Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Oft schlummern in der Kalkulation versteckte Kosten, die schnell vier- oder fünfstellige Beträge erreichen. Die Maklercourtage ist dabei einer der größten Posten. Viele Käufer glauben fälschlicherweise, dass die Provision bundesweit einheitlich sei. Doch die Realität sieht anders aus: Je nachdem, wo Sie Ihr neues Zuhause finden, können sich die Kosten um Tausende Euro unterscheiden. Im Jahr 2025 sind diese regionalen Disparitäten nach wie vor ein relevantes Thema für jeden Haus- oder Wohnungskäufer.
Wie wird die Maklercourtage berechnet?
Bevor wir uns den regionalen Unterschieden zuwenden, müssen wir verstehen, worauf die Rechnung basiert. Die Maklercourtage - auch Maklerprovision genannt - ist die Vergütung für den Dienstleister, der Käufer und Verkäufer zusammenbringt. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das sogenannte Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten. Dieses Gesetz hat alte Gewohnheiten abgeschafft und neue Regeln etabliert.
Die wichtigste Regel für Sie als Käufer von selbst genutztem Wohnraum (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung): Sie zahlen maximal die Hälfte der Gesamtprovision. Das gilt, solange Sie den Maklervertrag nicht allein abgeschlossen haben. Diese Regelung nennt man „Halbteilungsregelung“. Wenn Sie also eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent sehen, entfallen theoretisch 3,57 Prozent auf Ihren Anteil und 3,57 Prozent auf den des Verkäufers.
Achtung bei der Berechnung: Die prozentualen Angaben in den Medien und Verträgen beziehen sich immer auf den Bruttobetrag inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Ein Beispiel macht das klar:
- Eine Netto-Provision von 6 Prozent ergibt eine Brutto-Provision von 7,14 Prozent (6 × 1,19).
- Eine Netto-Provision von 5 Prozent ergibt eine Brutto-Provision von 5,95 Prozent (5 × 1,19).
Der Basiswert für die Berechnung ist der notariell beurkundete Kaufpreis. Zinsen für Darlehen oder andere Finanzierungskosten fließen hier nicht ein.
Regionale Unterschiede: Wo zahlen Sie am wenigsten?
Obwohl das Bundesgesetz die Aufteilung regelt, legt es keine Obergrenze für die Höhe der Provision fest. Das führt dazu, dass die üblichen Sätze je nach Bundesland stark variieren. Für 2025 lassen sich klare Muster erkennen, die Ihre Kaufentscheidung beeinflussen sollten.
| Bundesland / Region | Gesamtprovision (Brutto inkl. MwSt.) | Ihr maximaler Anteil (Käufer) |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | 7,14 % | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % |
| Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,975 % |
| Niedersachsen (ländliche Gebiete) | 4,76 % bis 7,14 % | 2,38 % bis 3,57 % |
Wie Sie sehen, dominieren im Süden und Westen Deutschlands sowie in vielen ostdeutschen Ländern die hohen Sätze von 7,14 Prozent. Hier zahlen Sie bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro rund 17.850 Euro an Provision (Ihr Anteil: 8.925 Euro). In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegt die Gesamtprovision jedoch bei nur 5,95 Prozent. Bei derselben Immobilie sparen Sie dort insgesamt 2.925 Euro, und Ihr persönlicher Anteil sinkt auf 14.875 Euro (Ihr Anteil: 7.437,50 Euro). Hamburg bildet mit 6,25 Prozent einen Mittelweg.
Niedersachsen ist besonders interessant, da es keine einheitliche Regelung gibt. In ländlichen Landkreisen werden oft nur 4,76 Prozent (Netto 4 %) verlangt, während städtische Gebiete an den höheren Sätzen orientiert sein können. Dies zeigt, dass auch innerhalb eines Bundeslandes Verhandlungsspielraum besteht.
Wann fällt die Courtage an?
Eine wichtige Frage, die viele nervös macht: Wann muss ich bezahlen? Die Antwort ist glücklicherweise einfach. Die Maklercourtage wird erst dann fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde und der Kauf erfolgreich abgeschlossen ist. Solange noch kein Notarunterschrift unter dem Vertrag steht, haben Sie keine Zahlungspflicht gegenüber dem Makler. Das schützt Sie davor, für Dienstleistungen zu bezahlen, die nicht zum Ziel geführt haben.
Können Sie die Provision verhandeln?
Ja, absolut. Die oben genannten Prozentsätze sind marktübliche Richtwerte, aber keine gesetzlichen Festpreise. Ob und wie viel Sie rabatten können, hängt stark vom lokalen Marktgeschehen ab.
In sogenannten Überhitzungsmärkten wie München oder Berlin, wo die Leerstandsquote unter 1 Prozent liegt und mehr Käufer als Wohnungen vorhanden sind, ist die Verhandlungsposition des Käufers schwach. Hier akzeptieren Makler seltener Abschläge, da sie wissen, dass sie leicht einen anderen Kunden finden würden. In Regionen mit hoher Leerstandsquote, wie etwa im ländlichen Brandenburg (ca. 8,2 Prozent), ist die Lage anders. Hier konkurrieren Makler stärker um Aufträge, und Rabatte von bis zu 20 Prozent auf die Provision sind möglich.
