Verträge verlangen. Und: Kombiniere digitale Tools mit menschlichem Kontakt. Keine Plattform ersetzt ein Vertrauensverhältnis.
Wie gefährlich sind Winner-takes-all-Effekte für den Markt?
Sehr gefährlich - aber nicht unvermeidbar. Wenn drei oder vier Plattformen den Markt dominieren, können sie Gebühren festlegen, Daten kontrollieren und sogar Mietpreise beeinflussen. Das ist kein Markt mehr - das ist eine Monopolstruktur. Aber: Solange es offene Standards, interoperable Systeme und regulatorische Aufsicht gibt, kann das verhindert werden. Die Zukunft hängt davon ab, ob die Branche sich selbst regelt - oder ob die Politik eingreift.
Welche Plattformen haben das Potenzial, Marktführer zu werden?
Exporo im Bereich digitaler Immobilieninvestments hat bereits die größte Nutzerbasis und die höchste Transparenz. facilioo, durch die Partnerschaft mit ista, baut das umfassendste Ökosystem für Immobilienmanagement auf. Realconnex und Immofred versuchen, durch Fusionen Skaleneffekte zu erzielen. Aber der wahre Gewinner wird die Plattform sein, die nicht nur vermittelt, sondern Daten nutzt, um Prozesse zu optimieren - und das für alle Beteiligten, nicht nur für Investoren.