Tipp der Verbraucherzentrale: Verhandeln Sie bei Objekten unter 500.000 Euro Kaufpreis grundsätzlich. Oft liegt die ortsübliche Vergütung deutlich unter den Maximalwerten, die in den Broschüren stehen. Dokumentieren Sie jede Absprache schriftlich. Mündliche Versprechen, dass die Provision niedriger ausfällt, sind in fast einem Viertel aller Rechtsstreitigkeiten nicht durchsetzbar.
Trends 2025: Pauschalpreise und Digitalisierung
Der Markt verändert sich. Immer mehr Käufer, insbesondere die jüngere Generation, lehnen die prozentuale Abhängigkeit ab. Eine Umfrage von YouGov aus März 2025 ergab, dass 68 Prozent der Käufer unter 35 Jahren lieber einen festen Pauschalpreis zahlen würden. Als Reaktion darauf entstehen digitale Maklermodelle, die statt Prozent einen Fixbetrag zwischen 3.500 und 7.900 Euro verlangen, abhängig von der Objektgröße und Komplexität.
Zudem prüft die Bundesregierung aktuell eine gesetzliche Obergrenze für die Gesamtprovision. Sollte dieser Vorschlag umgesetzt werden, könnte dies in Süddeutschland zu deutlichen Kostensenkungen führen. Langfristig prognostizieren Experten wie Prof. Dr. Markus Rösch von der Frankfurt School of Finance & Management eine Angleichung der regionalen Unterschiede. Bis 2030 könnte sich die Provision deutschlandweit auf ein Niveau von 6,2 bis 6,7 Prozent einpendeln.
Fazit: Was bedeutet das für Ihren Kauf?
Die Maklercourtage ist ein signifikanter Teil Ihrer Nebenkosten beim Immobilienkauf. Durch das Wissen um die regionalen Unterschiede können Sie Ihre Budgetplanung präziser gestalten. Achten Sie darauf, ob in der Region, in der Sie suchen, eher die niedrigen Sätze (wie in Bremen oder Teilen Niedersachsens) oder die hohen Sätze (wie in Bayern oder NRW) üblich sind. Nutzen Sie diesen Hebel im Gespräch mit dem Makler. Fragen Sie direkt nach der ortsüblichen Vergütung und verhandeln Sie, besonders wenn der Markt in Ihrer Wunschregion nicht überhitzt ist. Eine sorgfältige Prüfung des Maklervertrags vor Unterzeichnung spart Ihnen nicht nur Geld, sondern vermeidet auch spätere Streitigkeiten.
Wer zahlt die Maklercourtage beim Immobilienkauf?
Seit 2020 gilt die Halbteilungsregelung (§ 656c BGB). Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten je zur Hälfte, sofern beide Parteien den Makler beauftragt haben oder der Makler von beiden Seiten gewonnen wurde. Der Käufer zahlt also maximal 50 % der vereinbarten Gesamtprovision.
Wie hoch ist die durchschnittliche Maklerprovision 2025?
Die durchschnittliche Gesamtprovision liegt zwischen 4,76 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.). In den meisten west- und süddeutschen Bundesländern sowie in Berlin beträgt sie 7,14 %. In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegt sie bei 5,95 %.
Ist die Maklercourtage verhandelbar?
Ja, die Provision ist verhandelbar. Die genannten Prozentsätze sind marktübliche Richtwerte, keine gesetzlichen Festpreise. In Regionen mit hohem Angebot und geringer Nachfrage (hohe Leerstandsquote) lässt sich oft ein Rabatt aushandeln. Schriftliche Fixierung der Absprache ist entscheidend.
Wann muss ich die Maklercourtage zahlen?
Die Courtage wird erst nach erfolgreichem Vertragsabschluss fällig. Das bedeutet konkret: Erst nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags entsteht die Zahlungspflicht. Vorherige Anzahlungen sind unüblich und riskant.
Warum unterscheiden sich die Preise so stark nach Bundesland?
Das Bundesgesetz regelt nur die Verteilung (50/50), nicht aber die Höhe der Provision. Daher bestimmen lokale Marktkräfte, historische Gewohnheiten und der Wettbewerb unter Maklern die üblichen Sätze. So herrschen in Süddeutschland höhere Sätze vor als in Norddeutschland oder Teilen Ostdeutschlands.
Gibt es Alternativen zur prozentualen Provision?
Ja, zunehmend bieten digitale Maklerplattformen feste Pauschalpreise an, die unabhängig vom Kaufpreis sind. Diese liegen typischerweise zwischen 3.500 € und 7.900 €. Zudem wird diskutiert, ob eine gesetzliche Obergrenze eingeführt wird, was die Spannbreite zukünftig einschränken könnte.
